|
|
记者起码是有调查分析的过程，但观点难以让人赞同。
首先，所谓的消化周期=目前至2014年底的存量/过去16个季度的平均吸纳量，应该是衡量一个成熟阶段的城市的公式，而天津现在处于的快速发展，甚至是爆发发展的阶段，用过去的平均吸纳量显然不合适。事实上，4年前的各项经济数据与现在都有巨大的差距，而现在与四年后的数据也完全不同。
其次，记者想要举几个响螺湾楼宇建设不顺利的例子，但却模棱两可。我们都知道中钢的情况和响螺湾无关。云南城投的也很快有了下家。现在响螺湾的建设速度在地产大环境下已经算的上飞速了。
再次，关于入住的企业的问题。现在中心商务区的情况大家应该最明白，还是一片工地，基础设施也不够完善，很难达到大型企业的办公要求，现在来说入住企业的质量未免过早。还有记者在一个例子中说富力不看好响螺湾，选择出售而不是持有，后来又说富力大厦将入住富力的北方总部，不看好会将北方总部放到响螺湾？
再其次，大家都知道响螺湾于家堡的建设规模可以称的上空间绝后，突然间这么大的建设规模，出现质疑的声音再正常不过了，前些天我还看到英国金融时报的文章里面也提到于家堡，也对其前景表示担忧，我觉得这些都是好事，说明大家开始关注滨海新区了。天津的整个商业地产的发展情况大家应该很清楚，不管是写字楼，还是酒店，还是商场，都不过是四年左右的时间井喷发展的。这一方面是和宏观经济的发展有关，另一方面也是中国的特殊国情，就是只要政策一到，很多事情很好解决。
关于天津商业地产的发展，我们会发现一个特点，就是购物中心与酒店的发展尤为令人震惊。天津在建的购物中心的面积全球第一，当前在建面积已经超过了除巴黎和莫斯科外所有欧洲城市的现有存量。天津的酒店在近几年光是和平区就聚集了圣瑞吉，四季，丽思卡尔顿，百年豪华精选（据说还有半岛）等，可谓一步到位。这样的速度当然会让人觉得是泡沫了，但我们还是会发现，精明的鬼子和棒子在天津开了伊势丹和乐天一店后纷纷选择开二店，且都提升了规模。我觉得之所以酒店和购物中心无论从质量上和数量上都爆发式增长是因为对酒店和购物中心来说最关键的因素就是所处的地点，因此如果对一个市场的发展前景看好的话，一定要果断的进入。而对于写字楼来说，高质量的企业的入住显然是在各项基础设施完成之后，是滞后的。
地产的发展离不开经济，我想大致谈谈天津经济的发展来回应普遍存在的质疑声。对于天津的质疑很大程度上来自人们不善于用发展的观点看问题。毋庸置疑，天津的发展在前几年确实是落后了，再加上一个直辖市的头衔，更加让人，尤其是先发展起来的地区的人所轻视。但我们应该看到，就整个中国来说，我们正处于激烈变化的时期。对于长三角和珠三角的发达地区（除上海和深圳外），虽然我很佩服当地人的意识和勤奋，但我们还是要看到，经济结构中的还是以外贸依赖型的劳动性密集加工业为主，比如百分之多少的鞋，百分之多少的袜子等等。现在的问题是这些企业的核心竞争力比较差，对外汇和劳动力价格极为敏感，我们常常听说汇率要是升高多少多少企业就会倒闭多少多少，于是政府为了避免出现这种情况，迟迟不能放开外汇管制，于是造成我国一有顺差就要增发货币，近几年我们国家的M2的增速在16%以上，超过GDP。这是非常致命的。一方面超发货币就是流动性过剩，就会通胀，于是物价涨，房价涨。另一方面，外汇不放开，就没法完全让利率市场化，银行业就没活力，外汇不放开，就没法放开资本项目，资本市场发展受限，外汇不放开，就会受到美国的压力，在贸易争端中吃亏，更要命的是这直接阻挡了人民币国际化的进程。所以稍微了解政府报告和十二五规划的人都知道里面谈的最多的就是改变经济结构，变外贸为消费拉动。其实换一个角度来说，政府很有可能在金融方面，包括外汇，理论，资本管制等等做出大动作，这样一来，直接地后果就是沿海加工业的重新洗牌，一些不能做出及时调整的企业将大规模死亡。说这么多和天津有什么关系？前面所有的表述只想说明一个问题，中国现在正处在转型期，南方的一些城市的发展方式受到挑战，而天津在某些方面没有包袱，反而有后发优势。
那天津有什么优势？首先说基础和交通。天津港不必多说，东疆港是中国第二个保税港。天津的高速公路路网密集度全国第一，高速公路的重要性不必多说。天津的铁路曾被认为不给力，但等到在建的津秦（东北入关首条高铁），津保（西部通道）开通，加上现在西北通北京，东南通上海的高铁，我觉得还是对得起北方经济中心的定位的。机场被骂的最多，其实滨海国际机场建成没几年，二期还在盖，地铁也快通了，相信会有发展。而且我们不能忘了它还不错的货运能力。另外天津的规划也很合理
然后说最重要的金融方面，其实说实话，在可预见的未来，中央还是会全力支持上海的，原因很简单，就是不管客观条件怎么样，我们国家必须要有顶尖的城市。我觉得我们不必纠结于所谓的排名地位，我们应该考虑的问题是天津的机会。显然，天津的机会是金融创新。其实，因为我国的金融太过滞后，我们的创新在国外就是成熟的东西，而且，已经是最重要的内容。比如资产证券化，在国外早就是最大的市场之一了，在我们这里是非常超前的创新。所以，争银行总部，争传统的信贷业务，我们没有优势，但在这些所谓的创新上，我们站在相同的起点上，甚至还有优势。
那金融创新的重点是什么。我觉得如果多看崔市长的讲话，就会发现他对两个问题非常重视，一个是金融与实业的结合，一个是离岸金融市场。首先说金融与实业结合。这个可以分成两个部分看。首先，金融是建立在实体经济之上的。大的国际金融中心城市，确实基本没有第二产业。但这是因为国外的市场化程度很高，金融资源的配置是靠市场，一个城市可以辐射全球。中国的情况有些不同，很多资源的配置是建立在关系上的，同时不同地区的隔绝很严重，再加上天津这样的城市无论从面积还是人口，在国外可以用国家的概念来考虑。所以，我们发展金融是绝对离不开本地的实体经济。发展金融的同时必须建设资本密集型的大项目，同时做好二者的结合。所以，我们看到天津的融资租赁和PE做的非常好，这些都是金融与实体结合的最重要的内容。其次，这关系到一个非常重要的问题，就是金融的分类管理问题。金融是否分类是金融史上的一个重要的问题。之前以德国为代表的欧洲大陆国家不分类，即允许产业资本进入金融，也允许商业银行，投资银行，保险之间混业经营。于是产生了德意志银行这样的巨无霸。美国则采取分业经营，商业银行和投行之间不许交叉，在最严重的时候，银行甚至不能再本州以为开展业务。但现在，随着金融业的发展。混业经营赢得了胜利。美国现在也采取了混业经营，如之前大摩收购华盛顿互惠。欧美的金融现在都是产业资本与金融资本结合，在背后控股。日本的例子就更加突出了，我们熟知的三井，住友等等大财团，既有丰田这样的产业，又有大银行。但在我们国家，现在依然是严格的分业。不但产业金融不进入，连监管机构都分成证监会，银监会，保监会。按照金融业发展的客观规律，今后的发展一定是混业。实际上现在天津已经先走一步，泰达不同程度的对银行，保险，证券的控股，是非常重要的。
然后是离岸金融。离岸金融是指主要是非居民（外国人）参与的，不受本国法律约束的金融市场，全球一半的金融交易发生在离岸市场，显然，这个绝对是重中之重。离岸金融市场的建立的重要条件是资本项目的放开。根据克鲁格曼三角形，资本自由流动，固定汇率制度，自主的货币政策，三者不能兼得，只能取其二。现在我们国家选择的是固定汇率制度和自主货币政策，所以只能保持资本管制。自主的货币政策作为一个大国是必须的。现在坚持固定汇率制度，是因为南方沿海的工厂，竞争力太差，长期以来依靠外贸，依靠人民币低估。一旦汇率放开，南方的工厂直接大批倒闭，显然这是无法承担的结果。但为保持固定汇率，央行不得不强制结汇并在公开市场操作，直接导致基础货币增发，通胀居高不下。所以现在一直讲调结构调结构。核心就是摆脱对外贸的过分依赖，逐步放开汇率和利率。之后的结果就是资本的放开。之前凤凰网透露天津的金融创新不同于温州上海的部分是资本对外流动的放开，个人认为这绝对是重中之重，完全不亚于OTC。资本放开，再加上成熟的金融环境，完善的外包服务，这样我们在离岸金融中心的建设上才有了基础。我们看到这些方面都有进展，而且崔已经明确提出离岸金融建设的目标了。 |
评分
-
4
查看全部评分
-
|
IP卡
狗仔卡
发表于 2012-5-10 19:57:54
提升卡
喧嚣卡
显身卡
发表于 2012-5-10 20:15:57
楼主