广州天河城放大招，3年时间升级改造终极效果图曝光

LAWDEFENDER

天河城定位是中高端商场，其内外装修也要符合这样的定位。

选用Benoy负责设计，是明智之举。

鸢无

挺漂亮的，不知道正佳会不会改？都改的话天河路商圈的颜值和档次要上一级了

dhtang

鸢无 发表于 2025-4-3 16:41
挺漂亮的，不知道正佳会不会改？都改的话天河路商圈的颜值和档次要上一级了

天河城虽然老，但质感还是流露一份气质的，90年代港味很浓。

正佳也老了，该改造了。

freeburn@@@

希望能增加裸眼3D屏幕

HOTIN

大神好久没放大招了。早就不住在广州了吧

june123

升级后引进lv和爱马仕就好了

RTX3090

frank970 发表于 2025-4-3 14:12
一个二个的都起劲了是吧！有本事别买保利的房，别逛保利的商场啊！到时候保利总部搬出广州，就开心了是 ...

隔壁不是也有天河城吗？

RTX3090

dhtang 发表于 2025-4-3 21:20
天河城虽然老，但质感还是流露一份气质的，90年代港味很浓。

正佳也老了，该改造了。

天河城就是外立面样式老了些，但是里面装修档次不低，大理石地砖很好看。我觉得只改外立面就够了

RTX3090

june123 发表于 2025-4-4 22:39
升级后引进lv和爱马仕就好了

没必要，广州高奢场已有布局，不能打乱规划。再说LV 爱马仕的调性也不会在广州布局那么多店，又不是京沪港

illusiome

阿里11 发表于 2025-4-3 11:58
这也在次证明商业就是地产的配套，这种地段 这种出粗率 这种回报率，除了运营成本税收还有啥玩意保银行利息 ...

大哥您是否清醒？
这个表我粗算了一下，06年到24年，18年，182亿收入，当年投资12亿，ps最低15倍；

哪怕不考虑这是个96年的项目，单纯考虑这18年来的收入。
运营成本大概平均1.2亿左右，顶天2亿。虽然行业平均成本大概是30-40%，但那是有炒地价本身需要用钱，还有融资需要用钱。这里成本根本没那么高。
扣除17%税费。
irr我粗算了一下也差不多到8.5%这个点位。

这还不算这栋19万方的玩意本身剩下的价值。

哪怕不在房地产行业比，整个缅a有几个行当比这玩意赚钱的？5%有没有？

虽然我老是黑商业地产没得个搞头，辛辛苦苦干活一堆的事，市场变化又快，赚的辛苦钱。但粤海天河城（天河路店）跟南京基德、广州正佳一样，是全国商业地产的顶点之一，几乎可以说全国没几个住宅项目利润率、稳定性比这个高。
你说现在什么住宅项目能投个12亿，每年给你6个亿的现金毛利啊？

说起来，打这个帖子的查资料的时候看到动漫星城24年租金收入涨幅71%，牛x。
谷子经济太特么牛x了。
这个数据我觉得版里很多人睡觉之前都应该反省三次了哈哈哈。

阿里11

illusiome 发表于 2025-4-5 01:33
大哥您是否清醒？
这个表我粗算了一下，06年到24年，18年，182亿收入，当年投资12亿，ps最低15倍；

...

06年买房就是房价在怎么掉也是10倍8倍的涨幅，不等于你的房就按06年价格来算回报率

阿里11

illusiome 发表于 2025-4-5 01:33
大哥您是否清醒？
这个表我粗算了一下，06年到24年，18年，182亿收入，当年投资12亿，ps最低15倍；

...

广州要算租金只有十三行新中国大厦，前几年50万一个月10几平摊位都抢不到现在再怎么掉30万一个月还是大吧人愿意拿，那个才是在中国神一般的存在几十万一个月的租金10来平过抢

illusiome

阿里11 发表于 2025-4-5 10:20
06年买房就是房价在怎么掉也是10倍8倍的涨幅，不等于你的房就按06年价格来算回报率

不能这么算的。
房价18年涨幅10倍算正常，20倍算优秀。
但，开发商不可能捂盘捂18年。投资客也很难捂18年。租售比太差了。
另外，对于开发商来说，哪怕分段开发，后段房价能涨20倍，也有土增税这个后手在等着。

尤其对于大宗交易来说，由于16还是17年后有bgy的快速开发模式，开发商可以10倍乃至50倍杠杆，所以销售的时间窗口非常小。

专业市场，例如白马、步云天地、新中国大厦这种单位租金很高，但对比商场来说，其实完完全全是另外一个产品。
差不多类似手机市场和电脑市场一样。销售逻辑和产品设计都不是一回事。
险资会持有soho但极难持有专业市场。
但这个太复杂了，以后有机会再详细说，反正他们俩不是一回事。

总结一下，住宅虽然在这18年里边涨幅惊人，但是留给发展商和持有者的销售窗口期会比较小，而且对于大宗交易而言交易的税务成本很高。
商业虽然很不好做，但是如果做到天河城这样子的财务状况，我认为在2023年以后应该是中国地产最好做的项目类型之一了。
Skp被卖了，其中一个原因是现在重奢越来越难做了，而且重奢要维持的成本也会比天河城这样子的商场要贵很多。
专业市场或者说批发市场有好的地方，但是做的不好的地方其实也有啊，没有想象中的好做。
能不能持有一个明星项目，要靠点运气。专业能力给到你的是如何规避风险和能让明星项目更明星。

scsb

illusiome 发表于 2025-4-5 16:26
不能这么算的。
房价18年涨幅10倍算正常，20倍算优秀。
但，开发商不可能捂盘捂18年。投资客也很难捂18 ...

SKP被传卖掉，更多是因为SKP特有的百货模式，利润相比传统mall（如太古汇恒隆国贸）低不少，更重要的是华联自身的财务状况问题

商业地产不是不能赚钱，问题是对操盘方的要求高，不像房地产，不是什么菜鸡烂鱼都能来做的。所以才导致某些人认为商业不赚钱/只是房地产的配套这样的底层认知。

像顶尖的操盘手太古这种，几乎不做房地产，再看看太古地产在下行周期中亮眼的财报。

yayaow

HOTIN 发表于 2025-4-4 07:31
大神好久没放大招了。早就不住在广州了吧

是我不再上论坛，对发公众号了