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发表于 2017-6-10 07:57:18
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灵山岛尖综合开发项目，是南沙自贸区明珠湾区的“巨无霸”项目之一，由中交集团与南沙合作开发，将规划建设成为金融商务发展试验区，重点发展总部经济、金融服务和科技创新。
根据相关新闻报道，该项目建成后，将成为南沙的”珠江新城”。而长约800米、规划商业用地面积约6.26万平方米的商业水街将为灵山岛尖金融商务发展试验区以及周边区域提供餐饮、休闲、娱乐、购物等配套服务。
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大湾区的心脏到底怎么定位？灵山岛尖水街到底是引擎还是配套？水街到底怎么活？围绕这些问题，与会的专家纷纷畅所欲言。
其中，德国ISA意厦国际设计集团合伙人张亚津分析了西欧零售业发展的情况，探讨了北上广深等一线城市商业发展模式的演变，强调体验商业之重要性，并结合项目的具体情况，推荐了均衡发展模式和餐饮为主发展模式的两种方法。
“如果按照均衡发展模式，商业水街的零售：餐饮：休闲娱乐（比例）=40%：40%：20%，各业态均衡发展，打造综合商业中心。”张亚津说，如果是餐饮为主的发展模式，那么餐饮在商业业态的比例将达到60%，剩下的是零售和休闲娱乐。
接着，高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥发表了《灵山岛尖商业水街开发建议》的演讲，他说，商业水街承载着“城市中轴线”、“市民广场”等功能，因此可以定位为“南沙城市形象窗口”、“全国滨江商业范本”、“世界商业水街”。 围绕着“最南沙.最国际”的主题，水街要做好策划、设计、招商等工作。
中国建筑西南设计研究院专家佘龙是第三个发言的专家，他则对成都远洋太古里项目进行分析，探讨历史文化街区与现代商业应该如何结合之问题。
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等三位专家演讲完毕后，陈仁科老师做了压轴发言。他说，广州是千年商都，商贸氛围非常浓厚，应该将这种氛围引入到项目里面来。
首先，在建筑风格方面，水街可以按照岭南风格进行设计，可以考虑大量使用骑楼，以打造地标性和国际性建筑。“只有地域性的，才是最有特征的！”陈老师说，成都远洋太古里就是因为结合了当地的建筑风格进行设计，并引入了新商业模式，才大获成功的。
其次，确定水街的商业功能是什么，这要从商业消费行为进行分析。我们要清楚：目前广州商业发展的特点到底是什么？现在的消费特征又是怎么样？我们的消费者到底是谁？
本项目不能仅仅依靠南沙现在以及今后的人群。南沙几十万的人口难以支撑这个商业项目，更何况还有其他的竞争项目。因此，本项目应该面向大广州，最重要是广州市区的人口。
了解了消费群体后，我们还必须知道新的商业特征到底是怎么样的？中国的商业发展已从单纯的购物功能，转向购物+餐饮结合的功能，而现在部分餐饮已经从购物中心撤了下来，“玩、看、乐”等业态都补进去了。只有将玩、吃、购等三者结合起来，才能让商业水街活起来。
陈老师继续分析，目前广州缺乏一个让人玩得尽兴、吃得开心、购得高兴的地方。每逢周末和小长假，广州人都面临一个非常尴尬的问题：周末到哪里去？干什么？我去过海鸥岛，但整个岛一个海鸥都没有，只能吃吃农家菜，骑一下自行车就走了；湿地公园也没有什么可以看的，大家骑骑车就打道回府。
广州还缺乏高端消费。太古汇很高端吧，但也面临着高端商业消费增长乏力、部分国际品牌撤场等问题，原因就是只重业态，不重环境；正佳广场以及天河城都是定位中档消费，但购物环境和商业环境还有调整的空间。
回归到本项目，整个水街的体量不大，格局不够。当然这里不是说把水面做得很大，但起码我们的水街应该有一定的代表性。我认为，项目应该多增加一些水的设计，当然不仅仅是景观水，还应该增加商业环境的设计，应该把水作为商业环境最突出的特征进行打造。
既然现在的商业是以玩为主，那么我们能不能打造出一条广州没有的水街？陈老师激动地说，从珠江新城到这里只要45分钟，刚好是旅游的黄金距离，如果大家能在这里吃到、玩到、买到其他地方所没有的东西，那么就能解决人气不足之问题。
接着，陈老师开出了两个药方：
一是项目能否利用南沙自贸区的政策优势如免税，建立国际商务代办处，同时引入日本、德国、韩国、欧洲等最被中国消费者认可熟悉的的商品，集中做“国家店",提升整个大广州的商贸层次?
二是做新商业，怎么新？以玩为主，玩、吃、购三位一体的混搭商业，强化“历史感、文化感、艺术感、趣味感”的四感新体验。不管怎么做，顶层设计不可缺！
话音刚落，现场响起了热烈的掌声。
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在提问环节，陈老师还积极回答了“项目如何凝聚人气”、“项目如何把握开发节奏吸引投资”等问题。
陈老师说，水街最大的难题是缺乏人气，但短时间内将人气引进来不是不可以。现在很多特色小镇都在城郊，距离市区45分钟~1个小时的车程，但部分小镇照样人气很旺。我们不要首先考虑商业业态，而是应该想清楚来到这里的人玩什么、吃什么、购什么，让不同人来这里有不同的感受和体验。在这个基础上，我们应该打造什么样的环境。
至于如何吸引投资，陈老师则认为，南沙是国家级自贸区，而灵山岛尖又是南沙开发的重点之一，其发展潜力和升值空间不容小觑。但商业与住宅不同，商业在五年、十年内无法凝聚人气，就会慢慢死掉，而住宅可以慢慢聚拢人气。投资者很多都是看五年、十年内这个地方是否有发展，太长的时间他们等不了。因此，我们可以先把一部分东西做起来，慢慢吸引投资。
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发表于 2017-6-12 22:29:13