杨春湖地块今日土拍专题讨论（20160809）

yjqwhsz

其实这个地价值不值  华侨城最清楚  华侨城战斗到最后  哪知首开第一次进入武汉  就算广告效应  也是很值得的

Luc_M

chihao93 发表于 2016-8-9 20:43
金融机构疯了，没有其他别的解释。别用利好来形容，个人觉得，全国性的货币超发导致这个结果。具体到武汉来 ...

关键是全国都这样，也不是武汉一家的问题；银行无条件放款 ，地产商想扩大土地储备，zf又缺钱，一拍即合。基本上，本朝是不会让房地产和银行业垮掉的，最后无辜买单的还是P民。

地产狗

有生之年都不知道能不能看到，如果真建成和效果图那样！ 哪怕同时施工也至少 10年左右，前提一切资金链木有问题！

基尔斯腾

boaking 发表于 2016-8-10 09:27
关键是全国都这样，也不是武汉一家的问题；银行无条件放款 ，地产商想扩大土地储备，zf又缺钱，一拍即 ...

P民没有能力为高房价买单。

青山打牛滴

地产狗 发表于 2016-8-10 10:03
有生之年都不知道能不能看到，如果真建成和效果图那样！ 哪怕同时施工也至少 10年左右，前提一切资金链木有 ...

这样说你有生之年看不到的多了，王家墩，汉正街，光谷中心…遗憾

JackWilShere

ericliu1989 发表于 2016-8-10 00:12
求讲讲九龙仓汉阳的故事

九龙仓运营我觉得很牛了，不是打出房价和地价差不多的口号估计连止损都没机会，在后面拿地的中海才4000楼面价，很久以前华润是2000，九龙仓拿的可是8000地王价，旁边某楼盘在九龙仓前几天拿地价和九龙仓差不多，便宜100左右吧，由于没有这种宣传，一直苦苦撑到现在，才开始有大量买家，当然着楼盘不缺钱，能熬，九龙仓就熬不住了

地产狗

青山打牛滴 发表于 2016-8-10 11:34
这样说你有生之年看不到的多了，王家墩，汉正街，光谷中心…遗憾

看到了也老了.................

coolbridges

这就是一场合谋的坐庄游戏。政府是庄，开发商是老千。投身房市的购房者是被坑者。我相信，杨春湖接近一万五的楼面地价后面，一定有私下的抽屉协议来补偿首开，比如，极低价格的协议土地等等。但是明面上，政府的土地升值了，拿去抵押到银行，可以获得更多的贷款。周围的开发商也得利。房价直接收益。政府的税收更是得利。购房者要拿出更多的财产，当然，贷款的话，也需要承担更大的压力。问题是，大家都觉的房子徽章，也无所谓。只是，谁知道崩溃点在什么时刻触发呢？都感到疯狂，又都奋不顾身的投进去的时候，一定是高潮了。武汉市的这种操作，就是最自己的最大伤害。产业没起来，学别人玩金融。估计死的快

布鲁安

武汉这个地价里危险其实还远.

左岸

怕个鸟，要死也是京沪深先死，合肥南京陪葬，暂时还轮不到武汉。

iamxp988

前几天武钢辟谣说没有要马上搬走的计划，看来消息是真的。武钢的计划就是将产能全部搬迁至防城港和湛江，搬迁后保留原厂址的部分开发权。之前制约武钢搬迁的资金、政策、企业经营思路的问题现在看来在与宝钢合并以及区域地价高涨的情况下，都不是问题了。

伯纳乌的云

左岸 发表于 2016-8-10 12:34
怕个鸟，要死也是京沪深先死，合肥南京陪葬，暂时还轮不到武汉。

哈哈哈，这倒是实话，有南京合肥顶着

好运哥

支持一下……

napoleonzhou

coolbridges 发表于 2016-8-10 11:52
这就是一场合谋的坐庄游戏。政府是庄，开发商是老千。投身房市的购房者是被坑者。我相信，杨春湖接近一万五 ...

请问武汉怎么操作了，之前青山那块地为了招商还不让竞拍，你以为是缺钱的某些地方吗

巴山楚仁

yaoz661982 发表于 2016-8-10 15:08
这是你的自我臆断！！南京4万又怎么说？武汉土地市场升温并火爆，既有全国性二线城市总趋势在这里，也有 ...

继续用克尔瑞的报告来解释杨春湖最新土拍的创新高。克尔瑞的这个报告是在杨春湖这几块地拍卖之前公布的，所以更具说服力。


长三角抢不到地，不妨到这几个城市去看看

原创 2016-08-09 CRIC研究 克而瑞地产研究
小Q导读：
土地市场热度向中西部扩散，武汉郑州最为受益。

文／克而瑞研究中心  科伟、柏品慧

近期，上海取代南京、合肥稳居“三高”地块成交榜首，长三角城市上海、南京、杭州、合肥、苏州等城市土地成为各路资本疯狂抢夺的优质标的，以至于成交地块综合溢价率普遍超过100%。与此同时，得益于“去库存”政策持续发酵，中部地区二线城市土地市场热度开始提升，典型如武汉、郑州在7月开始密集成交了多宗“地王”。
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地王频出之势不减
武汉、郑州“地王”开始增多
今年以来，热门一、二线城市土地市场持续高热，土拍竞争愈加激烈。自3月份以来，地王幅数便直线上升，7月份全国合计成交31宗单价、总价地王，再次刷新年内单月新高。在资金面延续宽松走向、房企投资方向逐步趋同的大背景下，热门一、二线城市拿地困难程度与日俱增。尤其是央企、国企为了保留房地产业务牌照，拿地热情普遍高涨，进一步加剧了热门一、二线城市土拍竞争激烈程度。累计来看，前7月全国共计成交了145宗地王，预计今年地王数量将刷新历史记录。

土地市场热度渐由东南沿海城市向中西部二线城市扩散，武汉和郑州显著受益。7月份地王城市分布情况发生了较大变化，不仅上海、合肥、杭州等热点一、二线城市再次成交了数宗地王，而且武汉和郑州也是密集成交了多宗地王，地王数量更是一举超越上海、合肥、杭州等热点一、二线城市，排名各线城市首位。更为重要的是，武汉和郑州地王平均溢价率都在100%以上，郑州更是飙升至189%，土拍竞争激烈程度可见一斑。

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武汉、郑州楼市量价齐升
地价、房价上涨动力强劲
在中央下调首付比例、调降契税、营业税等多番利好政策的作用下，武汉和郑州商品住宅成交明显放量，成交面积已连续数月高位运行，前7月累计成交面积同比涨幅都在7成以上。房价渐有抬头的迹象，7月武汉和郑州商品住宅成交均价分别上涨13%和7%，并且目前房价水平尚不算高，基本维持在9000-11000元/平方米的区间范围内，犹存较大的上涨空间。更为重要的是，随着楼市成交转好，库存及消化周期均有不同程度的回落，7月武汉和郑州消化周期分别降至4.2个月和3.5个月，同比跌幅分别为52%和60%，房地产市场已步入供不应求的状态。

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当前多数区域以低溢价率和底价成交为主
未来区域性机会较多
1-7月，武汉合计成交了85宗经营性土地，平均溢价率达33%，地价房价比为0.42。不过，各区域市场明显分化，汉阳区、东湖高新区和东西湖区土地溢价率超100%，拿地企业不乏恒大、碧桂园、绿地、正荣、中铁这类品牌房企，土拍竞争最为激烈，屡有地块拍出100%以上的高溢价率。值得一提的是，7月初正荣总价45.86亿问鼎东湖高新区单价地王，更是拍出了442%的超高溢价率。反观，江夏区、蔡甸区、江岸区和硚口区新出让地块全部底价成交。除了蔡甸区三宗商办用地以及江岸区一宗商住用地分别定向出让给世茂与华润，建造世茂嘉年华和万象城之外，其余拿地企业以武汉本地中小房企居多，土拍竞争自然不甚激烈。

1-7月，郑州共计成交133幅经营性土地，平均溢价率达28%，地价房价比为0.29。各区域市场分化现象尤为突出，经济技术开发区和郑东新区乃是郑州土地市场最为高热的区域，土地溢价率分别为151%和46%，排名全市前两位，地价房价比远超其他区域。更为重要的是，包括碧桂园、恒大、鲁能、雅居乐在内的多家品牌房企都在着力布局经济技术开发区、郑东新区，甚至不惜高价拿地。譬如，6月份荣盛强势进驻郑东新区龙湖板块，总价18.63亿夺下郑东新区朝阳路北、九如路西地块，溢价率72%，楼板价26035元/平方米，创造了郑州新的单价地王。
2016年1-7月郑州分区域经营性土地成交情况

我们认为造成武汉和郑州区域市场分化的原因可以简单概括为以下两点：
其一，目前，郑州和武汉居民收入水平还不高。中西部地区二线城市受制于产业结构、人才储备、技术水平等多方面因素影响，城镇居民收入与东南沿海城市仍存在着较大差距，难以支撑楼市、地市全面回暖。以郑州为例，2015年郑州城镇居民人均可支配收入仅31099元。
其二，热点区域大都有产业规划、政策扶持等利好因素，区域价值开始显现。譬如，郑州的郑东新区历经十余年发展历程，逐步形成了以金融聚集区、总部基地和楼宇经济为特征的中央商务区，银行、证券、保险、期货等金融及高新技术行业公司纷纷进驻。目前，郑东新区已是郑州房价高地，吸引着大批改善性需求前来置业。
综上所述，随着去库存进程持续推进，中部地区二线城市库存量持续走低，部分二线城市房地产市场已步入供不应求的阶段，地价、房价上涨动力强劲。不过，区域分化使得投资机会更多集中在少数热点区域。鉴于长三角一、二线城市地王频出，高价拿地注定面临着更高的投资风险，及早布局武汉、郑州这类潜力城市，或许能收获不错的投资回报。