武汉东湖高新区光谷世界城步行街未来发展浅谈

anderain

世界城崛起之前的鲁巷广场时代：

现在的光谷广场和步行街：

世界城光谷步行街整体规划图：

项目整体用地概况：

世界城光谷步行街项目占地近40万方，计容建面近160万方。含写字楼、酒店公寓、商业街、购物中心、住宅。

发展历史和在建项目：

2007，住宅，康桥小区住宅项目，还建房为主；

2008.1，A地块，现代风情街。商业街区、酒店公寓，总体量20万平方米，消费客群定位于周边上百万大学生和刚参加工作的工薪阶层的世界城光谷步行街一期现代风情街开业；

2009.12，C地块，加州阳光住宅项目建成；

2011.5，D地块，商业街，长329米、由6栋3-5层高的极具西班牙特色建筑组成的西班牙风情街开业；

2011.12，E地块，米兰映像住宅项目建成；

2013.11，F地块东区，商业街区，主打浪漫意式风情的世界城光谷步行街三期意大利风情街开业，文艺复兴式的意大利艺术建筑，以婚庆为主题的浪漫街区定位；

2013.12，B地块，商服，城市综合体（购物中心、写字楼、酒店公寓），光谷区域的旗舰项目，世界城广场也在光谷步行街四期璀璨开幕；

2014.9，F地块西区，商业街区，世界城光谷步行街第五期德国风情街开业，武汉一条24小时营业的街区，众多酒吧、餐厅，以娱乐休闲等配套业态为主；

2016，住宅，风度柏林建成，还建房为主；

2016.9，商业街，步行街4楼MVP天空城开街；

2017，H地块，商业街+住宅，法国风情街、香榭丽舍商住项目在建；

2017，写字楼、酒店公寓，A2地块，占地5740平，计容43500平，世界城中心广场项目在建；

加州阳光傍边，湖北省中医院对面，C2地块，住宅项目（现在的新屋熊小区），待拆迁，筹建；

2017.7，世界城置业在光谷东拿地。

项目列表：

序号	项目名	地块编号	建成时间	占地	体量	停车位	备注
1	康桥家园		2007				住宅（还建房）
2	世界城步行街	A地块	2008.1	61,400	352,652	400	商业街、酒店公寓
3	加州阳光	C地块	2009.12	56,000	300,000		住宅
4	未命名	C2地块	筹建中				住宅
5	西班牙风情街	D地块	2011.5	23,900	68,022		特色商业街
6	米兰映像	E地块	2011.12	27,347	150,000		住宅
7	意大利风情街	F地块东区	2013.11	44,000	190,026		特色商业街
8	德国风情街	F地块西区	2014.9				特色商业街
9	世界城广场	B地块	2013.12	25,000	250,000	500	城市综合体（购物中心、酒店公寓、写字楼）
10	风度柏林	G地块	2016				住宅（还建房）
11	法国风情街（香榭丽舍）	H地块	2017开建	33,628	185,527	1,325	特色商业街、住宅
12	世界城中心广场	A2地块	2017开建	5,740	72,422	481	写字楼、酒店公寓
13	光谷东项目		筹建中	41,000	150,000		2017年拿地

现状和成就：

1.       十年来，总投资超过150亿元，汇聚4000家品牌商户，日均车流量10000辆以上，日均客流40万，年均客流量1.5亿人次。

2.       十年来，商圈累计销售额达559亿元，商圈服务业累计纳税70亿元。商圈共提供超过15000个就业岗位，为光谷核心区域的繁荣和稳定持续贡献能量。

3.       世界城光谷步行街打造了光谷音乐节，德国啤酒节，圣诞狂欢趴，果壳世界夏令营，光谷开学季等五大主题活动，每年现场营销费用高达2000万元，世界城光谷步行街官方微信账号汇集了50万粉丝，成为武汉最具传播力和影响力的自媒体。

存在的问题和不足：

1.       有名气，有人气，却没有财气。少数主力店占据了整个步行街的绝大部分销售和利润，大多数普通商户却度日艰难，大部分商铺多年来唯一的盈利也就是一次性铺位转让费，这种依靠接盘侠式的商业模式能有多久的持续性？

2.       商业街功能布局、动静分区布局不合理，往往一楼人山人海，到二楼就人气骤减，二楼以上基本就只剩下营业员了。

3.       缺少唯一性，缺乏核心竞争力；商业吸引力不足，缺少龙头商业支撑。

4.       低档货泛滥，同质化严重。走完整个商业街，重复的品牌商铺数不胜数，甚至在不到50米范围内，开着三家一模一样的店铺。

5.       写字楼等级较低，不自持，空置率较高，无法吸引到高质量的企业入驻。

6.       占据天时地利，但在自身商业营运管理的“人和”方面严重滞后，更多的是靠天吃饭，守着光谷这座金山银地粗犷式收着过路费而已。在住宅和商业的物业管理、商业街营运、购物中心营运以及写字楼的营运管理方面都有很大的提升空间。

面临的挑战：

1.       周边新的商业体的形成，例如保利时代、K11的开业，商业方面分流了顾客资源。

2.       随着高新区管委会的东移，使整个光谷发展的重心在向光谷东移动并汇聚在光谷中心城周边，分流了光谷传统中心区域的各项资源。

战略目标和具体措施：

1.       借助武汉市大城崛起的历史机遇，立足光谷步行街核心商圈，深耕发展，建成华中地区顶级商业中心和创业中心。

2.  配合政府对轨道交通的建设，充分利用6条地铁线，9条有轨电车及30条公交线路的便捷交通带来的客流资源。

3.       以世界风情街为主线，植入文化亮点，形成光谷特色的文化旅游产业，建设特色化的异域商业街区。

4.       以瑞安、万达等高级写字楼为学习样板，建设高端写字楼并配备高质量的营运管理团队，吸引高质量的公司入驻。

5.       以世界城广场为龙头吸引高端商业品牌入驻，整合资源，与世界城风情商业街形成差异化共存，为周边白领和学生受众提供全面的差异化商业服务。

6.       优化在建及筹建住宅项目的户型设计、绿化、车位等规划设计，与已建项目形成差异化，积极吸引高端业主群体。

7.       利用周边的高校资源，借助武汉市的人才政策，以北京中关村为样板，建设武汉的创业大街。

8.       整合利用政府、企业和高校的各项资源，逐渐形成光谷世界城步行街的“唯一性”和“不可替代性”。

9.  积极引入金融资本。

10.  积极和跨国公司和机构建立国际合作关系。

11.      响应政府政策，全力筹建光谷中心城项目。立足光谷传统中心，积极参与建设光谷新中心。

以下一个十年为新的周期，建成宜居、商办、人才落户、创业创新、金融支持、政府机构驻点、文化旅游等一站式光谷特色中心区。

（数据和图片均来自公开资料。）

white125

光谷步行街后期逐渐失控，体量巨大但小铺散铺太多，又不自持，不同位置的商铺人流天差地别，不过一个外地的不那么知名的开发商，能坚持耕耘十年也不容易了，希望后期逐渐调整业态吧。

longwang181

品牌重复严重，应向楚河汉街学习

EricM

太多低档次的小型店铺了；商业体也是越往里越往高楼层越冷清，动线也不明确，模式也很粗犷... ...不过修路也确实把这一块搞得灰头土面，大转盘改造好了后应该会有改观

老几波波

先吧交通问题 解决。。。。。。。

WHCT

流量是有的，但质量不高。商铺一二层可以做商业，三层以上就要想其他办法了。现在这么流行搞创意创业类的东东，其实这里有条件搞，全是学生。

义务宣传员

感谢楼主分享。
鲁巷还不错。

蓝莲花

湖北省中医院对面，C2地块，住宅项目现在的新屋熊小区 ，这个位置包不包括原来的老的三医院？新的三医院都修好几年了这个老的是不是要拆？

anderain

蓝莲花 发表于 2018-5-3 16:35
湖北省中医院对面，C2地块，住宅项目现在的新屋熊小区 ，这个位置包不包括原来的老的三医院？新的三医院都 ...

地块包括原来的三医院

shark1986

回忆里的光谷广场只剩下了修路...这个超级工程完工以后这里应该会很美

平平平平

世界城尚都旁边，那个正在修建的A2地块，看着规划图挺高的，有多少米啊

garfieldbobbie

商业越来越低端越来越同质化

飞行的坚果

可惜了法国风情街。。。沦为住宅，还那么丑。。。

汐凉

销售型商业地产能做到这样，已经非常非常了不起了。
现在的困境很大程度上源于体量过大，找不到合适的定位，没办法只有重复既有的业态。
加上光谷天地等项目对于关南片区的截流
商家生意机会被摊薄  与   业主对租金预期过高 之间的矛盾。

dzhcheng

楼主总结得很好！光谷步行街为光谷的启动发展，立下了汗马功劳。