柳州杂图册

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写字楼生存大调查

南国城报   2016-05-04          ■ 文/张春燕 图/何俊涛  

   


  
    5月1日起，营改增全面扩围，企业新增不动产将纳入抵扣范围。部分业内人士认为，久旱的商用办公物业或将迎来甘露，加快去库存的步伐。不少企业和投资者的目光也再次聚焦到写字楼这类商用办公物业上。

    实际上，近年来柳州的写字楼供应呈现井喷之势。2013年以前，柳州的写字楼总体量仅30多万平方米。随着保利、万达和华润等大鳄纷纷布局柳州市场，使得柳州写字楼面积在3年内新增近70万平方米，竟增加了2倍。而柳州的写字楼2015年全年仅去化了4万平方米。

    面对写字楼供应激增，且供过于求的现状，如果营改增是加快写字楼去化的一剂良药，那么什么样的写字楼才会真正被企业青睐，被投资者追捧？本期，居柳州对已经交付使用的6个典型写字楼项目展开使用状况大调查。通过柳州写字楼目前的生存现状，全面呈现出写字楼的优劣之别。也只有真正弄清楚写字楼的生存法则，企业才能甄选出适合自己使用的写字楼，投资者才能在这片商业蓝海中找到方向，未来建设写字楼的开发商也可据此按需供应。

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全面井喷，3年新增70万㎡

南国城报   2016-05-04          ■ Text/记者 黄璐 Photo/何俊涛  

   

近年来，柳州写字楼供应大增。
  

各区写字楼分布情况（单位：个） （注：包含已交付及在售的写字楼，仅供参考）
  
    写字楼生存大调查 综述

    □Text/记者 黄璐 Photo/何俊涛

    2013年起，随着大鳄房企相继入柳，大型商住项目拔地而起，写字楼产品供应也出现井喷。居柳州统计显示，3年来写字楼新增面积近70万平方米，日趋供大于求的写字楼市场正处在有价无市的尴尬境地。业内人士指出，在源头压缩成本降低投资门槛，抑或改变销售策略增加自持面积，写字楼的“生存之路”任重道远。

    柳州商业井喷后迎大考

    在经历了堪称柳州商业地产“爆发年”的2013年后，商业项目如雨后春笋般冒出。以保利、万达、华润等为代表的大鳄房企，在带来高品质住宅的同时，也让城市综合体、写字楼、购物中心和商铺等各类商业形态在柳州“遍地开花”，每个项目少说数十万平方米的商业体量，让柳州商业进入井喷时代。

    然而，对于如此多的商业项目扎堆出现，商业产品供应旺盛，有不少业内人士提出疑问：柳州是否有相应规模的市场需求？

    柳州作为一个以刚需为绝对主力的城市，投资市场向来疲软，柳州兆安地产置业有限公司策划总监兰桂腾坦言，由于电商冲击带来的对实体经济的悲观情绪，导致投资客即使手里攥着钱却也只能处于观望态度。加上柳州部分商场一度出现达成入驻意向的经销商集体“失约”的情况，目前柳州商业面积的放量远远大于商业承受能力，供需市场失调愈演愈烈。

    然而，对于投资客来说，投资回报率是他们最为关注的因素。据业内人士估算，尽管目前市场状况低迷，商业项目普遍的年回报率在5%左右，依旧大于住宅投资回报率，在柳州CPI同比连续3个月上涨，投资渠道被压缩的的前提下，手头有闲钱又想跑赢通货膨胀的投资客们或许仍会酌情入市。

    写字楼供应面积增2倍

    跟随着柳州商业井喷之势供应激增的，是对于柳州投资客而言相对陌生的写字楼领域，从全国数据来看，写字楼以其稳定的高投资回报率，普遍受到投资者的青睐。

    居柳州结合广西同众房地产顾问投资有限公司数据统计，2013年以来，全柳州由最初4个写字楼项目总体量30多万平方米的规模，到柳州城中万达广场、双福大厦、金嵘中心、中房·文化产业大厦等盘等盘首推写字楼，加上未来还有保利广场、柳州华润中心、荣和天誉、柳州三胞广场、兆安·现代城等多个项目共计20万平方米的写字楼潜在供应看来，柳州写字楼新增面积近70万平方米，增长率超200%。“目前全市写字楼库存达上百万平方米。”该公司工作人员说道。

    而在去化层面，保利·大江郡项目营销策划部部长王波告诉记者，据他所掌握的数据，2015年全年柳州写字楼成交量为4万平方米左右，也就是说在未来的一段时间内，写字楼的去库存将远慢于住宅去化速度。

    对此，广西辉煌集团柳州公司市场部经理廖雅婕曾表示，写字楼市场正面临着供应井喷、需求不振的局面，供大于求的市场态势已十分严峻，加上市场反应冷淡，预约状况不佳，不少规划有写字楼的项目不断推迟开盘时间。

    市场遇冷生存迎挑战

    “手上近千平方米的写字楼空置快1年了，一直租不出去。”持有城中区某写字楼的业主王先生最近愁眉不展，他表示，如果找不到租户，投资写字楼就像在做亏本生意一样。不仅在销售端，写字楼招租难、空置率高，让这两年来写字楼出租市场也遭遇严寒。

    日前，居柳州走进多个颇具代表性的写字楼进行走访调查发现，除了门槛较低，物管费较低的中端写字楼出租率高于50%外，不少定价高超过市场预期、高配置的写字楼出租率不到40%。

    对此，广西柳州元鑫房地产开发有限责任公司执行董事雷德兴坦言，柳州作为典型的重工业城市，第三产业有待发展。这就意味着在柳州，对写字楼有较大需求量的大型企业（如柳钢、上汽通用五菱、柳工等）都有自己的办公场所，而需要办公场所大展宏图的创业市场或将长期处于培育阶段，这使得柳州写字楼规划与销售不得不谋求转变。

    谈及写字楼的出路问题，王波建议，在源头压缩建筑成本的前提下，可以把写字楼改成高级公寓，以其投资门槛低、总价低，产品用途广泛等优势，迎合巨大的市场需求。广西同众房地产顾问投资有限公司策划总监张洋则坦言，在目前市场态势下，开发商或考虑增加自持面积，以强大的后期运营团队统一招商，这样一来，写字楼交付的开间与规模将有所变动。

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三法四则，投资眼光决定价值

南国城报   2016-05-04          ■ Text/罗俊彬 Photo/何俊涛  

   

投资写字楼，可以参考一些地段、产品、服务等原则和条件。
  
    写字楼生存大调查 法则

    □Text/罗俊彬 Photo/何俊涛

    5月1日“营改增”全面实施，给写字楼这类办公物业的去化迎来了契机。不少投资者将目光聚焦到写字楼上。其实，要想在产品众多的写字楼市场中“慧眼识珠”，写字楼投资的“三法四则”——形象、效率、价值三大条件及地段、产品、客户、服务四大原则或许就是个不错参考。

    注重稀缺性，地段为核心

    写字楼对于许多投资者来说，也许还是一个陌生的领域。但其投资与住宅也有一定的相似之处：投资特别看中其地段的价值，尤其是注重该地段的发展潜力。成熟商圈的新建写字楼就是一个不错的选择。

    有句老话叫做：地段就像一道分割线，把租金的水平划出来。

    “就目前市场上写字楼的分布也不难看出，柳州的写字楼主要集中分布在两个区域。一是早期就出现的城中五星商圈的一批以银龙大厦、华侨大厦等为代表的商住楼——可办公、经营、居住，他们主要服务于本地的中小企业、第三产业的小型公司，业态混杂但租金较低。二是在柳州经济发展及城市向东的步调中，河东商圈涌现的一批如阳光100城市广场、居上V8、华信国际等纯粹以商业办公为核心的写字楼项目。当写字楼用途逐渐由办公转变为投资后，更是出现了秀品天地、金嵘中心、万达中心、荣和天誉等一系列高端写字楼项目，价格及租金都相对较高。”柳州兆安地产置业有限公司策划总监兰桂腾分析道。而这两个地段的写字楼，由于可满足其不同受众的需求，其去化率及入驻率也相当可观。

    配套不可少，细节更重要

    说到底，写字楼还是最终服务于企业的办公人员。那么，对于实际使用的企业而言，写字楼的品质就显得尤为重要。“从本身来说，大堂的品味及布置、走道的通风及采光、建筑的外立面都是‘面子’工程，这些都是商住楼、公寓无法比拟的。”柳州市乐和房地产开发有限公司总经理雷德兴认为，“同时，写字楼的停车场是否合理、其交通的便利程度及周边的餐饮配套，都是企业在选择时考量的因素。”

    其实，不仅写字楼的整体品质是租客重要的参考因素之一，并在一定程度上影响到日后的租赁行情，最终影响到投资收益以及升值潜力。在一些细节方面，也会影响到办公者的效率及舒适度。比如电梯的质量及配置状况、中央空调的开放设计等。“比如现在阳光100的中央空调就让不少办公人员叫苦不已，统一、定时开关的设计让加班一族直接吃瘪。”广西同众房地产顾问投资有限公司策划总监张洋戏谈道。

    高大上外观，加顶尖物管

    对于更多选择写字楼的企业而言，写字楼不仅意味着舒适的办公环境，更意味着经营者身份的一个象征。“这就是我们即使增加经营成本，也想在比较高端的写字楼里办公的初衷。”柳州市振安科技有限公司的人事部经理表示。而一位投资公司的总经理也直言，办公地点直接关乎面子问题，这是客户在考察公司实力的第一道坎。据其透露，其有意租用柳州地王财富中心的最高层，作为其办公地点。

    另外，值得关注的是，写字楼的物业服务也是影响写字楼长期租金水平及流动率的关键因素。现已投入的许多写字楼，都由于物业管理跟不上而受到诟病。从记者走访的多个公司来看，许多规模企业都会在选择开发商后，着眼于物业公司，租金往往会退而其次。“毕竟物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公的。”广西同望律师事务所柳州分所一位律师直言。

    氛围应该有，高标准招租

    随着企业对办公条件要求的不断攀升，市场上已经不单单是租户在选择写字楼；同样的，写字楼也在选择租户。通常高端写字楼会有一套严格的挑选客户的标准。业内人士认为，这种选择的背后又包含着很多理性的考虑：首先优质客户可以提升办公楼的整体品质和知名度，而且一些知名大公司的入驻能明显降低招商成本；其次，优质客户由于其雄厚的经济基础，对租金上涨并不敏感，很少会轻易选择退租或搬迁。便如九洲国际，在一些楼层，会选择半层起售。“这样可以为保证整体招商的效果及租客的质量，给整栋大厦的办公企业营造一个比较安静、高端的环境。”该项目的销售经理谈到。

    “较高端的写字楼，出入的都是商务精英，果敢、历练。在这样的大氛围下办公，对于自己也是一种激励。”诺远普惠咨询有限公司柳州分公司的一门店经理感慨道。据其介绍，其所在的公司刚入驻柳州地王财富大厦办公。

    目前在售的部分写字楼

    楼盘总体量（平方米）价格（元/平方米）面积区间（平方米）销售动态地址城中万达中心5.68万1.2万~1.4万59~1900高区写字楼在售东环大道与文兴路交会处双福大厦1.8万1.1万69~112；整层1000第17~19层在售东环大道228号九洲国际3.5万1.74万~2.2万整层128530~35层写字楼现房销售桂中大道8号中房·文化产业大厦2.1万折后均价1.25万整层800~1300余4层写字楼在售桂中大道1号之一金嵘中心2.2万1.55万起185~350写字楼在售潭中东路6号长业·天江城0.86万均价9000137~1514~18层60套写字楼在售胜利路3号银泰城约2万1.2万整层98024~29层以上写字楼在售鱼峰路17号

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我市注入新动力为如火如荼的重大项目建设年提速
72项重大项目集中开竣工
作者：记者闫友明 来源：柳州日报 字数：906
    日报消息（记者闫友明）扩有效投资、强发展后劲……我市重大项目建设年活动在火红的五月开展得如火如荼。昨天上午，我市在柳东新区举行2016年第二季度重大项目集中开竣工仪式，以东风柳汽商用车生产基地为开工主项目代表的72项总投资193.1亿元的一批重大项目，集中在二季度开竣工。这批重大项目的开竣工，将给我市重大项目建设年活动的开展注入新动力，给我市重大项目建设工作实现“双过半”提供新引擎。
    在位于柳东新区的东风柳汽商用车生产基地建设现场，市领导郑俊康、吴炜、周卓新、黄涛、杨义，市政府党组成员何焕全，市政府秘书长曾智与部分一线的建设者代表，感受了我市重大项目建设掀起的又一轮新高潮、开启的又一次提速。
    “东风柳汽商用车生产基地项目开工！”当市委书记郑俊康宣布后，建设现场机器轰鸣，呈现一派火热景象。
    东风柳汽商用车生产基地项目含5万辆商用车和车桥液压件搬迁项目。车桥液压件搬迁项目建成后，可形成年产车桥总成13.5万根、平衡悬架总成5.5万根、MPV车桥总成20万根、液压件2万套的生产能力。
    二季度，我市计划开工下桃花片区路网工程（一期）、中国供销·桂北农产品电商园、保障性住房—— 温馨年华等项目52项，计划竣工鹅山路东段下穿工程、保障性住房——河西桃花源等重大项目20项。开竣工的项目涉及基础设施、社会民生、相关产业、生态环保。今年，我市将实施市级层面重大项目458项，年度计划投资666亿元。
    市委副书记、市长吴炜在仪式上说，重大项目是稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的重要支撑。市委、市政府把今 年确定为“重大项目建设年”，就是要充分发挥重大项目对稳增长所起到的关键作用，为我市经济社会发展提供可持续的强劲动力。
    二季度这批集中开竣工重大项目涵盖了工业、电子商务、民生保障等多个领域，必将推进我市经济升级、城市转型、民生改善事业迈向新台阶。
    吴炜表示，二季度是抢时间、 赶进度、破难题、保目标的黄金季节，希望各级各部门围绕项目融资、用地保障、行政审批等关键环节，加强要素统筹，完善激励机制，优化资源配置，努力形成建设有序推进的良好格局，让开工项目早日竣工达产，让竣工项目早日投产达效。