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发表于 2021-1-27 12:48:44
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本帖最后由 理想久石 于 2021-1-28 11:09 编辑
2021年01月26日 14:19 来源于 财新网
国家统计局每月公布70城房价涨跌幅名单，东莞不在其列。但在民间机构监测中，东莞楼市表现备受瞩目
【财新网】（记者 王婧 实习记者 李嫄）
周华是东莞市的一名房产中介。2019年3月，当地调整二手房税费政策前，东城某小区业主在他那里放盘，标价300万元。现在，同一个小区、同样的户型，实际成交价高达500万元。
“我眼睁睁地看着这个小区的房价，在不到两年的时间里暴涨了七成。”周华说。整个东莞市场活跃，在东城区、南城区，以及松山湖区，很多小区房价和2019年年初相比已经翻番。
东莞位于珠江东岸，东北和西南方向分别毗邻广州和深圳。在广东省21个地级以上市中，东莞GDP排名第四。2019年东莞GDP为9482.5亿元，排在深圳、广州和佛山之后。若放眼全国，东莞一市的经济体量，已超过甘肃、海南、宁夏、青海、西藏等省份。
国家统计局每月公布70城房价涨跌幅名单，东莞不在其列。但在民间机构监测中，东莞楼市表现备受瞩目。
在冰山指数年初发布的100城榜单中，东莞二手房房价2020全年涨幅为32.7%，高居核心城市排行榜榜首，深圳以22.4%的涨幅位居其后。《证券时报》旗下“数据宝”发布的涨幅榜亦显示，2020年东莞二手房涨幅排名全国第一，涨幅高达47.1%。
在楼市上行期，业主常常惜售。“越是涨价，房源就越少。”周华称，“因为他不知道他的房子值多少钱”。不着急用钱的业主要么下架房源，要么就不停提高报价。
2020年3月至7月，是东莞二手房价涨得最疯狂的几个月。“当时已经不是一个月一个价了，而是一周一个价。”周华说，业主报价400万元，五六个买家跑去谈；然后业主提价到420万元，吓退几个买家，再提价到450万。“反复好几轮，业主一直加价，加到只有一个人可以接受时，业主才真的卖。”周华说，这一场景在2020年的东莞反复出现。
2020年12月底，贝壳研究院发布的报告显示，62.9%的东莞业主预期房价上涨，这一比例排名全国第一。“量缩价涨”正是当前东莞二手房市场现状。中原地产数据显示，2020年，东莞二手房成交26073套，同比减少16.9%；均价同比上涨25%至16716元/平方米。
宽松的限购
2019年3月，东莞官方发文，增加一种二手房个税征收方式。业主要么缴纳房屋增值部分的20%，要么缴纳交易全额的2%，哪种方式缴税额少，业主就选择哪种。
若一套买入价100万元的住宅以200万元转手，老业主此前需缴纳个税20万元；新政后业主可按第二种方式缴税，仅4万元，税费大幅降低。
东莞这一轮房价上涨就从这次减税开始。据市场机构乐有家研究中心统计，3月东莞二手商品房过户2521套，环比上涨217.51%，成交量相当于此前两个月的总和。
东莞人多房少，二手房很快就不够卖了。从1990年至2020年，东莞的新房销售面积共计9878万平方米，若按套均100平方米计算，存量商品房不到100万套。但东莞常住人口较多，截至2019年末为846.45万人，其中户籍人口为251.06万人。
在限购政策上，东莞对一二手房区别对待。一手房严格限购，以家庭为单位，本地户籍限购两套，外地户籍限购一套。但在二手房交易上，此前很长时间里，东莞都没有限购。东莞夹在广深两座一线城市中间，形成政策落差，成了投资洼地。
“东莞的二手房，一直都受到投资客青睐。”周华对财新记者说，在东莞最热门的松山湖，即便小区已经建成五六年，房屋转手时依然是毛坯。“这是投资交易的典型特征。”周华说。
投资客比比皆是。2016年，马莎莎花了24万元在东莞南城区买了第二套房，面积仅30平方米。原来业主出租了房屋，租金为1300元/月，马莎莎把租约也一并接手了。不仅如此，她还动员在上海工作的朋友，在同一个小区买了一套同样大小的二手房。2021年年初，同样小区、同样户型的房源，挂牌价已升至100万元。
直至2020年7月25日，东莞才颁布二手房限购政策，但主要针对非户籍人口。新政提出，非东莞户籍购买首套房需连交12个月社保，且商品房交易转让时限从办证后2年延长到3年。
新政落地前，东莞二手住宅成交量连涨六个月，7月交易量见顶，达到3828套；新政落地后，市场反应迅速，陷入了短暂的观望期，8月成交量仅为1768套。
仅仅冷静了三个月，市场又开始了新一轮疯涨。2020年12月，东莞重登二手房涨幅排行榜首位。
“目前二手房对东莞户籍人口依然是不限购的。”在一家龙头房企从业多年的徐波告诉财新记者，“东莞能够拿出几千万的企业主，不在少数。”
资金进入楼市
东莞的限贷政策亦是宽松，表现在“认房不认贷”。这意味着，在东莞购买第二套房，即便有贷款记录，只要名下无房，首付依然只需三成；名下有一套房且贷款未结清，首付为四成。
目前一线城市普遍“认房又认贷”，且二套房首付多为七成。诸多二三线城市的限贷政策，亦比东莞严格。比如苏州，在购买二套房时，若首套房贷款已结清，首付五成；若贷款未结清，首付八成。
但房贷并非资金涌入东莞楼市的唯一途径，甚至对购房者来说，房贷不是最划算的选择。对名下有企业又有房的企业主而言，利用经营贷“曲线买房”是条捷径。
当下市场上资金充裕。财新记者从银行方面获悉，在东莞，银行给个体户的经营贷利率低至3.8%。这比首套房贷利率更低。据融360发布的数据，2020年1月（数据监测时间为2020年12月20日至2021年1月18日），全国首套房贷的平均利率为5.22%，二套房贷平均利率为5.53%。
这是东莞第三波房价上涨的热潮，前两波分别发生于2008年至2009年、2015年至2016年。彼时，媒体上时常曝出东莞存在“卖掉工厂去炒房”的新闻。但这一次不同于以往。在东莞陆续买卖了十几套房的曹东告诉财新记者，“现在炒房，并不需要卖掉工厂”。
曹东记得，当他向中介提起自己“资金不太够”，中介说，“现在买房还要钱吗？不需要的！但你不能太保守”。秘诀在于，中介机构可以提供“一条龙”服务，帮助购房者操作经营贷。
曹东告诉财新记者，这种“一条龙”服务堪称量身定制。如果购房者名下没有企业，中介可以帮忙代开企业；如果购房者名下没有房产可供抵押，中介可以先借全款给购房者买房；当购房者名下已经有了企业和房产后，中介机构再协助其将房产抵押给银行，获得一笔经营贷。银行通常会打款给购房者名下企业的合作方。“一般是下游企业，比如购房者说自己要购买原材料，那么要给银行提供相关合同，银行将这笔钱直接打给原材料的提供企业。”曹东说，后者通常亦由中介机构实际控制，中介机构获得这笔钱后，再通过层层流转后完成套现。
曹东还称，目前东莞楼市处于上行期，“做高”评估价并不难。“一套500万的房产，通过各种手段，可以将评估价做到700万甚至更高，再抵押给银行，获得500万元的经营贷，从而实现零首付炒房，而且利率还极低。”曹东说，这在东莞的“炒房客”中并不是秘密。
东莞多名业内人士指出，用经营贷“炒房”是深圳投资客的“创举”，但深圳已对此出招。2020年4月，央行深圳市中心支行、深圳银保监局、住建局等五部门发文，联合调查深圳楼市炒作现象，提出加强经营贷款抵押物管理，原则上借款人持有抵押房产过户时间不得低于六个月。
“目前东莞还没有严厉打击经营贷进入楼市。”曹东称，“炒房客”乘虚而入。
被点燃的市场
二手房价格飙升，也带动了新房价格上涨。中国指数研究院发布的百城榜单中，东莞新房涨幅同样位居第一，全年累计上涨9.5%。深圳则轻微下跌0.59%。
这已是东莞对新房实施限价后监测到的数据。2017年3月，东莞出台针对新房的调控政策，楼盘调高备案价幅度超过原备案价5%的，不予网签。然而，诸多业内人士指出，在实际操作中，一个楼盘往往可以在一年内多次开盘，相当于每一次推盘价格都可上浮5%。
二手房价格飙升，但一手房限价，也带来了楼市“打新潮”。2020年底，东莞多个楼盘推新，“日光盘”频现。为了买到市中心的一套豪宅，马莎莎的一个33岁的朋友特意“假离婚”，拿到购房指标。
当下东莞新房供不应求。据合富研究院统计，在2020年，东莞全年供应新房55341套，但有64720套完成网签，供应缺口近万套。
该机构数据还显示，2020年东莞新房网签面积约为883万平方米，同比增加36%。截至2020年12月底，东莞一手住宅库存面积约259万平方米，同比大幅减少32%。这些新房存量仅够再卖3.1个月，处于严重超低水平。“这将支撑东莞新房价继续上涨。”该研报称。
徐波告诉财新记者，商品房在东莞大规模兴起，是从2015年才开始的。之前很多年，开发商对东莞的认识都限于“世界工厂”。
“东莞的外来人口很多，但绝大多数都是打工族。”徐波称，这些人多住在工厂宿舍，绝大多数人在打工多年后仍然要回到故乡，他们并没有购房需求。这亦使得开发商早年在东莞拿地的积极性不高。
今非昔比。2015年，百强房企中仅有14个在东莞拿地；到2020年，这一数量飙升至30个。20强房企中，更是有13个在东莞布局。
实力雄厚的开发商抢滩东莞，致使“地王”频现。合富研究院市场年报显示，2020年东莞出让商住用地42宗，成交总额约621亿元，同比上涨66%，创下历史最高纪录。这42宗地块共涉及东莞25个镇街以及松山湖，创下至少20个单价“地王”和1个总价“地王”。其中，19个镇街和松山湖的楼面价纪录被刷新，厚街和大岭山的楼面价纪录更是在一年内被刷新两次。
整个市场的情绪，都被飙升的房价点燃了。“所有的人都在讨论房子，大家聚在一起的时候，都在后悔。”马莎莎说，“没买房的后悔没买，买了的后悔没有多买。”
东莞房价大涨后，热点区域业主财富明显增值。东莞中原地产统计其客户在2020年的成交数据后发现，南城房屋总价平均增值279万元；东城平均增值196万元，凤岗平均增值127万元，塘厦平均增值108万元。
文中周华、马莎莎、徐波、曹东均为化名
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发表于 2021-2-8 09:35:13
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发表于 2021-2-8 12:28:58
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