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广穗

天河城大厦一层大概就1000左右吧？但很难扩租了，估计DHL是因为这才搬迁的，雅居乐和天河城的租金估计差不过10-20%，对这样的巨头来说不是考虑的因素。

wallace123456

天河城大厦一层大概就1000左右吧？但很难扩租了，估计DHL是因为这才搬迁的，雅居乐和天河城的租金估计差不过 ...
广穗 发表于 2014-10-17 10:17 AM

    大楼参数

  
   
  Teemtower技术参数表
项目资料 　  
项目总占地面积 41,500 m² 　
楼层分布 办公楼层: 4-45/层 (4, 19 及 33层除外） 　
　 商场: 1-3层 　
　 地下停车场: B1-B3 　
总建筑面积 103,000 m² 　
主体总高度 195 m 　
车位总数 约900多个 　
规划设计及建筑  　
首层大堂标准层高 14.5 m 　
标准层面积 约2,270 m²（以最終房管局测绘所之面积確認為准） 　
写字楼标准楼板与板间高度 4.05 m 　
写字楼标准地板至天花吊顶高度 2.8 m 　
柱距 8 m 　
架高地台 130 mm 　
外墙至核心筒墙面距离 10.9 m 　
楼层荷重 标准荷重区: 300 kg/m² 　
　 预留独立机房（特殊）荷重区: 500 kg/m² 　
交楼标准  　
天花 铝金属扣板天花，连烟感及喷淋系统 　
地台 130 mm 架高地台 　
空调系统 VAV 空调系统（变风量空调系统），出风口及回风口 　
外墙 节能型Low-E镀膜中空环保玻璃配合氟炭涂膜铝线条 　
内墙 扫上优质乳胶漆 　
灯光照明 灯盘连出风口 　
　  　
技术数椐  　
电力系统  　
每层电力供应 170 KVA / 136 Kw 　
电力供应量 80 W/m² 　
办公区域灯光 500 Lux 　
后备电源电源提供 4,800 KVA / 3,840 Kw 　
提供电脑机房紧急电缆电力的功率 平均每层15 Kw 　
空调系统  　
类型 VAV空调系统（变风量空调系统） 　
空调送风箱数量分布 每层45台 　
设计容量 冷却量: 11,252 Kw / 3,200RT 冷风量: 21,900×2 m 　
鲜风量 35 m³/小时/人 　
室内平均温度(夏季及冬季) 夏季: 23ºC 冬季: 21ºC 　
垂直电梯  　
客梯 品牌 奥的斯
　 载重量 1,350 kg
　 客梯数量 22台客梯
　 速度 2.5-5 m/s
　 平均候梯时间 高峰时段少於40秒
货梯 电梯品牌 奥的斯
　 载重量 900-1,350 kg
　 到达层数 (电梯数量) B2-45/层 (2台)
　 速度 3.5 m/s
电梯尺寸 宽度 电梯1:1.55 m 电梯2:1.9 m
　 深度 电梯1:1.575 m 电梯2:1.5 m
　 高度 电梯1:2.8 m 电梯2:2.8 m
通讯系统  　
GSM 服务 　 　
CDMA 服务 　 　
DDN 　 　
ISDN 　 　
光纤 光纤到户 　
ADSL 　 　
专线 五类电缆 　
有线电视  　
保安巡更系统  　
闭路电视 　 　
保安巡更系统 　 　
烟 /热/ 感器 　 　
防火楼梯 　 　
消防系统 隐藏式喷淋 　
　 消防警钟 　
　 消防通讯系统 　
　 消防栓 　

请做好功课再来争论。天河城写字楼内部空间比你从外面看见要大很多。现在每个外资都在削减成本。能减5%已经很多的了。更何况你说的“10-20%”的百分比了。

wallace123456

天河城楼下就系地铁，对面又有BRT, 咁嘅交通去边度揾？落班后去happy hour的地方多的是，咁方便都放弃。 ...
精灵王子 发表于 2014-10-17 09:55 AM

员工当然都不愿意搬。老板话是

精灵王子

员工当然都不愿意搬。老板话是
wallace123456 发表于 2014-10-18 17:44

会唔会系搬到珠新有奖励？

广穗

粤海天河城大厦居然是“标准层面积 约2,270 m？”

真是意外，感觉不算大，东塔、西塔的横截面体量目测有天河城大厦的2倍大啊。

广穗

大楼参数

  
   
  Teemtower技术参数表
项目资料 　  
项目总占地面积 41,500 m&sup ...
wallace123456 发表于 2014-10-18 17:42

标准层面积是否就是“可办公面积”？粤海天河城大厦的平面横截面面积是多少？以三个建筑的写字楼为例说明一下：东塔、西塔、天河城大厦的每一层的建筑总面积（平面横截面面积）是多少？标准层的面积又是多少？可办公的面积又是多少？（对于300+以上的有核心筒的高楼，后两方面的比例应该比200以内的建筑小不少吧？）

平时商业报道中说的某写字楼的“建筑面积”是整个建筑的面积还是可办公面积？比如：东塔的说法是建筑中用于写字楼的部分是22w平，那这个22w平是东塔中写字楼每层的横截面建筑面积之和还是标准层的面积之和、还是实际可办公的面积之和？

请不吝赐教，我也不是商务领域的专业人士，随便讨论一下增加知识，说不上你称的“争论”。

广穗

回复 18# wallace123456

此外，如你所说，DHL搬去雅居乐恶主要原因应该是扩租面积的问题而不是租金的问题（租金当然也有考虑，但并非主要因素。）而现在也查不到雅居乐的租金是多少、和天河城大厦相差几何（你可有最新数据？有则分享下）。

此外，你认为广信君达从广州银行大厦搬去东塔的原因是什么？肯定不是降低租金考虑了吧（东塔租金肯定比广银高多了）？也应该不是扩租面积的问题吧（广银现在不至于饱和到连扩租都困难吧？若是扩租困难又要考虑租金的话应该搬去和广银区位差不多的雅居乐）？

wallace123456

标准层面积是否就是“可办公面积”？粤海天河城大厦的平面横截面面积是多少？以三个建筑的写字楼为例说 ...
广穗 发表于 2014-10-18 07:08 AM

天河城由于整栋比较整体菱形，所以基本每层都系2400标准。西塔平均2800，东塔平均3300-3600不等。写字楼能做到70-75%的实用率已经很好（以上都是整层招租的例子，如果分开单元出租，可能实用率大约70%左右。雅居乐中心也是2400的标准。跟天河城一样，所以我说在雅居乐是租了一层半的面积应能推断。

DHL搬去雅居乐是有扩充的原因这点我也不否认，但是租金还真是只有天河城的一半左右。各大房地产网站放出的招租信息，基本租金都差不多，大约120元一个月，管理费30元一平方一个月。 天河城现在的租金大约220-240一个月一平方，管理费30元一个月。

您可以上网搜搜各大资料，可以的话不一定要做伸手党。

wallace123456

回复  wallace123456

此外，如你所说，DHL搬去雅居乐恶主要原因应该是扩租面积的问题而不是租金的问题（ ...
广穗 发表于 2014-10-18 07:19 AM

    广信君达这是另外一个故事了，律师事务所，能提升自己的门面以及体现自己的实力。
   DHL是后台服务型的行业，租最高档写字楼对他来说作用不大。

广穗

天河城由于整栋比较整体菱形，所以基本每层都系2400标准。西塔平均2800，东塔平均3300-3600不等。写字楼 ...
wallace123456 发表于 2014-10-18 20:41

    多谢提供信息参考。虽也经常搜广州的商业报道，但也不是面面俱到的，所得亦会有限。各方达人有知道更多的，何妨分享和补充呢。

广穗

天河城由于整栋比较整体菱形，所以基本每层都系2400标准。西塔平均2800，东塔平均3300-3600不等。写字楼 ...
wallace123456 发表于 2014-10-18 20:41

   
还不是彻底看得明白，请你详细再说明一下：

你资料中的天河城雅居乐的2400、西塔的2800、东塔的3300是整层的总建筑面积吧？也就是眼能看到的外部大小范围吧？它们的实用面积大概占70-75%（东塔的实用面积有2300-2500吗？天河城雅居乐是大概1600-1700？），那所谓标准层面积是整层建筑面积还是大约其中的70-75%面积？而假设一个企业正好租入一层，其租赁面积是按整层面积计算还是只算实用面积？

又如文中报道的“耐克 雅居乐中心 6000”是两层半的总建筑面积（2400*2.5=6000）还是三层半或四层中的实用面积？“DHL 雅居乐中心 2300”是一个整层的面积还是一层半的实用面积？【按一层半算的话推算雅居乐的实用率是2300/（2400*1.5）≈63% ------- 按此的话，那耐克应该是租4层：2400*4*63%≈6000】

aa12345678

大部分都是左手给右手，没什么值得高兴的

夜影阑珊

在广州这样的全球顶尖商贸城市，写字楼基本上供不应求...
期待金融城赶紧开挂，建设速度希望能超过珠新！

广穗

大部分都是左手给右手，没什么值得高兴的
aa12345678 发表于 2014-10-18 22:50

不能这么说，能全部是招来新入广州的企业当然是最好，但广州的已有企业搬去更高端的区域去发展也是一种升级。

精灵王子

不能这么说，能全部是招来新入广州的企业当然是最好，但广州的已有企业搬去更高端的区域去发展也是一种 ...
广穗 发表于 2014-10-18 23:20

目前来看真是左袋出右袋进，没什么作用。