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楼主: 辛识平

[综合其他] [抛砖引玉]广州发展的若干思考

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发表于 2026-3-1 22:22:40 | 显示全部楼层
illusiome 发表于 2026-3-1 21:25
对于海珠而言,琶洲村因为涉及到2013还是2015年画的永久农田的红线,无论是zz资源的投入还是现金的投入都非 ...

提到康鹭和沥滘就头痛,康鹭是合生在搞,沥滘名义是珠光但实际是合生在搞,合生估计也是没什么钱了,我听闻现在这两个的进度都慢下来了,都不知道还有熬到什么时候才是头。

海珠今年计划投给这两个的钱没记错的话是总共6个亿,只能希望别中途又炸了
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发表于 2026-3-2 00:16:02 | 显示全部楼层
2018_26W 发表于 2026-3-1 22:22
提到康鹭和沥滘就头痛,康鹭是合生在搞,沥滘名义是珠光但实际是合生在搞,合生估计也是没什么钱了,我听 ...

哈哈,沥滘炸的几率很大啦。

沥滘跟罗家一样的,执行的人有很好的利益,但对广州、对海珠都没啥用。
只不过在开始做的时候大家都觉得这个东西可以很容易变现——近郊+优质地理条件。

但2022年后发现如果没有心智,近郊和区位邻接能力几乎没有用。

所以我才一直说,首先要建立心智,要让尽可能(最起码是你楼盘供应量的1/4的客流)认可你这个区位。

一个很好的例子是骏景花园,地安个个都在骂丑、骂远,但曾经取得过很辉煌的成绩,就是科韵路的高收入人士认可。

微改造+创意园就是产生这些新社会阶层的出发器。
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 楼主| 发表于 2026-3-2 07:16:20 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 辛识平 于 2026-3-2 07:21 编辑
illusiome 发表于 2026-3-2 00:16
哈哈,沥滘炸的几率很大啦。

沥滘跟罗家一样的,执行的人有很好的利益,但对广州、对海珠都没啥用。


对我觉得建立起用户心智是个很重要的问题
黄埔区旧改为什么雷,
就是因为这个片区的价值,是没有得到公认的。

广州从很早以前就到处画饼,
多是些落实到位不了的,
加上广州人本身就这个性格。
只有一块地已经很成势了,
才算是得到足够体量的市民认可大家趋之若鹜。

先让大家重新认识这一个片区,
有一些新动能,一些新面貌。
会更好。
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发表于 2026-3-2 11:50:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 jianshoy 于 2026-3-2 11:54 编辑
2018_26W 发表于 2026-3-1 13:59
提到罗家村,是的,现在没有必要去动手搞,花大钱又没什么收益的事情就不要做了。

这段话我应该引用了 ...


番禺大道罗家跨线桥改造有无(经济或者风水/群体心理上的)价值先不谈,但这里有一点得解释清楚,就是罗家跨线桥改造罗家村旧改其实是两个独立的项目,可能分别推动,可能只推一个而不推另一个,当然也可能都不推动。
再拿里仁洞举例子,里仁洞旧改第一版方案也是要在番禺大道里仁洞跨线桥上面搞高线公园的,当时甚至还想抢在京城副中心之前搞“全国第一个”,但随着房地产周期戛然而止,这个高线公园就伴随着降本增效而无疾而终,被环形景观人行天桥所取代了。

这里I先生有一点说得挺好的,番禺的旧改项目在经济面上大多数都比较离谱。
不过离谱也有离谱的好,因为太离谱了就会缺失可行性,以至于没机会启动后推动到一半再烂尾然后造成永久性流血伤口,而是躺在预备项目库里面蹲到死——罗家村旧改就属于这个情况,因为前几年房地产周期+18/22这俩高速地铁的固投砸下来,区府就想趁热打铁把番禺广场片区重新整一遍,但计划赶不上变化,房地产如日中天时的城市更新旧模式轮不到罗家村,讲求收支平衡的旧改新模式探索列表也看不见它的名字。
再加上市层面换了LD班子,区府重新控制了南沙港快速以东的大部分土地的经营控制权,作为交换番禺接受广州赋予的新定位,要将重心挪去东边,这时候番禺广场片区的定位其实已经发生变化(地标建筑高度砍半,预留商业商贸地块改为住宅用地,快速回笼资金用于广场复建和改善城市面貌),市桥片区的商务区实际定位在隔壁大龙街道的清河市场片区旧改,也引入了嘉诚物流等企业进驻(具体规划见附件),而新增人口预计安排在南沙港快速以东,导致罗家村旧改更加没有性价比,大概率是从此变成浮云了。

说到城市面貌,番禺广场在番禺内部的面貌肯定不算差的,即使确实比不上北边花都区府或者南站片区,但总比长隆和万博北侧强得多,至于要不要改造提升就见仁见智了。

另外市层面对番禺的定位和重心依然举棋不定,像莲花湾片区(或者说狮子洋增长极)要不要搞新城、新城要设置在哪里,市府同时给出了两套方案并且尚未拍板(加上清河东自己的想法就同时有三套了),再结合市桥地安、区府师医公、番禺东部各种稀奇古怪的土著等角力,后面还会有非常多的变数。
最近公开报道的方案是要在莲花山浮莲岗和海鸥岛北岛片区搞新城,成本应该是最低的(并且可以利用上之前莲花山渔港的动迁来腾挪人口指标,配合下一轮大规模基建审批),但市桥地安、区府师医公层面非常抗拒(普遍觉得南沙港快速以东就是山旮旯海旮旯),能不能推动还真不好说。



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 楼主| 发表于 2026-3-2 13:36:37 | 显示全部楼层
本帖最后由 辛识平 于 2026-3-2 14:09 编辑
jianshoy 发表于 2026-3-2 11:50
番禺大道罗家跨线桥改造有无(经济或者风水/群体心理上的)价值先不谈,但这里有一点得解释清楚,就是 ...


不愿意走是正常的,拓荒牛肯定累。
但是关键就是靠这种项目去分化出一批
愿意走愿意拓荒的人嘛,
然后再重用新人。

11g的意见是最nbcs的,最好解决的。
汇集少量有战斗力有进取心的精锐力量,
再逐步壮大团队,这样就会好很多。

总不能让有才能高学历的新人全部去给
区里那些村事浪费了机遇。
广州招人标准不低。
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发表于 2026-3-2 15:49:40 | 显示全部楼层
辛识平 发表于 2026-3-2 07:16
对我觉得建立起用户心智是个很重要的问题
黄埔区旧改为什么雷,
就是因为这个片区的价值,是没有得到 ...

以前可以硬开,例如知识城,从零开始;例如大鹏,也是从零开始,砸五个超豪华酒店硬砸出来,现在很难了。
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发表于 2026-3-2 16:02:53 | 显示全部楼层
jianshoy 发表于 2026-3-2 11:50
番禺大道罗家跨线桥改造有无(经济或者风水/群体心理上的)价值先不谈,但这里有一点得解释清楚,就是 ...

额,
补充两点

我没有说番禺的旧改经济性不好,毕竟经济性这种玩意不好判断。起码知道要入库,预先在村子里抢闸修房子占面积的人肯定是大大的赚的。罗家的补偿在广州强推房票的时候做到历史高位,也是很牛逼的。

我说的是会严重影响机会成本、有巨大的现金流压力和资金成本。

另外,以前我也会觉得太离谱的项目会蹲项目库蹲到天荒地老。

后来发现其实不是的。

7项目得比例太高,一定会让你的其他项目变得更7。原因是7项目仍然会消耗整个社会得管理和治理成本,消耗共识。
例如上20个7的项目,上峰总会觉得,得给你过两三个吧,不然全都否了说不过去;7的项目一样要投入管理、宣传、治理、资金、设计、开发、协作的成本,持续性失血的同时,会让好的项目的标准降低,也分薄了好项目的注意力。
尤其贵府本身治理能力(注意,不是管理能力)偏弱的情况下,会进一步放大这个效应。

一个治理能力比贵府强,7项目比例比贵府高的例子,越秀区。
这15年来出现过的好项目屈指可数,遍地都是7项目,这些躺在库里的7项目让越秀变好了吗?没有。越秀能从这些7项目中提高了开发能力吗?也没有。只在不断的7项目的评定、审议、前期可行中陷入泥沼,甚至到最后因为成功的项目太小了,大部分人都没有经历过,自己都不知道“好项目”的定义。
越秀这10年的情况大家也能看得很清楚了,什么东西都尝试了,什么东西都不敢全力做。


之前在总部帖说过,创投圈需要成功项目,有助于团队在心理上财务上建立信心和锚定对错的分别。旧改也是,一个片区如果一直没出成绩,或者一直在泥沼里打滚,就会失去了成功的能力。
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发表于 2026-3-2 16:23:15 | 显示全部楼层
本帖最后由 jianshoy 于 2026-3-2 16:28 编辑


在这点上我对番禺区的预测倒是比越秀乐观很多,以前清河东局限在区府或者万博片区内部打滚还是因为盘子太小,行政区看着是大,但真正归自己管的就那么巴掌点地方。

现在东部经营权放回来,打个比方就是能用来支配的土地财政资源暴增300%(而越秀区就没这个条件了),可以预料到接下来至少十年的新增量都会集中在东部,而非成熟的中西部,区府的注意力一定会被吸引去南沙港快速以东的广阔区域(至于最终重心设置在哪里另说),市府层面的政策也会着重落地,协助将中西部的资源牵引过去。
像桥南这两年的工作重心就是复耕,好腾出耕地指标,来填2023年搞东部的智造创新园时找市府预支的城建指标欠账。

因此罗家那巴掌大地皮的价值提升和分配问题,很有可能会随着时间推动而变得没有意义,最终变成路边一条无人关注。
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发表于 2026-3-2 16:35:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 jianshoy 于 2026-3-2 16:39 编辑
辛识平 发表于 2026-3-2 13:36
不愿意走是正常的,拓荒牛肯定累。
但是关键就是靠这种项目去分化出一批
愿意走愿意拓荒的人嘛,

不便展开讨论,编辑一下
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 楼主| 发表于 2026-3-2 18:28:15 | 显示全部楼层
本帖最后由 辛识平 于 2026-3-2 18:32 编辑
illusiome 发表于 2026-3-2 15:49
以前可以硬开,例如知识城,从零开始;例如大鹏,也是从零开始,砸五个超豪华酒店硬砸出来,现在很难了。


其实我比较好奇,这5年知识城能有所发展吗?

例如说现在的知识城南部区域

鱼珠的招商压力看着也很大,

而知识城这边看着也很久没有新东西
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 楼主| 发表于 2026-3-2 23:44:06 | 显示全部楼层
本帖最后由 辛识平 于 2026-3-3 00:16 编辑

最近想到一个,新教伦理与资本主义精神既然是昂撒集团的成功学背书,
考虑到儒教与新教之间深刻联系,
实际上这几年不仅要看到一些地区的迅猛发展,
也要看见一些地区作为儒教渗透至骨髓的地带,
在问题上,是不是与昂撒类似呢?


我们作为广东人,应该在大湾区内部团结起来,广州与香港,澳门,深圳,佛山、东莞、惠州,等等城市,必须团结在一起,
我们必须保卫自己的家园,不被他人随意定义我们的成果。
通过这种所谓的定义,吹风,把自己的话语权轻易交出去。

这不是在竞争,而是面临着地域板块之间无休止的冲突。

广府人其实性格很大气,
不会那么的斤斤计较,相较之下也更平和,更珍惜缘分,
我们拥有的道德情操,
比许多地方,想方设法拐弯抹角地证明自己比别人高贵,
更加接近本源,
我们固然是注重现世的享乐,但也的确在体面的时候力所能及的造福一方,
这种气质是其他地方难遇的,
也只有我们能更加宽容地让四面八方的人来此地发财。

正因为这样,不能轻易的把这种美好的东西交出去,
也不能那么轻易的跟着别人的鼻子走,轻视了自己的身价。
我们只能在这个地方,遇到如此多不同的人,一边保留着当地的文化,一边又共享着现世的美好。

只有我们自己能保护自己美好的部分。
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发表于 2026-3-3 00:56:10 | 显示全部楼层
jianshoy 发表于 2026-3-2 16:23
在这点上我对番禺区的预测倒是比越秀乐观很多,以前清河东局限在区府或者万博片区内部打滚还是因为盘子 ...

那肯定,番禺的潜力和动力都比越秀强很多,虽然越秀的治理能力比番禺强,但番禺的地理条件还是比越秀好很多的。

这点毋庸置疑。

不过番禺可以做得... 更好罢了。番禺毕竟基础和体量都不比白云差太多,大学城、南站都是白云不可能有的引擎。现在还不如白云,其中一个原因就是7项目过多。不过白云也多7项目,不然早甩开番禺了。
白云在这里的优势是,他不像番禺有特别好的项目和特别糟糕的项目,方差小,7得比较平均。精力牵扯不算大。
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 楼主| 发表于 2026-3-9 16:43:35 | 显示全部楼层
本帖最后由 辛识平 于 2026-3-9 22:43 编辑

5.岭南文化突围——与江南竞争的不破金身

如果说广州人有什么丧气话,不外乎我们发展到这样已不容易,足矣。

谈及其他城市,便会历数他人拥有的优势,谈及自己,就大谈广州发展的不易。


不如北京、上海是自然的,不如深圳,的确也有财政等多个方面的原因,但你说不如杭州、苏州甚至不如成都,我们比不了他们什么?

在发展上自我矮化的同时,一旦遇到具体的杭州人、成都人挑衅广州城市地位时,又立马变得不屑,是许多广州人的现状,他们深知城市发展为施加的荣耀,又不愿意承担发展的责任。

这种既要又要的状态,在广州很常见,谈到苏杭,那就是千年文脉,谈到成都,那就是转移支付。

我们陷入了一种迷茫,城市已经足够美丽,足够温暖,继续发展仿佛只是为了不被别人超过——作为参考,按照许多网民的描述,江南地区很多人努力唯一的目的,就是比别人厉害——而两广人只会认为没有意义。

为了没有意义的事情而奔走,为了保持领先而不至于少利,这个世道仿佛在把我们所有人拖入泥潭,这个世道实是不好。


与此同时,外界的人对广州的认知,又是怎样的呢?

中华文明,源远流长,在漫长的文明里,我们都屹立于世界舞台的**,悠久文明带来的制度、文化、信念,是我国能历经百年,逐渐从落后走到领先的原因。

而广州,在漫长的时光中,被认为是南蛮之地。广东,也是因为海而兴,这也是我们一以贯之的宣传视角。

它包含了内陆人、江南人对于广东人的歧视和共识,你之所以发达,不是因为你有文化,也不是因为你厉害,而是因为,你离海近,你接触得早。

它之所以能宣传开,就是要贬低你的努力,贬低你其他方面的地位,贬低你丰厚的文化底蕴,而且其暗含一种发展重心回归的论调——我们这地方富裕了千年,未来肯定比你发展得好——他们在文化上占领制高点的用意,就是争夺信心,争夺他人心智。

这当然是错误的观念——广州从来都是繁华的商业城市,而珠三角一半的土地由南宋桑园围瘀积和明清宗族填海所成,在此之前,广东最适合居住的地方是山区,其他地方烟瘴弥漫。



而广东,或者说,以广州府为绝对核心的两广地区,在文化上逐渐产生全国级的影响力,也是从明朝开始的。

整个明代,一共有四位大儒经提议从祀孔庙,分别是薛瑄、胡居仁、陈献章与王阳明,其中陈献章和王阳明都是心学大儒,历经276年,也只有4位儒生入祀,可见难度之大,规格之高。

而如今在百科和诸多自媒体的转载中,对广府大儒陈献章的描述只有,明代唯一从祀孔庙的广东籍大儒,这里的唯一暗含了对广东文化地位的贬低。

考虑到陈献章于1540年起从祀孔庙,是四位中第一位得此殊荣的儒生,可见其理论在明朝具有相当重要的地位,而王阳明的理论,也多受陈献章的学生湛若水影响。

如此风光的历史,如今却没有影响力,显然有许多要做的工作。值得一提的是,终明一朝,江南地区没有一位大儒从祀孔庙,而江西有两位。



此后,汤显祖为广东写了一部浪漫的戏剧,牡丹亭,汤显祖对岭南有着绝好的印象,此地与江南不同,却高度发达。贬谪岭南的文人本应失意,却在珠江两岸的繁华盛景中得到治愈,此地绝非南蛮,而是一座聚居了万户人家,往来有千艘货船的都会。

从他的著作中,很明显能感受到他对广东文化的认可,岭南与江南不同,真诚热烈,务实敢闯。

无独有偶,儒林外史里的范进,是广州府番禺县人,至少可以说明广州府在明清时期是举国闻名的区域。



此后的广东也出过袁崇焕、屈大均等名士,更不要说孙文。岭南地区历经明清600年的发展,已经是一个极尽富庶,文化繁茂的汉地大省了。




古代历史是一部经济中心南移的历史,曾经的世界中心长安早已落寞,洛阳也不再繁华,不论平城。我们非常幸运地生在海运主导的时代,不必再像曾经的岭南文人一样,面对北方人呈现不自信的心态。

我们完全没有必要自我矮化,认为自己文化不如别人——从某些贴吧的浙吹乐此不疲的排各式各样的有钱、有文化榜单中就能看出,此类可供数据化的文化,不过是给人斗蛐蛐争冠冕的工具。




真正赋予人文化的,是我们持之以恒的运营古人所代表的文化ip——学术上要梳理岭南的古代文化,如陈献章、袁崇焕、屈大均、孙中山,以及林良、二苏、二居,乃至岭南画派,在广州活跃过的诸多民国文人。

我们要让这些文化变成耕耘城市信心的ip,要把他们推为盖章论证的大家——系统地梳理他们与顶层文化脉络之间的关系,并有意识地将其转化为宣传上的势能,让他们以展览的形式走出去。

例如广东美术馆与中华艺术宫合作的其命惟新,广东绘画100年展,展览内容上收获了远超预料的好评,这样的展览能对外界产生影响力,能转化为外界对广东的信心。

如南汉二陵博物馆做的端砚展,就是一个非常优秀的展览,除了名字不是特别好,但我们还需要做的更深,不仅是一个原料产地,而是一个与外界有高层次交互的区域。

我们的目的当然不是争夺古代文化中心的地位,而是对外界的声音进行系统性的改造,对我们独一无二的优势进行扩充和再叙述。




同时,年轻一代的广州人,我想,许多人是陷入了一种迷茫,如今的江南人用solomon等阶级符号麻痹自己,并创造、复制出更多的阶级符号并住进去的时候,我们该怎么样摆脱这种无意义感?

我知道,但凡是个正常的广州人都会觉得那种阶级符号满天飞的生活很无聊,我们喜欢更鲜活、更有料的东西。

那什么是更有料的东西呢?难道是这些阶级符号的衍生品吗?

我认为,最重要的一点,就是师古人,要去寻找他们的足迹。我们民间总是对那几位活跃的本土院士颇有微词,这其实对我们的成长是很不利的。

固然他们有很多不让人尊敬的点,但这往往会让我们忽略,岭南历史上那些让人难忘的人。

这个世界上,真正重要的事情,不是钱,也不是权,更不是名声,而是自我超越,以及对理想的执着追求。

为了超过别人而努力当然不好,也容易显得傲慢,但超过自己,是引导灵魂走向救赎的唯一方法。

Wer immer strebend sich bemüht, den koennen wir erloesen.
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发表于 2026-3-9 22:31:47 | 显示全部楼层
毫无建设性的贴
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 楼主| 发表于 2026-3-9 22:38:55 | 显示全部楼层
本帖最后由 辛识平 于 2026-3-9 22:55 编辑


你比较有建设性

我写东西没碍你眼吧,一边去吃溜溜梅。
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