珠江新城商圈|附: 珠江新城商圈“商业分布图”

广穗

基于现在和未来的情况，

制作了一张“珠江新城商圈商业分布图”，仅供参考。


除了三大未知变数：

1、冼村的商业部分会否有大型的（中高端）商场？
2、未来跑马场会否建设为商务区？会否有综合体及大型（中高端）商场？
3、污水厂未来会否搬迁而变为商务区还是住宅区？会否有综合体及大型（中高端）商场？

这三大未知变数是长远的事，暂不作考虑。


注：加框的是重点商场、主力商场。





珠江新城商圈两大高端商场：







珠江新城商圈与天河路商圈的美妙关系：

（当然，这只是个人【此前的】一点看法。 ）

http://gaoloumi.cc/forum.php?mod ... ;page=9#pid12805850

如果未来高德冬真的能提升到K11、天环的级别，

那么天河路商圈和珠江新城商圈：

（核心区及紧邻范围内）
【高端+】天汇 VS 太古汇
【高端】 K11、高德冬 VS 天环
【中端/中高端】西塔商场[现为友谊]+高德春/夏/秋+高德汇+猎德中心裙楼商场+粤海三诚/侨鑫国际/保利V座/中和广场/博雅首府等裙楼商业
　　　　　　　VS 正佳广场+天河城+万菱汇+广百中怡+维多利广场+购书中心+隆德大厦裙楼商业[现为国美]+丰兴广场裙楼商业等
【地下商业】花城汇 VS 时尚天河+又一城/直通车
【特色商业】兴盛路+猎人坊+广粤天地+珠江道商业广场+海心沙东区 VS 天河南一路及六运小区
【次级板块+】跑马场次核心区(太阳新天地+未来商场[现为汽车展销店]) VS 岗顶次核心区(天娱广场,摩登百货,电脑/电子数码市场等)
【次级板块】 华夏路以西板块 VS 购书中心-广百中怡以西板块 (略)
【低端】临街的/社区的/零散的小商铺、便利店、餐饮店等。。。(略)

……

珠江新城商圈可以超过天河路商圈。


越看越感到天河路商圈与珠江新城商圈是天生的、注定的棋逢对手的“敌人”（或曰“基友”），
【连最顶级和最低级的地方都在南北垂直一条直线上：太古汇-天汇、外经贸组团-兴民路、天环-K11(基本也是垂直线)】

但天河路有全国著名的商业书店---广州购书中心，不过珠新也有全国一流的非商业的公共图书馆---广州图书馆，
猪心有重磅的文化艺术公共建筑---博物馆、大剧院，但天河路也有中国甚至亚洲响当当的文体公共建筑：天体。

广穗 发表于 2015-4-4 00:41

广穗

http://gzdaily.dayoo.com/html/2015-08/28/content_2997720.htm

珠江新城商业空置率过高？

2015-08-28 广州日报 作者: 刘丽琴


珠江新城的人气越来越旺，与此同时，与其隔江相望的琶洲也进入快速发展期。

属全市最高但低过上海南京路 广州优质购物中心空置率仅约2.6%

　　与写字楼和住宅市场的兴旺相比，珠江新城的零售商业仍处于起步阶段。数据显示，二季度，珠江新城商业空置率再度提高至11%，属全市最高，但相比北京、上海来说状态仍是较好的。专家认为，在一两年内，随着东塔的K11和天汇广场等高端购物中心的加入，珠江新城将成为新的购物消费地。

　　随着越来越多的写字楼和住宅交付使用，珠江新城的人气越来越旺。不过，相比写字楼、住宅区的发展，珠江新城的零售商业仍处于起步阶段。根据第一太平戴维斯的统计数据显示，在今年一季度区域内商业空置率录得6.8%之后，二季度再度提高至11%。数据同时显示，受益于广州良好的零售消费市场氛围，二季度广州优质购物中心的空置率水平基本保持低位运行，维持在2.6%左右。业内人士表示，虽然珠江新城商业空置率达11%，属于全市最高水平，但是相比北京、上海来说，仍是状态较好的。


　　高德置地冬广场招租

　　致空置率大幅增加

　　一般而言，商业地产的空置率警戒值在6%左右。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌表示，相较于一季度的6.8%，珠江新城商业空置率二季度大幅上涨，空置率升到11%，最主要的原因是高德置地冬广场一、二层开始招租，空置率达到22%，大幅拉升了整个区域的空置率数据值。其实，区域内有些物业空置率是在下降的。例如说调整商场经营业态的太阳新天地，因为引入不少新品牌，原来人流稀少、空置率高的情况得到了明显改善，尤其是特色餐饮的经营效果很不错，像外婆家、炉鱼等餐厅开业后，每天饭点都出现排队现象。


　　北京中关村空置率达16%

　　上海南京路东为11%

　　何凌表示，珠江新城作为CBD区，前期发展主要是写字楼和住宅部分，零售商业则在起步阶段，不少购物中心开业时间短，整体定位也不清晰，区域内主要人群是写字楼商务人群和周边住宅小区居民，周末的人流量也会受到影响，因此区域的零售商业空置率偏高也是很正常的。

　　不过，虽然数据看起来有些吓人，但在全国比较起来并不算高。北京、上海商业平均空置率在6%左右，但北京中关村空置率则达16%，而上海南京路东为11%，南京路西为8%。如果剔除高德置地冬广场大幅拉升空置率的原因，珠江新城商业平均空置率比上海南京路低。

　　在一两年内，珠江新城还有数个高端购物中心加入战局，如东塔的K11、天汇广场等，是否会导致珠江新城商业空置率进一步提升呢？


　　K11和天汇广场加入战局

　　或让新城变热门购物地

　　对此，何凌认为，像K11、天汇广场这样定位高端的购物中心的加入不会提升区域空置率，还很有可能为区域内的商业发展带来新的契机。因为它们的定位都非常明确，与目前区域内的其他物业重复性也不高，加上发展商实力雄厚，招商经验丰富，预计会有较高的进驻率，会使得整个商圈的氛围更加浓厚，吸引购物人群的到来，使珠江新城成为新的购物消费选择目标。

13690549141

该死的高德冬{:5_123:}

广穗

该死的高德冬
13690549141 发表于 2015-8-30 17:44

高德冬确实不给力！

13690549141

装逼不成还拖高空置率{:5_115:}回复 4# 广穗

LAWDEFENDER

高德置地本身沒有經營高端商場的能力，做中低檔商場的話，浪費這麼好的位置。
聰明的話，應該將所有的商場部分整體出售，如果有港資財團接手，一定好很多。

广穗

装逼不成还拖高空置率回复  广穗
13690549141 发表于 2015-8-30 17:50

{:5_125:}

广穗

高德置地本身沒有經營高端商場的能力，做中低檔商場的話，浪費這麼好的位置。
聰明的話，應該將所有的商場 ...
LAWDEFENDER 发表于 2015-8-30 20:34

高德置地集团怎么“舍得”呢？ 大家只能意银一下啦。

wsy1991

对于我们来说 的确是！但对于开发者（应该说管理方）来说确是相反。
我是觉得啦 如其是高德冬那样慢慢磨（但是招商也是。。。哎）也不要想国金友谊这种滥竽充数。我是说过那边的cnc是很简单的

广穗

（可点击放大看原图）





分解一下：

广穗

http://news.163.com/15/0812/02/B0PKPL9900014Q4P.html

CBD高端商场“扎堆”开业 拉高珠江新城商铺空置率？

2015-08-12 新快报 记者：辛捷恺 方阳麟

最新统计数据显示,珠江新城商铺空置率几乎达7%,已超警戒线;

为做独家品牌抢客流,有商场不惜纡尊降贵,在租金上做出大让步。

日前,第一太平戴维斯发布的统计数据称,广州核心商圈的空置率水平保持在低位,市场总体水平维持1.5%。然而,在寸土寸金的珠江新城商圈,其空置率目前却是全广州市最高,几乎达7%。新快报记者走访获悉,空置率高和珠江新城商圈的供给量大有关。业内人士指出,未来一两年,天河CBD里将有多个大型高端商场扎堆开业,整个CBD区域的空置率还有可能往上涨。


空置率高“合情合理”?

对于珠江新城商场空置率几乎达到7%的统计结果,不少商场表示“合情合理”。一名不具名的商场负责人指出,空置率超过6%的警戒线,一点也不奇怪,因为很大可能是“部分新商场以及一些定位不清的商场空置率偏高,从而拉高了总体的空置率”。

记者日前的实地走访亦证实了这位商场负责人的话。今年年初开业的高德置地冬广场,虽然商场里各处商家已经陆陆续续开业,但依然有不少商铺处于装修或空置状态。而在花城广场地下的花城汇,不时可以看到空置或者被用于销售促销的商铺。“除了逛花城广场或者看电影,自己一般不会选择专门到花城汇逛街,一是因为可以选择的商场很多,二是暂时未发现这里商场的特色。”在西塔工作的女白领小曾告诉记者,甚少在花城汇逛街购物,宁愿多走几步到正佳等商场。

相比于花城汇的稀疏人流,天河路一带的大型购物中心,比如正佳广场、天河城、太古汇等,明显是“旺丁又旺财”。记者走访发现,这边的商圈更为成熟,甚少有空置的商铺。


未来空置压力依然大

“商铺的空置率,未来还可能走高。”昨日,广州市珠江新城一家大型购物中心的负责人告诉记者,虽然是寸土寸金的CBD核心商圈,也并不是说,商场位于此地就一定可以赚得盆满钵满的。“近年开业的大型商场还没吃饱,新的商场依然滚滚而至, 压力很大”,该负责人说。

诚然,位于天河路黄金地段的天环广场预计最快今年年底开业,而位于东塔裙楼的K11商场,目前商场外观已经建设完成,预计2016年投入使用。此外,还有猎德村附近的天盈广场,也是一座主打“高大上”品牌的高端商场,也将在不久正式开业。而离这些商场不远的金融城汇金天地城市综合体,未来也将加入瓜分天河CBD商圈市场的行列,“新开张的商场,主要还是瓜分现在商场的份额。因此,可以预见,未来的CBD商圈商铺空置率还将上涨。”一商场高层说。


见招拆招

为降低空置率

卖场“下血本”抢人气品牌

“稍有不慎,客流就会下降,为了避免空置率,现在商场之间的竞争可谓是白热化的。”昨日,一名CBD商场的负责人向新快报记者透露,事实上,他也经常到其他商场进行考察,看看其他商场有什么活动是吸引人气的,然后就会“借鉴”过来,用在自己的商场上。

该负责人还表示,除了时不时举办吸引客流的活动之外,商场的负责人们也在挖空心思,比如,为了招揽各类人气品牌,做独家品牌抢客流,不惜在租金上做出让步。“近年来,由于CBD里的超高端商场逐渐增多,而且定位、硬件都相似,因此,不少商场为了引进国外的顶级奢侈品牌,除了会特意为这些大品牌提供商场最好的位置之外,租金也会做重大的让步,甚至解决品牌的部分入场装修费,可谓下大血本。”这名负责人说。


八一八

CBD即将开业的商场

天河路天环广场 2015年年底

东塔K11商场 2016年

汇金天地城市综合体 2016年以后

天盈广场 2016年

广穗

对于我们来说 的确是！但对于开发者（应该说管理方）来说确是相反。
我是觉得啦 如其是高德冬那样慢慢磨（但是招商也是。。。哎）也不要想国金友谊这种滥竽充数。我是说过那边的cnc是很简单的

wsy1991 发表于 2015-8-30 21:00

高德冬舍不得引入港资商业巨头合作的话，那支持它“慢慢磨”，一点一点来，一步一步做好。

rockmanzx

高德冬花城汇老是强调周边环境暂未成熟，等东塔天汇开业后整个商圈如何如何从而带动自己，这就是能力缺乏的表现，就是不会由自己开始带动周边的发展。太古汇那么成功也没能带给万菱汇和隆德大厦带来什么，所以个人觉得，不行的始终不行。

广穗

高德冬花城汇老是强调周边环境暂未成熟，等东塔天汇开业后整个商圈如何如何从而带动自己，

这就是能力缺乏的表现，就是不会由自己开始带动周边的发展。

太古汇那么成功也没能带给万菱汇和隆德大厦带来什么，所以个人觉得，不行的始终不行。

rockmanzx 发表于 2015-8-30 22:50

这道理都明白的，它们难道不想“由自己开始带动周边的发展”吗？

是做不到、能力不够，因此寄望于整个商圈的壮大而带动自身 ——

当然，这只是外部因素的可以借助的一方面【整个商圈的氛围成熟和发展强大的话当然是有用的、有益的，看各个商场如何“借助”这优势了】，

而自身的努力和素质也是决定性的一方面，若自身不行，那其他的附近的强大商场乃至整个商圈再成熟和强大也辅助不了它。

广穗

经常喜欢搞新花样的南都近日又搞了一个《广州20家商场逛之体验排行》，
其排行如下，大家怎么看？是否有吐槽呢？