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发表于 2015-4-8 15:33:21
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按红八给出的信息，作为一个有亲戚在做建筑的外行分析一下万景城的项目吧。
一、先看万菱汇在广州的项目。
广州万菱汇，占地面积2.15万平方米，容积率8.5，占容积率建筑面积18万，不占容积率（也就是地下面积）5.2万。总建筑面积23.2万平米。当年总投资18亿。
具体为：
写字楼49层，221.6米，6.8万平米。按6.6万除49层，得出每层的单体面积不到1400平米。
公寓两栋，一栋29层3.5万平米，一栋33层4万平米。
商场，地上5层，共3.7万平米，负一层商场1.8万平米。共5.5万平米。
地下车位：负2和负3层，共3.4万平米。
二、再看珠海项目基本情况
目前只有两点，一是占地面积1.4万平米，总投资30亿元。二是历史信息，原容积率为6，建筑面积8.67万平米，项目为地上3层商场，和2栋塔楼（未建）。
三、现在开始分析和展望未来。
1、通过历史信息可以初步预计，改项目依然最大可能是2栋塔楼和商业形态出现，塔楼A座为标志性写字楼，塔楼B座为公寓酒店。商业地下3层，地上5-8层。
2、通过投资金额看，30亿元，按照目前高端综合体的投资成本，每万平米建筑面积约1亿元，该项目的总建筑面积为30万平米，怎么看都不靠谱，地块面积1.4万总建筑面积30万，广州项目地块面积2.1万总建筑面积才23万。
那么好吧，我们给这30亿算上浮动成份（包括为了成本增加和超高层建筑的更高成本），打个7折，也就是21亿。那么该项目总建筑面积21万平方米。
3、到这一步，就好算了，总建筑面积21万平方米，地块1.4万，双塔，商业，地下三层。
地下三层，如果利用率达到85%，地下每层的建筑面积达1.4乘0.85=1.2万平米。
地下三层总计3.6万平米。其中地下一层商业面积1.2万，地下2、3层车位2.4万平米。
地上面积，21-3.6=17.4万平米，也就是该项目计容积率面积17.4万平米，除1.4万占地面积，得出该项目容积率为12.4。
商业面积按5万平米，减去负一层1.2万=3.8万。
酒店公寓按4万平米。
剩下的写字楼面积：9.6万平米。（这依然是不可思议的）
目前200+项目常规的单层体量是1500-1800平米之间。就以最大的1800来算，9.6万除1800=53层。每层平均层高4米，总计212米，女儿墙10米，总高222米。真2啊。或许还会再高一点。
当然了，这都是纯个人幻想。具体怎么落实还要看万菱的实力和万菱的幻想。 |
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