世界城光谷步行街第6期法国风情街开业探场 | 市调报告

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硬件、运营、活动、成绩

硬件设施和运营管理，相对于世界城光谷步行街的往期商业项目，法国街在空间设计和硬件设施上有明显的提升；但是，L君并没有在街区和商场内看到任何品牌落位图或者商场导视图，在官方微信公众号上也只有十分简陋、并不齐全的品牌介绍，在很多运营细节上，法国街存在明显的不足。

（商场的中庭空间）

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（商场的灯箱、电梯间、公区）

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免费停车和会员活动，法国街充分发挥其拥有较大地下停车场的优势，在开业期间推出了以“免费停车”为核心内容的会员营销活动，吸引了大量有车一族来此消费，其借助“世界城光谷步行街”、“世界城广场”两大微信公众号合计达70万粉丝的基数，持续推动线上线下的相互导流；然而，除“现金券”和“免费停车”等传统活动之外，法国街的场景互动活动乏善可陈。

（法国街的地下停车场）

（“免费停车”活动是获取线上会员的极佳渠道）

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总体上看，法国街的思路十分明确，其以室内商场达成“乐享家庭生活空间”的定位，以室外主题街区集聚年轻人，商场和街区互补融合，而从达成“步行街东端人气入口”的目的。据了解，法国街共有40+商户，招商率超90%，但开业率只有约60%，其开业当天的客流达8万人次。

（法国街入驻的主要品牌）

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存在的问题和提升的空间

散售物业的管理，法国街也有少量散售商业，靠德国风情街一侧外围的散售底商入驻了多家小型便利店，不仅和项目的整体风格不一致，也不利于后期的统一管理。

商户开业率较低，包括MUJI旗舰店、中影南方光谷影城在内的多家主力店和相当数量的入驻品牌都在围挡中或者开业准备中，整个项目也显得较为冷清。

没有氛围的街区，在室外街区，不仅“花园式主题”并未呈现，商户的外摆区也并无亮点，开放式主题街区的特色和氛围还未形成。

正在施工的商场，在室内商场，L君看到有多家商户正在营业时间内进行室内装修，商场高楼层的装修气味较重；而在地下停车场，主题卫生间和很多立体车位都尚未完工。

（位于室内商场B1F停车场入口的主题卫生间，颜值在线但并未完工）

缺乏细节的运营，除缺乏商场导示图和品牌落位图之外，服务台也没有导购手册， L君还看到虽然法国街设置了看似完善的卫生间、育婴室和吸烟室，但紧挨着的育婴室和吸烟室却让人十分无语。

（商业理念的更新是对的，但是落地却变了味）

透过以上问题，可以看到运营方的诸多无奈。由于目前防疫措施的收紧，叠加大学生放假以及春节将至，光谷广场商圈的人气在经过元旦的高峰之后快速回落，整个法国街都显得空空荡荡。或许在春节之后，随着天气转暖、大学生返校、项目不断完善以及主力店的全面开业，法国街才会逐步走上正轨。

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光谷步行街的前景

改善有限 问题突出 创新运营

法国街的开业确实在一定程度上改善了世界城光谷步行街的整体商业生态，并与往期项目形成积极联动，但在诸多客观条件的限制之下，整个项目的顽疾并没有得到根本解决。商圈整体销售下滑、中小商户度日艰难、街区高层缺乏人气、商铺空置率较高、品牌同质化严重等问题依旧长期存在。

从2016年至今，世界城光谷步行街的整体销售增长已经连续多年停滞不前；而在2017年，世界城集团也改变了之前循序渐进、滚动发展的项目开发节奏，不仅在光谷步行街同时开工了法国街项目（H地块）和商服综合体项目（A2地块）；同时也进军光谷中心城并于2018年开工了世界城·创世界项目；而后又于2019年拿下光谷步行街的住宅地块并与第二年开工，世界城集团在整个光谷的“战线”拉得很长。

（位于世界城光谷步行街西侧光谷广场入口的商服综合体项目，包含商务、商业、酒店业态，总体量约7.2万方）

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（位于世界城光谷步行街之上的世界城·瑜樾东方项目，以住宅为主，总体量超过10万方）

（位于光谷中心城的世界城·创世界项目，包含公寓、商务、商业街，总体量约21万方）

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目前，世界城集团在运营世界城光谷步行街总体量约60万方的多个商业项目的同时，其在光谷步行街和光谷中心城正在建设中的多个新项目不仅包含可以销售的住宅和公寓面积，也包括相当比例的商业、商务、酒店等自持物业。

在未来几年中，世界城集团面临的资金压力和运营压力不可小觑，其如何演绎“腾挪之术”，也将直接决定世界城光谷步行街的未来以及整个光谷广场商圈的前景。

（德国风情街的飞机餐厅）

（意大利风情街的多莫教堂）

（西班牙风情街的斗牛士广场）

（现代风情街的喷泉广场）

（世界城光谷步行街位于光谷广场的入口）

在L君看来，法国街并不是解决世界城光谷步行街整体困境的灵丹妙药，而是更需要运营方以此为契机，设计一种介于“自持运营管理”和“仅提供物业管理”之间的、针对以销售型商业物业为主的创新运营模式，并不断实践和修正，如此才能尝试从根本上扭转光谷步行街的商业颓势，恢复光谷步行街的商业活力，才能重新开启光谷步行街的未来之路。

*特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

世界城光谷步行街、世界城广场等。

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110514390

最有价值的店是大冰的小屋

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最有价值的店是大冰的小屋

wood3241

去看了，属实不太行，大概就一楼是商业街，也没什么好点的商户，主要餐饮为主，知名点的也就小川、木桶烧烤

jiangyou33

啊这 像小区底商

crocol

感觉被住宅毁了。

11summer

主要依赖附近大学生消费群体，新屋熊这一带终于连成片了可从鲁巷逛到关山

newlix

意大利风情街和德国风情街原来吸引人的地方在于它的异域风情，纯粹西洋式的建筑风格，偶尔去走走也是挺好的。但现在，去一趟就不想再去第二趟，主要是感觉管理比以前差多了。尤其是建筑外立面被各个店面随意改造，破坏了建筑原有的美感。西洋式建筑，它的招牌应该是谦逊的，恰到好处的。然而现在到光谷步行街走走，到处可见大得吓人且设计低俗的招牌，遮住了建筑原本漂亮的外立面。更有店铺直接把原来的外墙随意改造，比如在德国风格的外墙上嵌进去一种完全中式的木楼样式，破坏了原有风格的统一性和协调性，给人一种乱糟糟的感觉。