土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

frank970

全部一字不拉看完了，受益匪浅，收获良多。
确实尖锐的指出了多方面因素导致广州奢华商场积累已久的沉疴

辛识平

souboy 发表于 2023-10-27 00:18
你的基本思想认知就已经有很大问题！

城市商业提升就必须大拆大建？必须让原来的居民离开？还要人家必 ...

你不是隔壁版的版主马甲吗？
来扰乱版面秩序的吧，这样除了满足你狭隘的欲望还有啥用呢？
有没有这个论坛全国经济都照转，有必要去反装忠恶心人吗？

wangzhe123

antiSB 发表于 2023-10-25 09:49
今天继续泼泼白鹅潭太古、华润、skp几个项目的冷水。

首先，太古作为发展商肯定是最能打的，也在广州尝 ...

我也来挑挑你这段话的毛病，可谓漏洞百出。
      首先，太古在其官网中明确聚龙湾项目打造世界级商业地标，这代表了定位很高，而且颐堤港二期是要引进重奢的，你拿这个来黑真没意思。其次，三里屯太古里是太古内地首个商业项目，太古在内地没有经验，而且位置也不好，交通很不方便，当时的人均收入也不高，这几点造成了这个项目并不理想，至于聚龙湾项目刚好克服了我说的这几点，而且派的是最强团队来招商，所以重奢是板上钉钉的。
      再说华润，新溪项目华润官方从没说引进万象城，都是黄埔自媒体乱吹，这点不假，旧村改造确实艰难。但我很看好白鹅潭万象城，当初签协议的时候就说了要引进国际一线品牌，而且官网中也表示要在广州打造重奢项目，而且有26万方的面积，作为万象城来说挺大了，后面就更离谱了，万象城最低都是M2，定位M3的是万象汇，你这都不知道？
     马场skp虽然没什么进展，但是当时确实和华联签约了，而且广州日报说了是要打造skp，官媒说的应该有公信力，所以skp落地只是早晚问题，这个请你不用担心。
      至于新鸿基，为广州打造了天环、天汇两个轻奢场，当时它没有争过太古，完全是自己摆烂了，而且这两个项目都是合资，一个占50%，一个占33%，只能说新鸿基对合资项目的不用心，并不是说广州的消费力不行，这点你要知道，南站icc可是独资项目，投资额超过200亿，而且说要对标香港icc，我相信新鸿基能做到。
      最后，我想说的是，你在黑广州之前，能不能先补一下课啊？

fangyuanstar

赶紧先把天河太古汇二期搞定再说

NUFD

wangzhe123 发表于 2023-10-28 18:02
我也来挑挑你这段话的毛病，可谓漏洞百出。
      首先，太古在其官网中明确聚龙湾项目打造世界级商业 ...

       他的每段发言都俨然是权威论断，不容置疑，但你若把他几段发言一起看完，便可以发现几乎每段都在否定另外一段的内容（或者说自相矛盾）。

illusiome

wangzhe123 发表于 2023-10-28 18:02
我也来挑挑你这段话的毛病，可谓漏洞百出。
      首先，太古在其官网中明确聚龙湾项目打造世界级商业 ...

这么说，
聚龙湾太古不是重奢，或者没有一线品牌的话，那边的公寓怎么卖？
一线临江公寓+高投入的修旧如旧（用了大量的旧建筑翻新做景）公共空间配套（保护高昂的设计费、工程费和后期维护成本），这些投入怎么摊分？做low会让太古的利润减少。
另外，太古把区域品质做上去了，华润也不会浪费做低端。
这里的招商水平是真的不用太担心。

frank970

illusiome 发表于 2023-10-29 20:43
这么说，
聚龙湾太古不是重奢，或者没有一线品牌的话，那边的公寓怎么卖？
一线临江公寓+高投入的修旧 ...

前几天看到太古在聚龙湾招聘的信息了，显示隶属太古汇团队

zzd090852

wangzhe123 发表于 2023-10-28 18:02
我也来挑挑你这段话的毛病，可谓漏洞百出。
      首先，太古在其官网中明确聚龙湾项目打造世界级商业 ...

+1，前面其实看他说得还有点道理，后面说到太古和华润就知道是带着刻板印象和偏见来评论广州商业的。

Troyye

wangzhe123 发表于 2023-10-28 18:02
我也来挑挑你这段话的毛病，可谓漏洞百出。
      首先，太古在其官网中明确聚龙湾项目打造世界级商业 ...

朋友，真不要太乐观，高端商业首先需要在一个有足够高收入人群的商圈里面诞生，这是最最最基本的商业逻辑，很明显现在芳村的居住人群是无法支撑的。可能大家会寄望芳村的旧改，远的不讲，就把聚龙湾片区的旧村改好也是10年以后的事情，发展商和品牌都是逐利的，没有足够的消费力时肯定不会麻木去开。至于有朋友讲到的佛山方向的消费力这个就更不靠谱，广佛交界处的基本是广州的刚需群体，禅城和顺德的客流沿着三龙湾大道去番禺更方便，何必去堵得要死的芳村？芳村即不是城市的发展方向也没有什么像样的产业，很难聚集足够的高收入人群，太古里开业时能做到三里屯南区的水准、万象城能达到M2的等级已经很庆幸。

illusiome

Troyye 发表于 2024-1-22 00:21
朋友，真不要太乐观，高端商业首先需要在一个有足够高收入人群的商圈里面诞生，这是最最最基本的商业逻辑 ...

按你这么说，太古汇应该开在猪、琶、金。但珠琶金都没有足够能跟太古汇媲美的商场。

一个超高级商场的辐射，是超过半径20公里的。

另外，太古在那边还有住宅销售的。

frank970

illusiome 发表于 2024-1-22 00:48
按你这么说，太古汇应该开在猪、琶、金。但珠琶金都没有足够能跟太古汇媲美的商场。

一个超高级商场的 ...

据内线消息说，聚龙湾太古推进进度不理想，
主要原因是珠江实业想参和一脚运营，学点经验，吸纳一些品牌去培植珠江实业的其他没太古参与的项目，
而太古想拿到100%的运营权，不想被珠江实业干扰运营，只要老老实实收分成就好
这是目前该项目最大的分歧
但是现在状况是太古让了一步，答应珠实共同运营，不过这会对高品质运营档次和品牌产生影响，有点担忧这个项目了
这让我想到当初台湾新光三越和北京华联合作北京SKP的案例，到后期直接把新光踢掉，华联自己运营。

lixin199054

Troyye 发表于 2024-1-22 00:21
朋友，真不要太乐观，高端商业首先需要在一个有足够高收入人群的商圈里面诞生，这是最最最基本的商业逻辑 ...

要是做的足够好，何必在意周边的甲乙丙丁。正如成都太古里，迎接的是全国的八方来客

Troyye

illusiome 发表于 2024-1-22 00:48
按你这么说，太古汇应该开在猪、琶、金。但珠琶金都没有足够能跟太古汇媲美的商场。

一个超高级商场的 ...

太古汇开业时，金珠琶还未成气候，开在当时最繁华的天河路顺理成章。任何一个商场，周边居民是基本盘，然后再往外延伸，优质的商业必然诞生于好的商圈。如果考虑20公里，那就不用选址了，广州中心区半径都没有20公里，闭眼随便选一个地方就行

Troyye

lixin199054 发表于 2024-1-22 09:50
要是做的足够好，何必在意周边的甲乙丙丁。正如成都太古里，迎接的是全国的八方来客

成都太古里也是在成都最核心的地段，没有优质商业是靠游客支撑的（免税商场除外）

Troyye

frank970 发表于 2024-1-22 09:25
据内线消息说，聚龙湾太古推进进度不理想，
主要原因是珠江实业想参和一脚运营，学点经验，吸纳一些品牌 ...

让珠江参与运营那肯定没什么好结果，整个团队基因都不行，广州的商业需要更多外来冲击，需要适当“被殖民”