深圳市华润大冲旧改项目01-02地块规划与建筑 方案竞赛文件

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深圳市华润大冲旧改项目01-02地块
规划与建筑方案竞赛任务书

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目  录

第一部分 项目概况·························································································································· 3
一、  项目名称 ························································································································ 3  
二、  项目概况 ························································································································ 3  
三、  大冲旧改项目概况 ········································································································ 6  
四、  城市设计控制 ················································································································ 9  
第二部分 设计依据························································································································ 10
一、  规划要点 ······················································································································ 10  
二、  当地政策要求 ·············································································································· 10  
三、  会所配套建议 ·············································································································· 10  
第三部分 项目定位························································································································ 11
一、  项目定位 ······················································································································ 11  
二、  住宅产品定位 ·············································································································· 11  
第四部分 设计要点························································································································ 13
一、  规划设计阶段 ·············································································································· 13  
二、  建筑单体方案设计阶段 ·······························································································  14  
第五部分 设计进度和各阶段成果要求 ······················································································· 16
一、  设计进度要求 ·············································································································· 16  
二、  设计成果要求 ·············································································································· 16

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第一部分 项目概况
一、 项目名称
深圳市华润大冲旧改项目01-02地块（以下简称“本项目”）。
二、 项目概况
1.   项目范围
本项目用地形状大体呈倒U字型，南北最大距离171米，东西最大距离437.8米，倒U字的三
段的宽度，自西向东依次约为132.6米、58.1米、45.2米。
1)   东临城市快速路沙河西路，与沙河公园及大沙河仅一路之隔，再往东为名商高尔夫球场及
华侨城旅游景区。
2)   西临城市次干道铜鼓路，隔路为南山外国语学校文华学校。
3)   南靠玉泉路（规划）和大冲三道（规划），南面地面包括：现有住宅小区英伦名苑一、二、
三期、莱茵花园小区及华润自有住宅三、五期地块。
玉泉路规划为城市次干道，双向四车道，远期规划向东一直连接至沙河东路，与沙河西路交汇
处将建设立交匝道，使沙河西路的北行车辆可方便地进入玉泉路；道路用地现状较为杂乱，自西向
东大致为黄土地面、水泥路面小道及停车场、杂草地。i
4)   北至大冲一道（规划），大冲一道以北是城市山谷住宅小区。
大冲一道规划为城市支路，双向 2 车道，目前被城市山谷小区砌围墙圈占为私家路。按照地形
图显示，围墙的位置向南越过项目红线约0.6米，已侵占了本项目少量用地。

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2.地形地貌：

    项目地形大体呈西高东低状态，高差较大。其中东部靠近沙河西路一侧的坡度较大，地势变化
明显，中部相对平缓。宗地最高点在倒“U”字型西段的中心附近，高程25.48米；最低点在东北
角靠近沙河西路处，高程12.50米。
周边市政道路控制点的竖向高程规划如下图，其中大冲一道、大冲三道目前尚未进行方案设计，
设计单位可结合现状地形及本项目的需要提出合理的调整建议。

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3.   绿化植被
区内靠近铜鼓路一侧有人工种植的多年生荔枝林，其中部分林木较为高大，有一定的观赏价值；
并有多栋零散的低层建筑物夹杂其中，未来均将拆除；其余区域为空地，杂草丛生。

4.   气候气象
深圳地处南海之滨，属亚热带海洋性气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨量
丰沛，气候宜人，四季鲜花盛开。年平均气温 22.5℃；深圳年平均降雨量 1966.5mm，降雨大多
集中在夏季，占全年雨量的80—85%；深圳主要盛行偏东风，东北到东南风占风向频率的51.7%，
平均风速在2.0~3.0m/s；深圳地处沿海，空气湿润，年平均相对湿度约77%。
5.   抗震设防
本项目抗震设防烈度为7度

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三、 大冲旧改项目概况
1.   区位条件
大冲旧改项目位于南山区高新技术产业园区中区的东部，东临大沙河，与沙河主题公园、名商
高尔夫球会及华侨城隔河相望；西连高新中区西区；北接高新北区东片区即松坪山住宅区；南隔深
南大道为高新南区。

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大冲旧改项目是我司开发的超大型旧改项目，具有物业类型丰富、开发周期长、投资量大等特
点，我司致力于将其打造成为与深圳市未来形象相适应的超大规模、新型、时尚、现代化的商业商
务中心及居住社区。本项目备受社会各界的关注，它的成功开发，对于全市乃至全国城中村改造具
有里程碑式的意义。
依照市政府2011年审批通过的旧改专项规划，项目整体计容建筑面积达280万㎡，总体规划
平面图如下图所示：

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2.   交通条件
大冲旧改项目交通便捷，条件优越，处于深南大道、沙河西路、北环大道3条城市主干道及快
速路之间，项目南面深南大道、铜鼓路交叉口处为地铁罗宝线（1号线）高新园站。
1)   外部道路交通
„   城市快速路：沙河西路，为城市南北交通和公共交通提供服务。
„   城市II类干道：深南大道，承担市区东西向交通的主要干道。
2)   内部道路交通
„   城市次干路：东西向连通的科发路，与玉泉路、铜鼓路、科技大道共同形成次干路系统，
连接片区内部交通与区域性道路系统。
„   城市支路：优化支路系统，将大尺度的街区细分为小尺度的地块，承担片区内部交通及周
边大型建筑的出入交通，包括大冲一道、大冲二道、大冲三道、科润路、大冲一路、大冲二路、大
冲三路。

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四、 大冲旧改项目城市设计控制
大冲旧改项目的城市设计控制如下，适用于本项目。
1.   设计理念
„   理念1：村民、社会及开发商的利益平衡兼顾
„   理念2：拥抱文化遗产，发扬并创新
„   理念3：体现现代价值观的综合完整的生活方式
„   理念4：丰富的街道元素
„   理念5：塑造优美的建筑体量和城市天际线
2.   城市设计导引
通过塑造富于特色的建筑形象，突出本片区的空间场所意向，强化整个区域的场所感和识别性，
形成良好的天际轮廓线和城市形象。
3.   城市空间组织
„   空间控制及指引：确保规划区与大沙河景观的视廊关系，主要通过市政道路科发路、大冲
二道、玉泉路的街道空间，形成视线通透的景观视廊；规划区形成科发路和铜鼓路的十字形景观轴
线，通过丰富的街道景观设计形成完整且独具特色的开放空间系统；各地块内部应营造良好的环境
景观，为居民提供交流活动空间。
„   建筑界面控制：重点处理深南大道和沙河西路的建筑界面，使其连续而富于变化，形成标
志性景观界面；临街裙房不宜设置连续的实墙面；围绕文化景观节点的高层建筑应布置裙房且合理
退让红线以留设足够的城市开敞空间；沙河西路沿线应强调滨水空间环境，提供良好的休闲场所。
„   公共通道设置：规划区主要地面步行通道、二层连廊和地下通道应标示出主要走线和需连
通地块，具体可结合详细设计进行优化；沿沙河西路设置3处天桥，以方便通行。
„   地块出入口设置：规划进行人车分流，以地下停车为主，通过地下空间统一开发，以减少
地下停车库出入口数量，提高地面与地下空间的使用效率。

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4.   建筑空间形态
„   建筑高度控制：建筑高度控制在 300 米以内。其中，购物中心区域紧邻深南大道和沙河西
路交汇处布置两栋标志塔楼，高度控制分别为 300 米和 250 米；商务、办公、居住建筑主要以高
层形式，高度应以100-220米为宜。
„   建筑色彩：建筑色彩应与周边的高新区、大沙河和高尔夫球场的色彩协调，宜采用浅暖色
调；建筑材料宜选择高质量不反光的材料。
„   建筑风格：规划区要体现现代建筑风格，整体感觉应典雅、明快，尊重地方特色，与周围
建成区融合，重点突出两栋地标建筑的风格特征。
„   建筑形体：建筑形体应简洁，并形成不同体量的对比，注重细部的设计和人性尺度的营造。
沿街建筑应协调高度变化，形成优美的天际轮廓线。

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第二部分 设计依据

一、 规划要点
本项目规划指标如下：
1.   总用地面积：39112.1㎡
2.   总计容建筑面积：234800㎡，其中包括：华润自有住宅11.5万㎡+回迁住宅8.1万㎡、自有
公寓3.2万㎡、幼儿园4800㎡、会所2000㎡
3.   容积率:6.00
4.   建筑覆盖率：85%
5.   绿化覆盖率：35%
6.   车位总数：2460个
7.   限高：200m
8.   公共配套：18班幼儿园建筑面积4800㎡，地下公交首末站建筑面积4000㎡（不计容），会
所2000㎡
二、 当地政策要求
1.   日照控制：本项目的住宅大寒日满窗日照不少于1小时，幼儿园冬至日满窗日照不少于3小时；
项目周边的现状住宅大寒日满窗日照不少于3小时
2.   执行9070政策
3.   建筑退距：多层3米，高层6米
4.   鼓励屋顶平台绿化
三、 会所配套建议
1.   会所：总建筑面积不大于2000㎡

备注：本任务书描述的所有规划指标，以相关政府部门的最终批复文件为准

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第三部分 项目定位

一、 项目定位
1.   大冲旧改项目整体定位
与深圳未来整体城市形象相适应的超大规模、新型、高尚、现代化的商业商务中心及居住社区。
2.   住宅整体定位
1)   与深圳市未来整体城市形象相适应的新型现代化高尚居住社区。
2)   深圳市高新技术产业园区重要居住配套基地。
3)   具有滨海特色的园林社区。
3.   本项目定位
整个地块综合分析，地块整体属于华润置地城市品质线定位。  
华润置地产品线中的城市品质线：面向城市中高收入家庭，追求高品质、有品位的生活，看重
房屋的产品品质和居住环境，及能满足良好生活交往需求的配套设施，看重发展商的品牌。
4.   目标客户
1)   核心客户
南山片区高端客户（首置、刚改）：高新片区及周边片区的中高层白领及管理人群； 南山区域
内的改善类管理层客户； 华侨城、红树湾及后海片区传统高端客户群体。  
2)   重点客户
除南山外其他片区及香港区域高端客群：
„   宝安、福田、罗湖泛豪宅片区的换房客户，具有较强的经济实力；  
„   注重居住环境及教育配套的企事业高层，具有较强的经济实力。
3)   辐射的客群
珠三角及全国高端投资客及华润跟随客户：在豪宅片区中寻求真正具有升值潜力和价值的高端
物业的投资客。

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二、 住宅产品定位
1.   类型及构成
类型：高层住宅（公寓）及超高层住宅（公寓）
构成：高层和超高层物业面积占比应根据规划要点、总图布局、户型特点等综合考虑后确定.

2.   公建配套
1)   18班幼儿园
„   为项目的目标客户家庭提供优质的幼儿成长、教育场所
„   需结合小区总体布局合理规划幼儿园用地位置及面积
„   建筑面积4800㎡
„   立面应考虑教育建筑特色且与项目整体风格相协调
2)   会所
„   为项目的目标客户提供愉悦、方便的日常生活休闲、配套及交往场所空间，会所的设计
应体现小区的品质，定位与小区目标客户的品位相匹配
„   总建筑面积不大于2000㎡
3)   物业服务用房
„   建议在地下车库内设置，不占用计容指标
„   功能设置及规模由设计单位提出建议
4)   公交首末站
„   建筑面积4000㎡（不计容）
„   功能设置暂参考附件案例，将来与市交委沟通后按照对方建议意见作修改调整
3.   展示区
在项目用地范围内的展示区设计内容主要如下：
1)   提出展示中心位置建议
2)   提出景观示范区的范围及意向建议
3)   提出样板房的位置及楼层建议
4)   部分泛会所的设计可与以上建议结合考虑

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第四部分 设计要点

一、 规划设计阶段
1.   设计一般要求
1)   应综合考虑用地条件、项目定位、产品配比、配套设施、示范区建设范围等因素进行总平
面的规划布局。  
2)   合理组织交通：小区内需人车分流；道路规划应方便内外联系，注重安全；应避免往返迂
回，并适合消防车、救护车、商店货车和垃圾车、住户搬家、装修车辆等的通行；小区的
道路应避免过境车辆穿行。
3)   注重公共空间的设计，强调如何使该区域具有良好的可达性和舒适性，营造出适于步行空
间。
4)   充分利用现有自然条件高差较大的特点，合理设置半地下地库，减少地库开挖及基坑支护
成本；合理改造地形，创造出简洁大气的社区空间。
5)   整个社区首层及庭院需考虑无障碍设计。
2.   设计重点要求
1)   协调处理好与邻近的已建成住宅小区的关系
„   日照设计、交通组织、竖向设计上需充分考虑城市山谷、英伦名苑一期的限制
„   考虑如何消除与城市山谷、英伦名苑一期建筑距离较小的不利影响
„   充分利用城市山谷、英伦名苑一期建筑物相对较低的有利条件
„   尽量减低对周边已建成住宅居民的负面影响
2)   充分利用项目周边的自然及人文景观，建筑布局应追求项目的价值最大化
„   做到户户有景观；当景观和日照产生矛盾时，可考虑景观优先原则
„   建筑布局应错落有致，尽量减少楼栋之间以及楼栋内部的相互遮挡
„   建筑应尊重并利用地形高差特点，与景观环境紧密结合，整体考虑，明确广场、道路、
水景的设置，打造出项目的特色
3)   沿沙河西路的超高层住宅立面设计，需与项目定位相匹配，营造出沿沙河西路的门户景观
标志，成为城市天际线的重要组成部分
3.   技术方面
1)   竖向设计：应结合地形尽量减少开挖，且尽可能利用现有自然条件，减少土方，节省造价。
2)   护坡和挡土墙设计：设计应尽量避免设计挡墙，如遇高差较大，应结合车库、会所等以景
观化处理。
3)   遮阳和降噪：西向住宅需考虑遮阳设计；靠沙河西路一侧住宅需考虑降噪设计。
4)   停车库设计
„   地库应结合地形高差设计阳光车库、半地下室等方式，提升车库的舒适度
„   小区内不考虑地面停车