干货—广州商业发展城市规划策略及案例剖析

arctao

华润一直没官宣长隆商业的产品类型定位，估计是专门针对长隆旅游区的特点，开发一种独特的个性化业态类型

illusiome

求实 发表于 2023-9-18 21:41
缺陷4：供地方式不科学

现在，发展商要开发新项目，不能再和以前一样可以直接与旧厂、旧单位直接谈了， ...

这个说法是错的，一直可以跟旧厂房、旧单位直接谈，甚至ZF也会主动邀约机构过来谈。
现在的招拍挂很多时候不过是补地价的一个形式罢了。
从来都可以谈，不然番禺的K11怎么来的？聚龙湾的太古汇怎么来的？华润怎么来的？
都是提前谈好的。

至于你说交给没有开发经验的发展商，你不知道人家背后做了什么事，应该要学会查资料，而不是说空话。

zzd090852

zhlifly 发表于 2023-9-20 16:30
No，长隆项目商业的设计费就是白鹅潭万象城的两倍

设计费和商场定位没有直接联系吧，长隆地块商业体量比白鹅潭本身就大很多啊？假如设计费还比白鹅潭少那才是恐怖事件了。

illusiome

求实 发表于 2023-9-18 20:53
开始了哈

缺陷1：市区规划和商业供地原则不科学

你一边说要尊重市场需求，一边要求**对特定的你觉得好的地产商供地？
这是在搞笑吗？

illusiome

求实 发表于 2023-9-18 21:27
缺陷3：供地规模不合理

广州奉行的细地块密集分布出让形式，对办公楼而言是合理的，因为可以最大限度利 ...

又是离谱地错，你知道广州南站ICC是什么时候拿下来的？
你听说过捂地吗？

2016年琶洲西区的地块已经出让了，这里就包含了30万方的商场，2023年琶洲西区的商场只有底商呢。
这中间10年提前供地，10年的收储成本，谁出？**和发展商都出不起，你出？

illusiome

求实 发表于 2023-9-18 21:54
缺陷5：供地门槛技巧的长久不合理

怎样不合理呢？两个方面：1、无意识。出让土地时以为就价高者得就行了 ...

再说一次，你这个跟缺陷1是互相冲突的
你既要尊重市场规律，又希望指定发展商，到底你要怎样？

更别说现在谁跟你说是价高者得？最近两年都没价高者得了吧？往前数10年，基本上大规模的商业供地都是谈好条件，设置好要求，才开始招拍挂的。就以华润将军山的项目为例，你以为是华润自己拍下来的？真拍下来几年不动ZF早收回去了，你知道这地怎么拿得嘛？

啥玩意叫供地门槛，基本没门槛，旧改平台跟谁谈好就给谁。不然呢？ZF还要把旧改平台甩开自己指定？这不就***了吗？

illusiome

求实 发表于 2023-9-18 22:03
9-19补充：

缺陷6：做地政策单一、没有因城制宜想对策

2023年了还有人说商业要配住宅。
没事吧？
配了三十年了。

你自己翻翻中指的数据，哦，那玩意要付钱买，那翻翻阳光家缘的数据，广州过去10年，80%的商业用地增幅都是商住，你觉得商住用地发展商不修住宅？
你知道广州的城规标准住宅是必须要配一定比例的商业的，低于最低标准甚至你去国土出《建设用地许可证》审图都过不了。
这玩意实行了十几年了兄弟。

公园前-北京路-解放南-海珠广场-长堤-沙面连片历史+商业开发
这个片区越秀区和各房企在2013年就已花了几千万做规划了。
为啥不做？
因为没屁用啊。
路这么窄，没有有钱人会过去消费的。
要修路要大拆大建，那边30%的建筑是古物，要不就是央 行广分，谁能动？你动吗？你来拆？

有这个钱在聚龙湾修五个太古汇了。

为啥太古汇要在芳村不在沙面啊？太古集团的人没你会商业地产啊？

wsy1991

wangzhe123 发表于 2023-9-19 00:04
我感觉白鹅潭万象城、聚龙湾太古里和跑马场skp都会超越广州太古汇

     在未来可能还是太古引领广州，前提是如果把文化中心也吞并改造。但会在一定情况下把牌子分流其他地方 这样就可以了！

求实

illusiome 发表于 2023-9-20 17:35
再说一次，你这个跟缺陷1是互相冲突的
你既要尊重市场规律，又希望指定发展商，到底你要怎样？

你理解错我的意思了。这里的尊重市场需求，是指：及时响应社会需要和期待，稳步推进战略区位、价值高商业用地的高门槛出让。

而不是罔顾和浪费市场需求。

举个最新的例子：陈家祠站作为一、八号线交汇的繁华枢纽，又处于景点和荔湾中心。卷烟二厂地块改造，理应遵循战略区位原则，实施高门槛定向（邀请高价值开发商竞标）出让。而不是现在，如此好的区位搞个不上不下的小改造“扬韬科技广场”。

提一下：该地块最佳搭配可以是：卷烟公司或国资与中粮或华润合资大搞一个“荔湾大悦城”、“荔湾万象汇”之类的区域性购物广场。

illusiome

求实 发表于 2023-9-20 21:18
你理解错我的意思了。这里的尊重市场需求，是指：及时响应社会需要和期待，稳步推进战略区位、价值高商 ...

因为高价值发展商不来啊。
泛泛而谈就是那里要高强度开发附近配套跟不上。

如果具体说卷烟二厂的地，那么我可以直接告诉你，这块地在10年前已经是三手地（指多个机构已经在这个项目投过钱，并且募资超过三次），早就被各路人马瓜分殆尽了。
我就直说了，通常这种地烟厂本身、烟厂的前几任LD都已经各自偷偷找代理人投过的了。代理人也要赚钱，让事情更复杂。
现在你看到的牌面上的发展商，其实是底下各资源博弈后平衡的结果。

高价值开发商既看收入也看成本，光是要喂饱这群人，成本就不会低。没钱赚的项目谁要做？


为什么老城区空地出来的效果这么差具体可以看这个贴：https://gaoloumi.cc/forum.php?mod=viewthread&tid=3313595

求实

挺好，大家有什么相关信息都可以分享出来，真理得以辨明。

求实

你自己翻翻中指的数据，哦，那玩意要付钱买，那翻翻阳光家缘的数据，广州过去10年，80%的商业用地增幅都是商住，你觉得商住用地发展商不修住宅？ 你知道广州的城规标准住宅是必须要配一定比例的商业的，低于最低标准甚至你去国土出《建设用地许可证》审图都过不了。 这玩意实行了十几年了兄弟。  公园前-北京路-解放南-海珠广场-长堤-沙面连片历史+商业开发 这个片区越秀区和各房企在2013年就已花了几千万做规划了。 为啥不做？ 因为没屁用啊。 路这么窄，没有有钱人会过去消费的。 要修路要大拆大建，那边30%的建筑是古物，要不就是央 行广分，谁能动？你动吗？你来拆？


————
回复：你所说的过往的商住用地，和我说的不一样。普通商住用地多数是小区配套底商那种，和帖子阐述的一个市区框架性购物中心与中心区外对应住宅项目打包出让，合理配比的供地方式，差异很大，带来的作用也天渊之别。
你说到公园前海珠广场等地开发费用高，改造费用高，开发商认为短期内划不来，那上述针对缺陷6提出的正确做法建议，不恰恰提供了针融资情况难度大的一种可操作、能解决问题的供地模式吗？为什么一定要把解决方案限死在一处？

求实

而且，市中心就是要趁改造机会，高标准多建设地下停车场、人防措施、交通改造。你说的“有钱人”不会来那里消费休闲，可能是你作为从业者太久而得出的老有观念局限。优质的体验式文旅商经济，跟消费者有钱没钱关系不大。有钱人经常去旅游为什么？不也是体验消费嘛，否则在家的超大电视里看旅游纪录片不效率更高？

求实

再说，你以为广州现在最需要增加的是顶奢商场？不是的，广州大大补充应有的优质、特色的中端大众型商业广场（香港朗豪坊这种）的意义重要得多。前属提到的公园前至海珠广场长堤的大片区，最合理规划是5:1甚至更高，是优质中端场占五，高端场占一的比例。把这带规划引导好，开发成世界级文化旅游商业目的地，提供服务和消费对象是全国、全球，广州本地消费者只是目标对象的小部分。

求实

帖子后面打算找些更具体的标杆例子引进来，探讨针对这几个缺陷的正确操作应该是怎样