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发表于 2013-6-21 01:05:27
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本帖最后由 El.lucifer 于 2013-6-21 01:10 编辑
昆八中原址土地闲置两年半 昔日“地王”变停车场
近日，全国一线城市一级市场上演抢地大战，北京、上海、广州和重庆等市出现多地块高溢价成交的场面。
而在昆明，土地市场却显得较为平静，当年盛极一时的“地王”之争，近两年在昆明楼市几近绝迹。对此，记者再度关注了昆明市往年多个“地王”的现状，结果2009、2010、2011三年最吸引眼球的“地王”，除2009年“地王”——五华区五一路五福巷的地块已建成俊发空间俊园外，2010年“地王”——五华区如安街的昆八中旧址一直处于闲置状态，而2011年“地王”——昆明原市政府旧址，工地上已竖起塔吊，但施工进度缓慢。
值得关注的是，昆八中旧址地块自2010年12月18日拍卖至今，已闲置2年6个月零12天，达到闲置土地收回标准，而该地块2800万元/亩的价格，至今仍在昆明土地市场名列前茅。
2010年“地王”今成停车场
说到该地块，昆明人应该不会陌生，曾经的昆八中正位于此。这所曾经坐落于如安街，如今搬迁至月牙塘公园旁的昆明市著名重点中学，是不少小升初孩子梦寐以求的归宿。而曾经如安街上熙熙攘攘的老八中，或许正是支撑该地块2800万元/亩价格的最大砝码。
还记得曾经的昆八中，教学楼设计大气、功能完善，操场上总是挤满了青春勃发的同学；大礼堂虽不豪华，但也是昆明各类学校中少有的；还有一座民国时期留下的神秘宅院，古色古香。这所历史悠久，成立于1952年的省级重点中学，见证了昆明市五华区的发展与兴衰，直至迁址、拍卖，仍以“地王”之势，彰显不菲价值。
然而，如今闲置两年半的昆八中旧址，荒凉的气氛与曾经的辉煌形成了鲜明的反差。从围墙上放眼看去，已经不再回忆得起老八中昔日繁华的容貌，大片的空地上只留下了碎石瓦砾和高高矮矮的荒草，停车，成为了这里唯一的功能。在城市的最中心，这片曾经最昂贵的土地，在周边高楼大厦的映衬下，成为了昆明最奢侈的“地王停车场”。
市民呼吁 早日建设
记者从该停车场了解到，目前停车场经营权隶属于昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司，该公司参与了昆八中旧址拍卖及昆八中新校区建设工程施工监理招标等过程。而当问及停车场工作人员该地块现在的情况时，工作人员均表示不知情。
记者算了笔账，按市中心停车每半小时4元的新规，该停车场每天满停50辆车计算，停车场每天收入9600元，停134375天可赚回地价，而这要经历368年……
昆八中的退休教师孙钱先生提到这块空地便很伤感。他说：“拆学校建商场本来就让人无法理解，可是，为了城市的发展，我们还是对此充满了期待。而如今，这样黄金的土地，在城市的最中心，一空就是近3年时间，对我们周边市民的生活造成不便不说，还深深伤害了我们这些对老八中充满感情的人。这样的案例折射出当今社会开发建设通通以经济利益至上所造成的弊端，还考验着一个企业的责任感和政府的魄力。”
家住如安街的李女士则表示：“我很纳闷，地块多空一天，损失也就更多一些，时间成本是房地产开发成本中的要素，及时采取有效的方式沟通和补救，对企业的品牌和资金链何尝不也是一种帮助，用来停车，真是浪费。”
高调拿地到低调退地？
回首2010年12月18日，昆明市土地挂牌拍卖会上激烈的场景仍然历历在目，编号为KC2010-47，容积率小于6的如安街金融用地起拍价为85691万元，吸引了9家竞拍单位。其中，云南本土一知名房企和外来实力开发商苏宁环球间的竞争成为场上的焦点。这场耗时近一小时、激战上百轮的拍卖，堪称昆明土地拍卖史上的经典一役。
按照惯例，竞拍者每次举牌加价200万元。为了把其他竞拍者甩开，242号竞拍者苏宁环球的代表在第四轮直接加价2000万元，地价很快就突破了10亿元大关。随后，竞争主要集中到了苏宁环球和云南本土该知名房企之间。按照10亿元的地价计算，每亩土地的单价已超过2000万元，这个价格已足够成为当年昆明的单价地王。但在竞拍者眼里，这块土地的价值还不止于此。随着拍卖的继续，在价格达到12.8亿元时，苏宁环球的代表再次发力，直接加价1000万元，将价格推到了12.9亿元，直取“地王”头衔。由此，该地块成为了苏宁环球布局云南的首个项目，这个拟建苏宁环球西南地区总部——环球金融中心的地块，也在当年盛极一时，备受瞩目。
2011年3月，苏宁环球在昆明完成了“云南苏宁环球有限公司”的工商注册，新公司注册资金为3亿元人民币，准备着手开发昆明地王项目。可是，时隔近3年，“地王”却无丝毫动静，苏宁环球已经退地的流言，成为了坊间热议的焦点。
高昂价格，“地王”归属成谜
按2800万元每亩的价格估算，若该地块按照6的容积率建设高层商业综合体项目，楼面地价大概为7000元/平方米，再加上高层或超高层项目2500元/平方米左右的建安成本，该项目建成后每平方米成本已高达近万元，再加上融资成本、管理成本、营销成本、税务成本等，该项目每平方米成本的确高得惊人。相比之下，旁边2009年五福巷“地王”——空间俊园，每亩价格约为1685.77万元，现项目售价每平方米超2万元（带精装修），而每亩比这高出1114万元的老昆八中地块，建成后的售价让人无法估算。
那么，算不过账，是不是项目迟迟未动的直接原因呢？为此，记者几经走访，希望从苏宁环球处得到答案，可苏宁环球方面该项目原负责人已调离。于是，记者致电苏宁环球总部，欲对该地块现状进行了解，接线员以记者不知道对接人姓名为由，拒绝了记者的采访。记者又致电苏宁环球昆明分公司，一位不愿意透露姓名的工作人员表示，该地块的相关事宜，公司正在与政府相关部门协商处理之中，并告诫记者，在没有政府相关部门和苏宁环球官方认可的情况下，任何媒体都不能对该地块的现状及归属做出猜测，否则企业方将追诉媒体的法律责任。
无奈之下，记者只有向昆明市国土资源局相关部门了解情况，而一位姓马的工作人员在进行了了解后表示，该地块目前的情况比较复杂，市政府已向省政府申请协助处理，并以该地块“涉及国家安全”，不便多说为由，结束了记者的采访。
一时间，“地王”土地归属成谜团，但是，记者从苏宁环球企业去年年报中发现，2012上半年年报，该地块项目还位列其中，而到了2012年下半年，该项目信息已未在公司年报中出现。无论后续发展将会怎样，参照2012年7月1日起正式实施的《闲置土地处置办法》，该地块已经达到可无偿收回的标准。
市场变动，或是“地王”闲置主因
对此，也有业内人士认为，该地块迟迟未动，主要是源于苏宁环球该地块项目迟迟未过规所致。时至今日，苏宁环球并未缴纳全部地款，仅缴纳了25750万元的保证金。
昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远表示，2010年该地块拍卖之时，昆明楼市限购政策还未正式落地，市场处于高热阶段，苏宁环球此时高调拿地，是企业现金流充裕的表现。而随着2011年年初“新国十条”的颁布实施，昆明房地产形势急转直下，由此，对之前一批高调拿地的项目都产生了较大的影响，其中，规划条件较为严苛，价格明显偏高的老昆八中地块受到的影响尤为明显，算不过账是显而易见的问题。石远接着说：“理智下来分析，该地块2800万元/亩的价格的确是高了，首先，该地块属于金融商业用地，而该区域又正好位于小西门商圈和正义路商圈中间的尴尬区域，缺乏商业氛围，那么高的价格做什么都不大合适。其次，对于并非专业地产出生的苏宁环球而言，对项目的把控能力有限，开发难度更为明显。对市场过高的预期是该地块闲置的主要原因。”对于解决的方法，石远则认为，现在看来，等市场或者找帮手或许是解决闲置的唯一方法。而一个成熟的开发企业在拿地时，一定要保住自己的底线。
有专家建议，越是地王，监管越应该严格，政府应该更加积极地公布地块拍卖之后的消息，而不是在媒体追踪之后才被动公布。
看着这块凄凄然的荒地，努力辩认着曾经的建筑物所在的位置，努力回忆着那些已随时间流逝而淡忘的过去。再过几十年，昆明城里还会有多少人知道，声名显赫的昆八中昔日曾座落在如安街这块土地上。
连接：
相比昆明而言，众一二线城市的“地王”之争仍在上演，2013年各大城市的新“地王”也在不断被刷新。
2013年5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块的黄金宝地以46亿元成交，造就了上海今年以来的总价“地王”，每平方米40079元的价格也创下上海3年以来的楼面地价新高；5月27日，广州海珠区南洲路地块经历上百轮竞价创造了广州单价“地王”；5月30日，北京市通州区台湖镇一地块以10.4亿元成交，楼面地价达到每平方米13601元，超过了4月份此区域商品房价格…… |
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发表于 2013-4-22 19:04:39
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