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发表于 2014-7-3 09:15:01
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海伦堡:学府翰院只是开始 西山区3号再布一棋
网易房产云南站：请您介绍下海伦堡从开始接触学府翰院到最后接受的整个过程是怎样的？
邹晶：从2011年起，海伦堡房地产开发有限公司就重新确定了海伦堡在整个西南地区房地产行业的战略定位。公司将昆明规划为西南片区的核心重点地带，用云南本土话说就是意在打造西南片区的“桥头堡“。昆明作为新南片区的核心之一，同四川成都、重庆、贵州贵阳一样，成为下一步战略发展的重中之重。
接洽海伦堡项目（学府翰院），实际上是项目组合，是符合公司西南片区规划的快速落地昆明项目的一个重要动作。而从组合项目本身，关于同云南天福房地产开发有限公司方面的合作，也是一拍即合。为什么这么快落地？众所周知，介于海伦堡海伦国际项目2012年25个亿、2013年30个亿的销售业绩，作为入驻昆明少有的优质单盘，海伦堡需要在昆明展开战略布局、打开昆明局面。海伦国际在南市区销售很好，同样海伦堡希望在北市区、西市区等等，以及昆明市周边地州都需要布局与落地。因此，海伦堡（学府翰院）项目的快速进行无论是从公司布局还是战略推进都是很重要的节点。可以看到项目营销中心已经关闭，营销中心的外立面、内部都需要重新装饰休整。
在海伦堡项目推进的同时，公司在西山区3号规划项目，原定今年7月进行拆迁运作，但因个别原因延期，预计8月将对外面市。事实上，海伦堡在昆明近期的布局远不止这些，在商榷的位置、地块等等还有很多，只是西山区3号地块和海伦堡项目进入到落地实施阶段。
网易房产云南站：本次海伦堡地产拿下学府翰院作为海伦堡项目，将会以何种方式运作？为何选择这个区位进行布局？
邹晶：运作的方式是组合，而你们也提到公司收购等问题。海伦堡项目之所以落地学府路，除了和天福方面一拍即合之外，很重要一点是弥补海伦堡在昆明布局上单盘的缺失。同时直接来说就是区位、产品线的最直接补充。由于公司在西南片区的规划步伐加快，海伦堡作为过规的可直接执行的短期项目，很适合公司的战略。
与天福合作迅速达成，一方面，他们看重或者是认准了海伦堡的品牌；另一方面，海伦堡对学府区位的价值很认同。具体的运作都是正常收购，并未有其他问题。海伦堡布局全国五十余个项目，并没有失败的案例。因此选择学府布局，也是再三思考、勘察、研讨后的结果。
过规依旧海伦堡style 调整户型强项延续
2014年1月8日，据昆明市规划局建设项目行政审批公示显示，昆明累计有5个地产项目获得政府部门通行证，其中有1个获规划方案审批公示的项目就为天福商厦、学府翰院——居住、商业，总建筑面积137216.86平方米。而过规项目就是易主后的海伦堡。
网易房产云南站：学府路海伦堡项目已经过规，那项目在海伦堡手中，会有哪些不同的差异化规划设置？例如户型等。
邹晶：海伦堡地产在房地产50强中已经排到32位，而公司一直是以住宅房地产开发为主，在学府项目上也会秉承海伦堡一贯的住宅风格延续。虽然之前项目已过规，但仍然有一定的调整空间。公司希望可以通过学府片区的布局，让更多人的了解海伦堡的风格特点，同时了解海伦堡的品牌，所以调整是海伦堡一定会做的。
同时，公司也会结合市场、结合学府路区位的“学区气味“，规划出同样区别于自身的差异化调整。其实学府路的项目组合，对公司而言也是一个过渡和尝试，昆明地区的新运作方式展示，接下来也会有一些列动作，当然海伦堡始终会做出项目强项的延续。
全面拉开各区域、产品线布局阵势
除了海伦堡、西山区3号等列入规划运作项目，海伦堡诸多项目同样紧锣密鼓的进行接洽会谈，争取短时间铺开昆明各个区域、产品线的布置。
网易房产云南站：学府翰院更名海伦堡后，项目的进度如何安排？计划何时推向市场？定价如何？西山区3号和学府路两个项目同时昆明登场是海伦堡很早就规划的吗？
邹晶：海伦堡项目预计今年上市，时间应该是在年内。项目具体推出应该是下半年年末。现在公司正在加快工程进度的推进，争取8、9月达到预售规模。而西山区3号地块的开发现在准备进行一级开发，随后一二级联动。
西山区3号地块将规划为住宅、大型商业购物中心、写字楼等多业态项目。尽管海伦堡一直以住宅著称，但房地产规划都是跟随区位、市场等因素设置。住宅是海伦堡的优势，而住宅的优势同样会体现在海伦堡商业体系上。集团公司已经组建了关于商业部分的部门，同时，昆明海伦堡也组建了商业管理分公司。昆明海伦堡商业管理分公司于2013年（去年）成立，通过公司的成立，将为海伦堡布局昆明地产商业部分上提供很大契机和帮助。
实际上集团在广东商业部分已有很多成功的例子，四会、中山等等，广东省内有很多成功案例。而值得一提的是，海伦堡商业部分分公司团队人员，之前都是国内知名的商业团队成员。因此，西山区3号地块的商业部分其实更是对海伦堡昆明布局的一个展现形式的补充。
说到两项目几乎同时亮相，其实并非海伦堡刻意安排。一方面可以说是“量变引起质变“，两个项目刚好都运作到这个程度。西山区3号地块的规划是一直在筹备、报批等等，其实很早就开始运转，但现在才准备亮相；而学府路项目无论是接洽天福还是项目进展，都是一拍即合的感觉。另一方面，也与集团近期整体的定位布局密不可分。因此，两个项目亮相赶到一起，并非刻意。
降价 即是不负责任
无论是上半年天宇澜山、葡萄街区的独家降价，还是刚刚宣布的俊发湾流海降价，每一家公司的解读似乎也会不一样。而对于海伦堡来说，邹晶认为，降价都是一种不负责任的行为。
网易房产云南站：在整个昆明房地产市场都不景气情况下，海伦堡如何看待今年降价趋势？
邹晶：海伦堡在价格上始终拥有对市场预知的规划和把控，就是结合市场做的很好。今年无论是政策还是市场都出现了一定程度动荡，或者说有降价的趋势，不少房企开始降价。海伦堡区有别于这些公司，不会通过降价的方式维护销售量。海伦堡通过产品附加、增值服务等方式增加客户认知度。在海伦堡看来，降价是很不负责的行为。
之前有人说海伦国际近期都在降价，实际不然。海伦国际现在推出的是10号地块，而之前推出的4号、9号地块。相对10号，之前的地块定下的层次就略微高些，10号的价格相对就低。并非降价，而是针对市场顺势而行，建立在满足各种客户基础上的新产品新定位。
网易房产云南站：“城中村”改造项目各种维权近期被推到了昆明房地产行业的头条上，为何海伦堡在进行规划（西山区3号）时还是找这样的地块？
邹晶：选择城中村改造地块实际上与昆明地方的政策有关，而在拆迁中会出现的问题，海伦堡有实力规避或者说解决。这需要从两个方面阐释：首先，政策方面，政府规划、资源等支持。海伦堡方面，公司始终秉持行业诚信、文化、价值观以及社会责任感等多方面态度对待城中村改造；其次，海伦堡从09年一路走来，包括海伦国际项目在内，已经在一级开发上积累了足够的经验和沉淀，公司也很适应城中村改造中的一二级联动。因此，公司对近期出现的这类型问题不担心。
网易房产云南站：秋交会时候，海伦堡项目会集体亮相么？
邹晶：公司会有展位，同时学府路上海伦堡项目会亮相。但是西山区3号应该不会出现在秋交会现场。
网易房产云南站：海伦堡在云南接下来又会有怎样的整体项目规划和布局？
邹晶：就如开始说的，昆明乃至云南都是集团战略核心据点。随着全国布局开发，集团公司无论是在产品线上还是旅游地产、养生养老度假等多方面都会有新的尝试、布局。大西南云南布局，将会以昆明为主站，联动成都、重庆、贵阳等省会，共同开发布局。
落地到昆明，昆明在近两年或将实现5个项目的规划布局，同时以昆明为中心向周边地州进行辐射式布局。5年内或将在云南昆明周边实现10个经济发达城市的布点。开发形式同样以组合和一二级联动为主，毕竟海伦堡更需要体量大的地块。
网易房产云南站：您如何看待下半年房地产市场的销量？
邹晶：下半年的市场应该还是不错的。个人抱有比较看好、乐观的态度吧。实际上昆明楼市现在更需要政府政策上的支持，但总体下半年还是会不错的。
相关介绍：
西山区3号项目
昆明市西山区“城中村”改造3号片区项目，位于棕树营街道办事处辖区内，北临中国农业银行住宅小区、南临新闻中心和红塔组团、西临近华浦路口、东临西园路。用地面积约369.44亩。海伦堡地产在该项目上将规划住宅、商业综合体、写字楼等业态，同时也将作为海伦堡布局昆明西市区的第一个大体量项目近期对外公示。
http://yn.house.163.com/14/0702/23/A06E7MDM026808G3.html |
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发表于 2014-7-2 10:46:27
