广州国际品牌高端酒店专辑

xmqjs

frank970 发表于 2024-1-4 10:47
这个确实，但是要看业主的铺子和办公楼公寓好不好卖卖铺卖楼的利润足够就会拿出钱来引入高等级酒店品牌 ...

私营发展商如果走你说的这思路，也不是不可以，毕竟是自己投资的

但作为广州市属国资企业，承担的是建设广州，发展广州的重任，如果还只是停留在算账上的话，那很多项目和工作都不用开展了，眼光格局这么差，应该问责

当初这地块建设的时候招标没？都内定给你了，还不努力建设好，那是不是站在广州发展的对立面？

illusiome

frank970 发表于 2024-1-4 10:47
这个确实，但是要看业主的铺子和办公楼公寓好不好卖卖铺卖楼的利润足够就会拿出钱来引入高等级酒店品牌 ...

其实这个逻辑是反过来了

上海养云安缦远得批爆，在闵行得边角位，因为项目定位是高奢别墅，所以才要引入安缦这个级别的酒店，用以提升价值。

反过来，如果业主的铺子、办公楼公寓很好卖，钱都已经轻松赚回来了，那他们还有什么必要做奢华酒店？整个福朋敷衍一下算了。
做个奢华酒店非常辛苦也非常累的，他们闲着没事干给自己加难度？

所以说广州的商业地产的从业员落后国内大概15年左右。

frank970

xmqjs 发表于 2024-1-4 16:30
私营发展商如果走你说的这思路，也不是不可以，毕竟是自己投资的

但作为广州市属国资企业，承担的是 ...

已经建的不错了，而且引入皇冠假日，假日，逸衡这类的四星级左右酒店也不差了，500-800之间的房费，入住率会很不错。而且每年交给ihg的管理费也可控，从资金利用率及成本回收性价比最高的角度说是这样的。
如果盲目引入洲际旗下的奢华酒店，像ic旗舰店，regent，kimpton这些，反而会因为酒店管理集团收取的管理费过高，装修运营成本过高，房价去到1000以上，客群不匹配导致入住率低，造成成本回收周期慢，甚至是国有资产流失。
同样的道理，你看越秀做的白云国际会议中心配套酒店群，也没盲目上万豪里面的重奢酒店品牌edition，LC之类的，反而是选择了万豪和elements这类的组合，从资产运营内功上讲，减轻了后期的运营压力，更能持久发展。

frank970

illusiome 发表于 2024-1-4 16:41
其实这个逻辑是反过来了

上海养云安缦远得批爆，在闵行得边角位，因为项目定位是高奢别墅，所以才要引 ...

如果真要杜绝开发商敷衍，我觉得这个就是ZF在出让地块的时候就要硬性规定，必须引入不低于洲际，喜来登，jw万豪的同等级酒店，或者是zf直接给出几个品牌供选择，这种做法在内地zf其实很常见，不然的话发展商一个比一个精，不会好好引入好酒店的。

frank970

illusiome 发表于 2024-1-4 16:41
其实这个逻辑是反过来了

上海养云安缦远得批爆，在闵行得边角位，因为项目定位是高奢别墅，所以才要引 ...

还有个原因，开发商做奢华酒店的动机，是为了避税。
如果业主的铺子、办公楼公寓很好卖，赚取了丰厚的利润，那就意味着要交高昂的税赋
那不如就把多出来的利润变成一个一线城市的固定资产，即合理避税，又为以后资产发行reits甚至整体转卖提供了保值增值。

frank970

illusiome 发表于 2024-1-4 16:41
其实这个逻辑是反过来了

上海养云安缦远得批爆，在闵行得边角位，因为项目定位是高奢别墅，所以才要引 ...

上海养云安缦的业主不是正儿八经的房地产开发商，而是个卖金丝楠木的“楠书房”，他做这个酒店的原因不能按照传统地产开发商的逻辑去推导，而是有可能是其他资本金融交易的结果

illusiome

frank970 发表于 2024-1-4 16:44
已经建的不错了，而且引入皇冠假日，假日，逸衡这类的四星级左右酒店也不差了，500-800之间的房费，入住 ...

咱们长话短说，一次回复哈

同样的道理，你看越秀做的白云国际会议中心配套酒店群，也没盲目上万豪里面的重奢酒店品牌edition，LC之类的，反而是选择了万豪和elements这类的组合，从资产运营内功上讲，减轻了后期的运营压力，更能持久发展。

兄弟有住过那个酒店群吗？element的整体硬件素质（楼高、装修标准、细节、用料）完全可以对标福朋，甚至部分相对低配的喜来登（例如中山喜来登）；福朋对标万豪、威斯汀；万豪直接对标JW或者grand shereton（当然，大陆很少大喜来登）。你想想哈，大部分酒店都是高牌低设施，什么情况会低牌高设施？
所以不是没有盲目，是配套原因。这个酒店群是给附近开会的人用的，他们往往有对应的住宿指标，是不能做特别高的牌子的，否则他们住不了。

如果盲目引入洲际旗下的奢华酒店，像ic旗舰店，regent，kimpton这些，反而会因为酒店管理集团收取的管理费过高，装修运营成本过高，房价去到1000以上，客群不匹配导致入住率低，造成成本回收周期慢，甚至是国有资产流失。

不会，只是国企的水平烂，搞不好罢了，能做的。

那不如就把多出来的利润变成一个一线城市的固定资产，即合理避税，又为以后资产发行reits甚至整体转卖提供了保值增值。

我很负责任地告诉你，如果一个发展商房子好卖、出租率高，投资回报好的话，他们绝对不会做高奢酒店。
100%会给你整个喜来登（你看广州开了怕是有4、5家喜来登）级别的酒店就算了。
大哥你可能没接触过高奢酒店管理，高奢酒店的管理难度跟喜来登这种豪华酒店不是一个层次的，非常麻烦、复杂、尤其自己内部的独特思路。不是给点钱酒管就能做到的。
是非常费精力、脑力的一个过程。
赚到钱的开发商是不会给自己找麻烦的，简单直接快速来个喜来登、万豪、威斯汀，差一点的希尔顿就可以了。

这种做法在内地zf其实很常见，不然的话发展商一个比一个精，不会好好引入好酒店的。

全国就广州的开发商精？上海、杭州、深圳、武汉、成都的比较蠢么？
我给兄弟你举个例子，深圳金沙湾万豪旁边，当初说W、英迪格、希尔顿都要进驻的。当然后来没成，就只有万豪开了，不知道兄弟你住过没？那个万豪一样是高配的。
你说安缦的发展商不算发展商（当然不是，你看看对面绿城的别墅群？），那好，金沙湾万豪的业主算不算？他们也不精？

https://gaoloumi.cc/forum.php?mod=viewthread&tid=3319150
如上文链接里，小弟曾经说过，高周转时代的玩法，发展商肯定是争着做高端酒店、高端餐厅、高端会所、高端艺术馆的。你看广州鹏瑞的项目，也很好卖，一样给整顶奢酒店，为啥？

因为他们不太在乎商业部分的利润率，只在乎GMV，为了让买家乐意购买贵价房子，他们商场、酒店作为配套，完全可以赔本赚吆喝，什么奢侈品中国首店、什么顶级酒店、统统给补贴，整上去！酒店一年亏个几亿没关系，50万平的住宅每平方卖贵5万，250亿的超额利润足够让酒店亏50年！反正这么高的利润还得交重税，还不如找个由头花掉了。

我再给大哥一个很简单的例子，广州的粤海拾桂府，修好以后均价8万开始卖到十几万，半年左右售罄，销售速度快不快？好不好卖？拾桂府有引入任何有特色的餐饮、酒店、会所、奢侈牌、艺术馆吗？
旁边就是侨商楼哦，很好的位置可以做点城市文化内容，他们做了吗？他们为啥不按你说的避税啊？做公共服务避税更简单，更方便，何必要搞奢侈品酒店呢？
但他们连这个都懒得搞，侨商楼现在还在做他们的房子销售展览呢，等于废掉了。
为啥啊？


所以我说，大哥你的思路是过时的，是跟世界现实反着来的。
全国的房地产商都十分精，但他们都会在项目没太多把握卖出去的时候全力拼酒店、商场、餐厅和艺术馆。
甚至广州走出去的房地产商也会这么做。

难道这些广州房地产商去到其他城市就变得没那么精明了？
但居然能赚更多？

所以论证出来的结果是，恰恰广州的本土商业地产从业者，不够精明。

frank970

illusiome 发表于 2024-1-5 00:39
咱们长话短说，一次回复哈

兄弟有住过那个酒店群吗？element的整体硬件素质（楼高、装修标准、细节 ...

确实，不过有部分赞同有部分不赞同。
第一个说的如果白云会议中心配套酒店服务客群是内地政务会议有住宿指标要求，那其实应该直接配迎宾馆，或者本土的白天鹅，花园这类型更保险，但是既然是国际会议中心，其实配个香格里拉或IC问题都不太大。
第二个关于广州鹏瑞项目，其实去现场看过的人都颇有微词的，那个湾颂艺术中心施工品质其实是比较粗糙的，整体圆柱形曲线外立面，既没有用弧面玻璃幕墙，也没用连续曲面的金属外立面，都是平面玻璃+普通白带拼接而成，感觉是为了节省成本而妥协了。而且迟迟不公布酒店品牌，也另有蹊跷。
第三个其实关于老城区的贵价楼盘为何不配套顶级商业项目，那是因为老城区拿地价就已经很贵了，而且地块狭小，整体货值不高，导致表面看到好像单价十几万，实际整体上综合利润算下来没法支撑商业或酒店运营30年的。
最后回到话题本身，其实白云站和洲际集团签约，大家都会觉得配皇冠假日，假日或者逸衡，是妥帖之选，没必要上更高档的品牌的，毕竟，结合目标客群的定位和消费能力，以及周边的城市界面还有待提高。

shaerke04

东门大官人 发表于 2024-1-4 13:10
广州站改造的主要工程是在北面，那里是白云区。
南侧越秀区这边离大马路太近，没有多少可扩建的地方。

广州站目前公布能看到的改造工程主要是新建北广场（白云区境内，已被列入白云区“四大枢纽”<广州站、白云站、白云机场、广州国际港>），带动白云南部的城中村改造，后面与白云站、白云新城连片发展。

xmqjs

frank970 发表于 2024-1-4 16:44
已经建的不错了，而且引入皇冠假日，假日，逸衡这类的四星级左右酒店也不差了，500-800之间的房费，入住 ...

所以说私营企业按照你说的思路，没什么能指责，只能说是格局差
但作为广州市属国有企业，算账不是他们的核心任务，带动广州发展，城市能级提升才是
一个城市为什么要打广告？为什么要建广州塔？为什么要建IFF？这些都不是算账的

建议您多阅读我前面说的话再理解一下

frank970

xmqjs 发表于 2024-1-5 13:57
所以说私营企业按照你说的思路，没什么能指责，只能说是格局差
但作为广州市属国有企业，算账不是他们的 ...

iff和广州塔这些，甚至是当代艺术中心一类的各种文化艺术、地标场馆都能理解，毕竟是大公建，市属国企做这些一点问题都没有，但是市属国企如果一味追求国外酒管公司的高档牌子，难免有点屁股坐歪了。
P.S. 海心沙indigo就是市属国企做出来的东西，效果只能说差强人意吧。还有即将揭幕的金融城枢纽mall和广州塔南购物广场，这两都是市属国企的得意之作，但是会有高能级品牌入驻开店吗，我想答案是否定的。因为市属国企没有奢华基因，也不具备与之对应的奢华品味和高档品牌资源。
奢华酒店和mall这东西，个人认为还是得看懂行的，有情怀私企、外企，本质上还是对当地市场尖端消费环境的认可和判断。

xmqjs

frank970 发表于 2024-1-5 14:54
iff和广州塔这些，甚至是当代艺术中心一类的各种文化艺术、地标场馆都能理解，毕竟是大公建，市属国企做 ...

没有奢华基因，为什么不举例越秀的四季呢，之前签约的钓鱼台呢？
海心沙的indigo不正好说明引入的品牌不是按照地段的客群匹配吗？不就是不懂行吗？

我说的从来不是什么奢华基因，而是没有做好东西的基因，那就要改，改不了就滚蛋。

广州是世界一线城市，自然需要最顶级的配套，这不是国内品牌还是国外品牌的事

您看问题还是太单一和肤浅了，一直在自己的思考漩涡里出不来

frank970

xmqjs 发表于 2024-1-5 16:02
没有奢华基因，为什么不举例越秀的四季呢，之前签约的钓鱼台呢？
海心沙的indigo不正好说明引入的品牌 ...

世界一线城市没错，需要顶奢配套也没错，但现在最大问题是财政方面捉襟见肘，市级财政，市属国企也没钱了，能给到的就这些了。
越秀能去武汉开丽思卡尔顿，为啥不能再给广州贡献第二个顶奢酒店？这是值得思索的

illusiome

frank970 发表于 2024-1-5 09:49
确实，不过有部分赞同有部分不赞同。
第一个说的如果白云会议中心配套酒店服务客群是内地政务会议有住 ...

会议中心要有接待能力是必须的，你看招标文件就知道了。每个部门的内检的力度是不一样的，除了ZY公布的看星际标准（所以这几家除了万豪都不评星），有的看价格、有的看牌子，有的都看。
不可能配迎宾馆和花园的，太远了。
而且白天鹅也超标了。
真的是非常高级别的LD的话，会议中心旁边还有个鸣泉居，也已经开了。
还有，香格里拉一定是嘉里自己持股的，这也是白云酒店群做不到的。

你还是完全理解错了，拾桂府搞不来酒店，那么做个500平的艺术中心+会所很难？为啥做不了呢？搞个人均2000的餐厅很难？花园酒店都能做两家，他们不行吗？我再说一遍，当你说出“综合利润算下来没法支撑商业或酒店运营30年的。”这句话，证明你任何地方都搞不成超高端商业。

老城区你说利润低，万博的番禺出了什么酒店了？规模小吗？琶洲西区什么酒店？规模小吗？赫基宁可多租几层写字楼也不找艾美，为什么？反而擦着琶洲西区的边上，地段差点的地方有晓庐。为什么。反过来，开了就不愁租的海心沙，就只能搞英迪格这种级别，全中国最贵英迪格，硬生生把英迪格的逼格拉上去两个档次，悦榕庄难道不够格？为什么呢？
你代入他们集团老总的思路去想，就能想明白了。

那么我们逆向思维一下，就拿现存的高奢来分析，广州的奢华级、高级酒店，在定合作的时候，基本上都不是特别卖得好的。
四季、rosewood、MO这几个当年出租率很好看？尤其K11，现在也不见得有多好看。
档次差一点的洲际，出租率、销售率也不好看。

记住，就是因为销售存疑，才会搞超奢酒店。如果闭上眼睛就能卖光，除非是很有情怀的老板，否则没有任何地产商会搞超奢的内容。


兄弟，你的收入分析的模块是错的，多看几个项目，多思考一下。
世界潮流浩浩汤汤，广州这群地安招商人员是阻挡不了的。

illusiome

frank970 发表于 2024-1-5 16:28
世界一线城市没错，需要顶奢配套也没错，但现在最大问题是财政方面捉襟见肘，市级财政，市属国企也没钱了 ...

对啊，越秀去武汉开丽丝，这些钱不是市属国企的？不是市里的钱？

还是那句话，你对“为什么开奢华酒店”的逻辑是反过来了。

卖得越轻松，越不可能开。