国际金融交流中心/广州中心|限高500米|6月28开展国际竞赛

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广州国际金融城规划区土地资产重估2013年02月18日 11:19   来源：南方日报   张俊[推荐朋友][打印本稿][字号 大 中 小]    节后上班第一天，不少投资者发出这样的疑问：“浪奇位于广州国际金融城的土地到底价值几何？”此前，由于大约有12万平方米的旧厂房位于金融城规划区内，浪奇的土地增值概念遭到资金炒作，经历一波大涨后开始回调。这是上涨中继，还是大资金获利出逃？或许对其本身的价值分析，才更有可能得出结论。

    收储金或令市值翻倍？

    春节前，备受关注的广州国际金融城首批土地拍卖出让于2月7日下午举行。作为继珠江新城与琶洲之后广州又一个高端商务区，广州国际金融城自亮相起便受到高度关注，绿地、保利、万科等地产巨头以及广州银行、新华人寿等大型金融企业竞相参与竞拍。根据测算，首批四宗地块折合楼面地价分别为12200元/平方米和17761元/平方米，平均容积率接近7。

    而广州浪奇旧厂区土地处置有3种方式：一是不变工业用地性质公司自己投资资金开发。二是进行创意产业投资。这2个不仅要继续投资资金，而且开发工业地的盈亏也难预料。三是申请政府土地收储。按照目前的政策指引和附近规划区的土地溢价幅度，申请土地收储获得的大幅收益是肯定的。广州浪奇工作人员表示，公司在旧厂区地块处置上会争取对股东最有利的方案。如果是政府收储进行拍卖，公司可获得土地拍卖价的40%—60%的补偿。

    广发证券则认为，广州浪奇公司的厂区拆迁后作为住宅开发的可能性比较大。

    广东煜融投资董事长吴国平表示，按照地面平均容积率7左右、每平方米价格1.5万元来计算，1.5乘以7乘以12，等于126亿元。如果50%返还上市公司，就是63亿元，这是目前广州浪奇流通总市值的两倍以上。如果再算上地下部分的拍卖所得，地下部分按照地上部分所得的大概20%来计算，也就是多增加个12.6亿元左右，累计补偿收入按照较为保守的中性估算将达到75.6亿元左右。

    不过，国泰君安分析师王刚分析称，公司有12万平方米土地按全部招拍挂处理测算，公司土地的公允价值约为32.4亿元，出让土地可得到的收益为16.5亿元，对应每股价值为3.7元，公司主业对应每股价值为3.9元，公司每股价值为7.6元。截至2月8日收盘，广州浪奇报收6.73元。

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大股东旗下企业整合大势所趋？

    在土地增值的各种分析大行其道的同时，广州浪奇主营业务未来发展也不时传来各种传闻。广州浪奇大股东为广州轻工工贸集团有限公司(以下简称“广州轻工集团”)，是后者旗下唯一的A股上市公司。此外，广州轻工集团下属另一化工企业美晨集团(生产黑妹牙膏)靠牙膏起家，而浪奇目前的化工项目没有牙膏等快速消费品，两者互补性非常强，同一大股东旗下企业整合曾引发市场人士猜测，如若成功，部分领域如护肤液等的同业竞争问题也有望一并解决。对比同城企业立白集团，收购了蓝天六必治，加速整合化工的态势已经非常明显。

    市场人士这一猜测的背景是广东国资整合提速。2011年7月，广东省国资委主任首次提出国资证券化率目标，由当时不足20%大幅提升至60%。消息一出，资本市场给予热烈回应，广弘控股连拉两个涨停，风华高科、广州浪奇等个股也强势上涨。

    作为广州市国资委下属企业，广州浪奇也被市场视为潜在的壳资源。东方证券研究报告称，公司盈利水平不高，但财务结构良好，可作为未来集团或其他国有企业资产的上市平台。公司大股东广州轻工工贸集团，旗下拥有食品饮料、日用化工、玻璃器皿等20多个行业，2009年总资产达156.6亿元，其中不乏优质资产。分析人士认为，广州轻工集团旗下企业资产证券化意图明显，其要么单独IPO，要么通过广州浪奇平台实现整体上市。这也是广州浪奇近年受到资本市场持续关注的一大原因。 （责任编辑：单晓冰）

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广州要大力发展高端产业，吸引高端人才，发展总部经济。
xwli111 发表于 2013-2-15 09:48

    必须的

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广东：广州国际金融城土地开卖
2013-2-18 11:45　广州日报　【大 中 小】【打印】【我要纠错】
　　截至记者发稿时，起步区A001地块吸引了至少六家开发商报价，78号竞买人的报价接近28亿元。A003、A005、A007地块，也分别有三家开发商报价。即使现场不再举牌，以目前报价成交的话，金融城首次卖地的总收入也将达到至少117亿元，相当于广州过去一年卖地收入的1/4。

　　据悉，在卖地结束后，市国土房管局还将在现场召开新闻发布会，介绍金融城建设的最新进展。

　　四宗地块交通便利

　　金融城起步区首次推出的四宗地全为商业用地，起拍楼面地价均为12000元/平方米，并规定竞买人须为金融机构或投融资类企业。本次推出的四宗地块具有较显著的地理位置，不仅和琶洲隔江相望，去珠江新城也十分便利。

　　记者现场了解，四宗地块紧靠黄埔大道主干道一字排开，起于地铁科韵路站附近，止于地铁车陂南站附近，南望临江大道，途经多个公交车站。

　　根据规划，金融城重点发展金融监管和银行业、保险业、证券业等主流金融业态，市国土房管局表示，预计到2020年，整个金融城GDP总量将达到1200亿元，金融产业增加值将超过500亿元。

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　预测：卖地绝不冷清

　　“国际金融城刚刚起步，开拍虽然不少企业都会感到有兴趣，但是最后溢价应该不会太高。”满堂红研究部副经理肖文晓分析，金融城的总体土地供应比较充足，所以不排除有许多有兴趣的企业在观察这次卖地的情况后，再作出下一步的决定。肖文晓认为，从长远而言，金融城的潜力与广州的整体发展息息相关。

　　暨南大学教授胡刚认为，本次推出的地块靠近黄埔大道，区位优越，起步价对企业而言也比较实惠。鉴于珠江新城目前的商业用地价格普遍已经超过2万元/平方米，所以广州国际金融城这次卖地，最高的楼面地价不会太低，有可能会达到1.7万元/平方米的水平，而且地块周边的商业氛围正在逐步形成，所以今天的卖地绝对不会冷清。

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韩世同：企业对金融城前景过分乐观 地块价格偏高2013年02月16日 10:58
来源：凤凰网广州站
字号:T|T0人参与0条主评论 0条评论0条总评论 打印 转发 [摘要]不少专家都认为金融城首推的3宗地地价还算合理，但在搜房网记者采访中，广州知名房地产专家韩世同却有另外一番看法。他认为，相比珠江新城以及白云新城万达地块，金融城被过于拔高了，市场过热，企业对金融城后市过于乐观，未来有可能承担风险。

编者按：2013年2月7日，广州国际金融城3宗地顺利出嫁！历经63轮竞拍地块总成交价129.9亿，溢价15.1亿。绿地保利联合体、华润、联鸿等企业成首批进驻企业。其中，A001地块竞得者为联鸿集团，总价39.9亿，楼面价17761.75元/平。A003、A005地块竞得者是绿地保利联合体，总价64亿，楼面价12250.56元/平。A007地块竞得者为华润置地与广东省铁路建设投资集团联合体，总价26亿，楼面价12412.52元/平。而开发区珠江钢铁地块，由于仅有中海报名，直接16亿底价成交。

不少专家都认为金融城首推的3宗地地价还算合理，但在采访中，广州知名房地产专家韩世同却有另外一番看法。他认为，相比珠江新城以及白云新城万达地块，金融城被过于拔高了，市场过热，企业对金融城后市过于乐观，未来有可能承担风险。

“这几宗地都是底价成交的话其实并不意外，但结果成交价最低都有1.2万/平，甚至出现像1号地块那样竟争激烈的，而且还不是专业地产商拿下。”

韩世同觉得，金融城的前景虽然很好，但珠江新城同样很好，但当年东塔、西塔地块楼面地价大概2800元/平，万达在白云新城拿下的地块，当年大概4000元/平—5000元/平。而由联鸿集团拿下的A001地块，折合楼面地价已达17762/平，这还是金融城首次推地。这块地无论是最终价格还是激烈的争抢过程，都超出了他的预期。

对于金融城今天拍出的3宗地，韩世同认为与在配套等各方面上，与珠江新城地块无法比，也没有条件超越。但对于政府未来推地是否会在价格上做调整，韩世同则认为“很难估计”。

“今天的土地拍卖情况还是很不错的，没有流拍，说明市场还是很认同的。但未来是否能达到预期的租值和售值则值得考量。”

在今天拍地中，韩世同留意到广州银行这家金融机构也参与了角逐。“广州银行虽然没有拿下地，但它自用的可能性很大。佛山之前卖地，有低价让金融机构进入的，这样它们的发展可能性会更大。”韩世同认为对于金融机构而言，进驻金融城的土地成本很贵。

专家观点：

彭彭：金融城地块成交价尚算合理地块条件均比较好

韩世同：企业对金融城前景过分乐观地块价格偏高

龙斌：金融城地块符合预期产品未来或能涨至5—10万

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2013年02月16日 10:57
来源：凤凰网广州站
字号:T|T0人参与0条主评论 0条评论0条总评论 打印 转发 2月7日下午，广州龙年土地市场的最后一拍落幕，广州国际金融城首批4幅商业地正式拍出。经过多轮竞价，位于天河区黄埔大道金融城起步区的A001地块由广州联鸿实业投资有限公司以39.9亿竞得，A003和A005地块由广州绿地房地产开发有限公司、广州市邦杰置业有限公司、广州穗荣房地产开发有限公司联合体以64亿竞得，A007地块由广东省铁路建设投资集团有限公司、守鸿有限公司联合体以26亿竞得，此外广州开发区西区珠江钢铁地块由广州金博物流贸易集团有限公司以底价16亿竞得。

这次的竞拍结果是否合理？国际金融城的未来将走向何方？

对于本次的竞拍结果，韩世同认为，地块的起拍价格偏高，这次竞拍的地块起拍价折合楼面地价均为12000元/平方米，尽管最后竞拍的价格均高于起拍价，韩世同表示“由于起拍价较贵，因此本次的竞拍结果难言合理”。

另一方面，本次的竞拍现场尽管不乏品牌开发商的身影，但他们却没有表现出十分活跃的态度。

韩世同补充，相比东西塔当时不到3000元/平的地价，这次国际金融城的地价处于较高的位置。2012年的时候恒大刷新了珠江新城商业地块地王的纪录，当时的地价是3.3万左右，纵观珠江新城的整个商业市场，这种高价属于个别的情况，并不具代表性。从整体来说，珠江新城的地价都是低于5千的。因此，相对于比邻的珠江新城而言，国际金融城并没有价格方面的优势。

同时，韩世同建议，在国际金融城地块竞投的初期，最好能够定性的满足一些机构，先确定整体的架构，然后再进行各产业的延伸发展，这样对于整个片区的发展大有裨益。

从整体来说，韩世同表示，国际金融城与珠江新城之间的关系不应该是竞争，而应该充当一个对于琶洲以及珠江新城补充与互动的关系。广州与深圳作为广东的双金融中心，各自的特色鲜明，深圳这座城市更由于其靠近香港以及拥有证券交易所，在金融业方面的发展具备一定的优势。“对于广州来说，珠江新城都不能成为金融城，那么国际金融城未来的打造将更加困难。”谈及国际金融城的发展，韩世同持谨慎的态度。

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珠江新城写字楼2017年或开发完毕，广州国际金融城有望接棒。

作为广州全力打造的功能区，国际金融城未来也将是写字楼等商业物业的集中供应地，其前景究竟如何呢？

写字楼需求增长强劲

2012年广州写字楼市场表现出了强劲的势头，戴德梁行发布数据称，全年广州甲级写字楼吸纳量超49.3万平方米，达到历年之最。因无新物业入市，整体空置率为8.6%，比2011年下调2.4个百分点。而租金上调0.3个百分点，每月每平方米为165.1元目前租金排名前十的写字楼中，有7个物业来自珠江新城，其中最高的是广州国际金融中心(论坛房价)，租金达到每平方米240元/月。

戴德梁行预计，今年写字楼全市供应量约为40万平方米，需求量为38万。由于珠江新城等重点板块物业稀缺性日渐显现，将带动物业售价上涨，涨幅约为10%。在租赁方面，全年租金将保持平稳，略有上扬。

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再造一个珠江新城

截至2012年底，珠江新城写字楼开发量已完成近80%，进驻率超过85%，预计到2017年前后，珠江新城的写字楼将开发完毕；而琶洲板块，用地已大多“名花有主”，区内可出让土地已不多。目前，在琶洲范围内已纳入土地出让计划而仍未出让的地块还有7块，这些地块预计将在今明两年上市。

与珠江新城和琶洲相比，定位高端的广州国际金融城则有更多的发展空间。从占地规模看，广州国际金融城相当于再造一个珠江新城。这些商用地块如果顺利出让，预计将在未来几年内陆续上市，按正常的开发周期，最快在两三年后，广州国际金融城就将有新项目上市。

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配套设施近期动工

广州市国土房管局表示，金融城起步区的土地储备上，目前已完成起步区超过80%的地块收储，剩余部分用地将在今年3月份全部完成。

在配套设施建设上，广州将会坚持“统一规划、统一设计、综合开发、同步建设、资源共享、协调运营”的原则，非出让部分公共配套统一由政府投资建设。其中，地下空间配套设施主要包括：交通系统、商业设施、公共服务设施、生态设施、市政基础设施和公共管沟设施等，计划于近期动工。

经纬行研究中心认为，金融城起步区首批挂牌出让地块拍卖，意味着广州国际金融城将正式亮相土地市场，其高端定位及规划将带动该区域未来的发展。而首批推出地块地理位置较佳，价格合理，相信会吸引不少品牌发展商参与竞拍。

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kevinho86

广州浪奇厂房不是在车陂路以东吗？，怎么属于金融城的？

xinxi123

今天下午坐地铁经过佛山金融高新区站，人影全无，可见搞金融可不是喊几句口号就可以的，这个金融区看来是掩盖搞所谓高端商住区幌子。广州的是不是，拭目以待。

xinxi123

回复 4# kevinho86


是属于金融城扩展区，估计要建住宅。

hyjxwk

同样要搞住宅，不要，开发商的回收期太长影响投资力度哦