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发表于 2025-8-13 10:51:20
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机场商业，为何与市区商业截然不同？
原创
Lab
新商业LAB
2025年08月13日 09:01
湖北
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○可以游逛一整天的新加坡樟宜机场 @图源网络#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）湖北机场集团等，本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用图片如未标注出处，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用。
前言
近两年，国内商业地产行业的「内卷程度」持续加剧。有位业内好友，选择从市区的购物中心，转战至远郊的机场商业。
他熟悉环境后，邀请LAB君至武汉天河国际机场(IATA三字代码为WUH)的T2航站楼飞机观景台喝了杯咖啡，并参观了新落成且紧邻T2航站楼的五星级酒店。
在我们的坦诚交流中，LAB君也刷新了对于机场商业运营内核的认知。
○WUH的T2航站楼内飞机观景台○紧邻T2航站楼的皇冠假日酒店
近几个月，经常出差的LAB君，打卡了香港、成都、重庆、武汉、西安、厦门、呼和浩特等地不同量级的机场；还在银川，体验了一次中转联程航班。
我们对于以上城市不同氛围的机场商业，也有了更为直观的感受。
○香港国际机场商业区内的CHANEL精品店○呼和浩特国际机场安检区内的蜜雪冰城
在小红书上，有关新加坡樟宜机场(SIN)、迪拜国际机场(DXB)、北海道新千岁机场(CTS)等海外机场商业区的笔记，主要聚焦迷人的景致、便捷的购物、近人的服务等。
似乎，机场商业与市区商业的内在逻辑并无二致，场景打造与服务内容都是为「吸引人」。
而透过表象触及本质，基于消费者视角，你可以随时去逛商场，但你不会随时去逛机场；人们逛机场商业区的前提，是先要途经那里，再乘坐飞机。
以下，我们就来聊聊机场商业。
01
航空枢纽商业与流量共生
在很多全球飞客的心中，SIN、DXB、多哈哈马德机场(DOH)、东京羽田国际机场(HND)、香港国际机场(HKG)、巴黎戴高乐机场(CDG)等，服务、贵宾厅及商业区，不仅领先中国内地机场，在全球机场中亦可名列前茅。
○SIN的T4航站楼内儿童区○HKG商业区的独栋奢品店
如单看航班数量与客流量级，以上部分机场并不及上海浦东国际机场(PVG)、广州白云国际机场(CAN)这两座已跻身「全球十大繁忙机场」的中国内地机场。
而我们进一步梳理数据，则会发现，这些拥有高品质商业区的机场，都是「国际航班数量&国际旅客规模」超过中国内地机场的「世界级航空枢纽港」。
○DXB是全球最繁忙机场，且全部为国际航班 @图源网络
简而言之，全球顶级机场商业区的运营品质与品牌级次，与该机场的国际航班数量与国际旅客量级正相关。
因为，国际航班的高价机票，本身就是有效筛选高净值人群的「过滤器」；汇聚国际航班的机场，也就是全球高净值客群的聚集地。
那么，这些机场内的免税店，及毗邻商务舱及头等舱乘客休息区的奢侈品专卖店，自然是不愁客人与销量。
○DOH热带雨林区的FENDI专卖店及咖啡厅 @小红书 Twinkle
回望2019年之前，上海的两座机场组合及北京首都国际机场(PEK)等，是中国重要的国际航空枢纽港，拥有海量的国际航班。
当时，经济正处于上行期的长虹气势、保持增长的国外旅客入境人数、叠加国内旅客出境游的火热，持续推升内地机场商业的繁荣。
特别是2019年投入运营的北京大兴国际机场(PKX)，新引入的强势高奢阵容，品牌齐全度仅次于上海虹桥国际机场(SHA)，在内地位居TOP2。
那些年，业绩蒸蒸日上的免税店与奢品店，还有人头攒动的餐饮区，使得这些顶流机场的非航业务收入长期领跑内地机场。2017年至2019年，上海机场集团净利润总额超120亿元。
○位于SHA的Hermès中国内地首家机场店○位于PKX的Louis Vuitton中国内地首家机场店
然而，成也萧何，败也萧何。
由于口罩期间国际航班与国际旅客流量断崖式锐减，上海、北京、广州等中国内地机场的商业区一片萧条，机场营收也几乎从巅峰跌落至深谷，如上海机场集团口罩3年期间总亏损额近60亿元。
○2021年时的SHA商业区○2020年时的PKX托运处
终于，熬过了口罩时期。
自2023年起，中国航空出行迅速恢复，国际航班量也不断回升，PVG、SHA、CAN等中国内地航空枢纽港，整体业绩实现了翻身，商业区也持续迎来高量级品牌入驻的高潮。
以上海的两座机场为例，SHA的2号航站楼内「一线品牌大道」，已经聚齐了Hermès、Louis Vuitton、Gucci、Cartier等，「高奢品牌含量」直逼市区核心商圈的顶奢商场。
PVG的国内混流区，则有Max Mara、MONCLER等高奢品牌，并设有日上免税店；在T2国际出发区，还有蓝瓶咖啡、O'MILLS、Wolfgang Puck、一风堂等品质餐饮。
○SHA的Louis Vuitton限时主题店 @图源网络○PVG的蓝瓶咖啡内地首家机场店 @图源网络
这两座机场不仅在2023年实现扭亏为盈，2024年吞吐量也接近口罩前同期水准，机场商业区也再现人头攒动的热闹场景。
当然，较之同城备受旅客好评的SHA，作为「国门」之一的PVG，管理服务、商业运营及品牌矩阵，还有较大提升空间。
随着中国内地各大航空枢纽港的国际航班数量与国际旅客规模日益上升，「嗅觉灵敏」的国际一线品牌也纷纷登场，选择逆势加码机场店。
如Hermès，已在CAN亮出围挡；而在深圳宝安国际机场(SZX)，Hermès、Louis Vuitton、DIOR、Gucci等顶奢品牌，也已相继露出新店围挡或正式开业。
○Hermès位于CAN的新店围挡 @图源网络○SZX开业不久的Louis Vuitton @图源网络
在此阶段，高量级品牌在北上广深一线城市的顶流机场加速扩店，也深度诠释了机场商业活力与所在机场航班量与客流量的正向关系。
特别是高奢品牌，更青睐于拥有更多国际航线的航空枢纽港。
02
二线城市机场商业怎么卷
聊过国际流量对于航空枢纽型机场商业的重要性，我们再来看中国内地除北上广深之外的二线城市机场商业。
○成都天府国际机场的商业区，是二线城市机场中的翘楚
先说两个案例。
2025年6月，「北京大兴国际机场天津西站城市航站楼」正式投入运营，这是京津冀地区首个依托高铁站建设的城市航站楼，旅客可在此办理值机及行李托运，且可体验更高效的空铁联运服务。
回想2023年，在并无民用机场的苏州，「上海机场苏州城市航站楼」的启用，可谓是为苏州及江苏旅客提供了更便捷的航空出行服务。
而天津，本身就拥有「天津滨海国际机场(TSN)」，即便自PKX投用后，从天津出港的国际航线被压缩至不足10条。如今，北京大兴国际机场天津西站城市航站楼的出现，目的必然是吸引更多从天津出发的国内旅客。
那么，既无足够国际航线、又被周边更高量级机场全方位虹吸流量、2024年全年客流在国内仅排名第25位的TSN，机场连续多年的亏损，场内相对冷清的商业区，也就可想而知了。
○北京大兴国际机场天津西站城市航站楼 @图源网络○TSN商业区内的cdf免税店化妆品长期打折 @图源网络
还有「重庆江北国际机场(CKG)」，今年暑期以来的周客流量持续被杭州萧山国际机场(HGH)、昆明长水国际机场(KMG)、西安咸阳国际机场(XIY)超过，是同期国内头部机场中周客流增速最低的机场。
而回看2024年，全年客流排排名国内第7位的CKG，也是去年「国内十大繁忙机场」中客流增速最低的机场。
这或能部分解释，为何在国内机场整体客流保持增长的2025年，CKG商业区内由DFS环球免税集团代理的BVLGARI、ZEGNA、MONCLER、MaxMara等十多家高奢及轻奢品牌，于今年2月整体撤店。
○CKG商业区内曾经入驻的高奢品牌 @niko 吴简直○CKG新投用T3B航站楼内的火凤凰艺术装置 @图源网络
而无论是国际与国内航线数量、整体客流趋势、商业区整体品质与品牌级次，CKG都不及同属于民航西南局的成都天府国际机场(CTU)。
截至2025年7月，CTU已开通国内航线373条、国际及地区航线68条；截至2024年12月，CKG已开通国内航线数量未公布、国际及地区航线41条。CTU的2024年全年客流量，超过CKG近13%。
○CTU已成为西部航空枢纽○位于CTU的Hermès专卖店
以上两个案例，对于二线城市的机场商业或有启迪。
即A面，是心平气和接受「局部服从整体」。
而B面，则是全力以赴「增加&争夺国际及国内航线资源」，提升进出港的飞机数量，如此才能获得足够的流量，进而带动商业区的发展。
流量，对于机场商业至关重要。
如没有流量，也就没有优质品牌愿意入驻商业区，机场运营更会捉襟见肘。那么，二线城市的机场基于市场需求与政策框架，如何尽可能「卷流量」？
○2025年7月，HGH迎接首航的阿联酋航空航班，杭州往返迪拜航线增至每周10班 @图源网络
上策，有本土的航空公司
机场建立航线及增加航班的驱动力，主要来自「市场需求、运力调配、机场资源」等要素。
如果某座二线城市，拥有一家本土航空公司，那么这座城市的机场应对春运、暑运及国庆黄金周等出行旺季及高峰期，增加航班的规划会更加畅通，当地**也会在能力及政策范围内给予航空公司更多扶持。
如在青岛，山东航空与青岛航空主打的「青岛至首尔」国际航线，是中国内地通往东北亚的首条国际航空快线，青岛也进一步成为以国际航线串联日本与韩国的「日韩门户」。
○山东航空的机队 @图源网络            ○从青岛出入境的韩国游客 @图源网络
截至2025年5月，青岛胶东机场(TAO)已累计开通国际与地区航线22条，得益于入境外国游客特别是韩国游客持续增长，TAO去年客流增速超22%，在内地「客流TOP20机场」中，仅次于PVG、PEK、PKX、CTU，排名第五位。
而TAO的商业区，近两年硬件与服务的全面提升，以及入驻品牌的能级迭新，也着实让人刮目相看。
○TAO的航站楼氛围 @图源网络○TAO的奢侈品门店 @图源网络
类似的还有四川航空与CTU、厦门航空与厦门高崎国际机场(XMN)等，这些本土航空公司以所在城市机场为「主运营枢纽」，既加厚了机场航线资源，也有效推升了机场客流吞吐量。
中策，争航空公司的基地
有些二线城市，依托出众的区位优势，在与周边其他城市的竞争中，脱颖而出并成为国内主要航空公司于主运营枢纽之外的重要基地，这为所在城市机场的航线资源与话语权提升，提供了有力支撑。
如武汉的WUH，是中国最大3家航空公司即中国国际航空(国航)、中国东方航空(东航)、中国南方航空的重要运营基地(南航)；截至2025年4月，WUH的运营航线210条，其中的国际及地区航线20条。
特别是东航，是WUH最大的航空公司基地，管理着37架波音737-800型客机，是中部地区机队规模最大的航空公司；略有美中不足的是，因为武汉位居国中的地理区位，东航武汉公司并未配备大型远程宽体客机。
○东航湖北公司在WUH的机队 @图源网络                          ○南航湖北机队新加入的波音787宽体客机 @图源网络
还有昆明的KMG，是中国连通南亚及东南亚的国际交通桥头堡，也是东航、四川航空、山东航空等航空公司的运营基地。截至2025年6月，KMG的运营航线达329条，其中国际及地区航线30条。
值得一提的是以KMG为运营基地的东航云南公司，机队规模达80架，不仅有波音737-800等机型，还配有主要执飞国际航线的波音787-9宽体客机。
○降落在KMG的东航客机 @图源网络○四川航空的云南号涂装 @图源网络
下策，做航线的中转机场
对于很多内陆城市的机场而言，破解国内及国际直达航线不足的举措之一，可先发力于硬件、配套、服务、住宿及补贴等，以低成本中转航线，作为直达航线的高性价补充方案，争做让航司与顾客都能满意的「最优中转站」。
譬如WUH，自2025年以来持续发力，不仅启幕了紧邻机场航站楼、可作为免费中转住宿双酒店的「皇冠假日酒店&假日酒店」；还推出了备受旅客好评的「中转乘客礼遇」，如免费城市微旅行、免费礼品及餐饮消费券等。
得益于积极的策略，WUH正在打破武汉「不沿边、不靠海」的内陆限制，加强「通南北、连全球」的中转区位优势。
2024年，WUH口岸出入境流量已居中部之首，成为中部首个年客流突破3000万人次机场；进入2025年，WUH不仅已登顶「中部机场流量王」，领先优势更是持续扩大。
○紧邻WUH的五星级与四星级双酒店 @图源网络○乘客在WUH收到的「中转大礼包」 @图源网络
同样争做面向国内及国际航班「中转枢纽」的内地机场，还有隶属于西部机场集团的XIY与银川河东国际机场(INC)，及乌鲁木齐天山国际机场(URC)等。
很多二线城市的机场，还会同时采用「有本土航司、争航司基地、做中转枢纽」三策中的全部或双重打法，如「上策、中策、下策」三位一体的CTU与KMG等，及兼具「中策、下策」的WUH与XIY等。
而一旦成功开启了「流量的阀门」，二线城市的机场商业就会「如鱼得水」。
如2025年旅客吞吐量保持良好上升势头的KMG，年内多个月份的单月客流量超越CKG，暑期客流更是再上新台阶。
KMG的商业区，不仅已汇聚了MaxMara、JIMMY CHOO等奢品，今年还入驻了lululemon、Polo Ralph Lauren等新品牌，本地特色餐饮与礼品商店等也是相当丰富。
○KMG商业区内的MaxMara @昆明商业迷○KMG今年新入驻的lululemon @昆明商业迷
03
机场商业市区联动新趋势
时下，国内零售市场的「内卷化趋势」，逐渐从市区的大小商场，蔓延到远郊的机场商业。
而机场营运方，既要直面高铁的持续冲击，也要倾力与域内其他机场围绕航线话语权争夺「流量入口」；还要分出心神，与国内外商业品牌加强沟通，甚至要与市区商场「频繁互动」。
○成都双流国际机场内的醒目标语○海口美兰国际机场内的cdf免税商品提货处
于是，国内部分机场的营运方，开始转变思路，他们越来越倾向引入更为专业的营运团队，或与知名的商业地产营运商合作，让专业的人，做专业的事。
如早年参与SHA航站楼管理的香港机场管理局，代表性的2号航站楼不仅硬件品质与服务细节深得人心，十多年来核心阵容持续强化的品牌矩阵，也成就了迄今中国内地「奢品阵容最强的机场商业」。
○SHA的DIOR精品店 @小红书ShuoJiong○SHA的Aesop @小红书ShuoJiong
于2025年新落成XIY的T5航站楼，则由华润万象生活负责商业营运，也是首个「MIX AIR」产品线，西安也由此成为华润万象生活旗下商业产品线布局最齐全的城市，没有之一。
还有计划于2026年启用的厦门翔安国际机场(IATA三字代码尚未公布)，华润万象生活等商业营运商也受邀参加了项目的招商发布会。 |
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