十字门中央商务区湾仔片区又一幅250米地块挂牌出让

谁的青春不扯蛋

顶起，，，，，，，，，，

Style~~

什么叫华发牛啊，华发就是珠海市政府，自己兜底，说明其它外地大公司已不看好了，起码不积极参与 ...
firebug 发表于 2015-9-7 23:09

那也未必，就目前来看很多大地产商是一直盼着进珠海却拿不到好地块，全部定制给华发和格力了。地方保护比较强在业内不是秘密了。

firebug

那也未必，就目前来看很多大地产商是一直盼着进珠海却拿不到好地块，全部定制给华发和格力了。地方保护比 ...
Style~~ 发表于 2015-9-8 08:59

你觉得珠海靠华发能开发十字门CBD？别的有实力的大公司如果进珠海那是求之不得，什么叫做定制给华发格力，十字门那里搬掉山后土地大把，又不是横琴岛，珠海想破头拉有实力的企业进来开发CBD呢。

Style~~

你觉得珠海靠华发能开发十字门CBD？别的有实力的大公司如果进珠海那是求之不得，什么叫做定制给华发格力 ...
firebug 发表于 2015-9-8 09:04

能不能开发和想不想开发是两码事，不要混为一谈。希望十字门多元化企业开发不只是你的想法，版里谁不想十字门引进多元化的大型发展商？但另一方面，华润、绿地、万达这些企业已经不止一次到珠海考察，惜在没有找到合适地块，为什么？这就是政府与发展商在价格和利益上的博弈。
就拿地这事我们想或者不想并不能代表官方意志，因为你站的角度和ZF的角度不同。为什么华发格力能得到政府那么多支持，第一是珠海国资旗下企业，也就是ZF的亲生儿子。第二当下珠海有大量基建设施都交给华发格力代建，这必然要注入优质地块培养他们快速成长。你去地产界问问就知道了。包括已经进来的大鳄，在珠海有多少开发商盼望却不能从华发口中抢到优质地块的？你不会单纯的认为十字门和横琴这些优质地块在没找到对象或者双方没谈好条件前就草草挂牌嫁出去吧？我只能说到这里了。

waterseven

华发建的湾仔会展中心还是不错的，转头看看口岸服务区的5大金刚，外形真的很一般

buzzbuzz

爱分析数据的buzz继续来展望A7地块的未来。

由于A7和A8地块一样，都是办公酒店占45%，商业占20%，住宅占35%，然后容积率都是5.5，绿地率30%，建筑密度35%。
因此可以说这两块地是天生的孪生地块，唯一的区别是A8稍微大一点，达到25864平方米，而A7也不小，也有22811平方米。

那就先来看看华发是怎么设计了A8地块。
A8地块地块面积25864平方米，计容建筑面积为142689平方米，由于地下的面积不占容积率，也体现不了高度，我们就忽略不计了。
1、A8设计了2栋46层，150米高的住宅，总建筑面积为49170平方米，完全符合（142689X35%）的设计要求。
2、A8设计了商业面积28451平方米，也完全符合（142689X20%）的设计要求。
3、A8设计了1栋35层151米高的办公楼和1栋28层117米高的酒店，两栋楼为联体设计，酒店建筑面积21039平方米，办公楼建筑面积42975平方米，加起来总共64014平方米，也完全符合（142689X45%）的设计要求。

看起来华发的设计中规中矩，完全按照规矩办事，那么规划中的250米标志性建筑去哪里了呢？
1、        如果酒店和办公楼不设计为联体，而是设计成一栋，按每层1500平方米的标准计算，酒店的21039平方米可以合计14层，那么，标志性塔楼就有49层，（每层层高151/35）就有211米。
2、        看起来设计的中规中矩，但是华发还是使了个小聪明，打了个擦边球，就是在42975平方米的办公楼建筑面积中偷偷留了12000平方米的写字楼产权商业面积。这包括办公楼下的5层和中心广场的五层商业面积为办公面积中牺牲出来的。那么，12000平方米又可以这算8层，这样标志性塔楼就有57层，就有250米了。


那A7地块会是什么策略呢？A7相较A8地块，有利有弊，利在和十字门地铁站联体，为地铁上盖，弊在相对A8来说距离会展中心稍远，相对A8远步行5分钟左右。但地铁上盖无疑是利大于弊。看我国多数地铁上盖都是商业面积为重，其次才是办公、酒店。因此可以预计，A7届时会和A8一样的命运。
A8地块的商业面积为28451+15317（地下）+12000（办公产权）=55768。如果A7也有超过5万平米的商业面积，这样十字门地块就有超过10万平米的大型商业。这对于一个会展中心的战略意义来说，绝对还是高于多两栋250米高楼的。虽然高楼更加显气势，但商业支撑不足容易造成空城现象。而现在十字门地块有大型会展，瑞吉、喜来登以及A7和A8的4家豪华酒店，配套10万平米的商业和数栋中规中矩150米高的写字楼。因此可以说片区基本成熟。

个人分析，不喜请喷。

firebug

能不能开发和想不想开发是两码事，不要混为一谈。希望十字门多元化企业开发不只是你的想法，版里谁不想十 ...
Style~~ 发表于 2015-9-8 09:38

你自己也说了，没找到优质对象，别的我就不多说了。感觉优质对象都跑深圳广州了。

Style~~

你自己也说了，没找到优质对象，别的我就不多说了。感觉优质对象都跑深圳广州了。
firebug 发表于 2015-9-8 12:02

不是没找到优质对象，而是双方没有找到利益平衡点。就珠海的区位和条件来说，土地才是稀缺资源，主动方显然在ZF。

鋼琴麯

{:5_122:}

waterseven

爱分析数据的buzz继续来展望A7地块的未来。

由于A7和A8地块一样，都是办公酒店占45%，商业占20%，住宅占 ...
buzzbuzz 发表于 2015-9-8 11:03

{:5_122:}{:5_122:}

charleszh31

爱分析数据的buzz继续来展望A7地块的未来。

个人分析，不喜请喷。
buzzbuzz 发表于 2015-9-8 11:03

最后一句亮了，表现了buzz大神应有的气魄。

charleszh31

回复 22# firebug


    史袋小蜜蜂都别争了，主要是华发在甘霖年代就揽下了大开发的基础建设，现在是政府在还债呢，我们也没有办法。希望还完了华发格力债之后还有多余的资源给多元化发展。

Style~~

爱分析数据的buzz继续来展望A7地块的未来。

由于A7和A8地块一样，都是办公酒店占45%，商业占20%，住宅占 ...
buzzbuzz 发表于 2015-9-8 11:03

A7、A8的酒店分别配Westin和W，完美{:5_122:}

Style~~

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    史袋小蜜蜂都别争了，主要是华发在甘霖年代就揽下了大开发的基础建设，现在是政府 ...
charleszh31 发表于 2015-9-8 12:39

基本上是这个情况，但也不能简单理解为债权关系，本身华发格力就是珠海市属国企，理应承担起全市重大项目代建职能，ZF同时也必然要给予更多优惠的资源配置。

Gamely