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发表于 2026-3-30 22:30:50
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本帖最后由 illusiome 于 2026-3-30 22:41 编辑
中规院——或者规划院，是我们完全不可能说服对方的东西。我也没打算说服你。
这是写给别的人看的。
你和你那些搞土规的朋友肯定要看这个，也只能看这个。而对于我来说，这种东西聊胜于无。看问题的角度不一样，得出来的看法也不一样。
毕竟在2022年之前，具体项目改规只需要区常开会而已。规划院规划会在落地的过程中大量变化。
尤其是越大的规划院，壁画就越多。什么广州不如中山、珠海，因为中山新城建设好，珠海人居环境好之类的。
英国伦敦码头区（Dockland）改造无论从经济转型的需要（传统工业的衰落和金融服务业的兴起），还是从地区位的选择（紧邻寸土寸金的伦敦内城区，与著名的格林威治区隔水相望），都是无懈可击的。当时英国**十分乐观，认为是自伦敦大火以后英国乃至欧洲最大的开发机会。报界也认为码头区改造为英国提供了比当年豪斯曼改造巴黎更好的前景。从建设的实际效果看也是非常成功的。但在建设的过程中，宏观经济环境对开发也造成了严重的冲击。1987 年，西方股市暴跌，很快影响了码头区的开发，房地产商大量倒闭。Cannery Wharf 大型商业区恰在此后不久完工，结果导致大量项目闲置，空房率奇高（张杰 2000）
就在这个报告出现后的5年，Cannery Wharf已经人满为患。
高技术成长不仅需要适宜的 “土壤”，同时也要求由良好的 “气候”。由于高技术同传统技术不同，它不是根据已经形成的市场开发技术，而是针对还没有形成的需求开发技术，风险比常规的产业大大增加。因此，它在成长阶段需要一个制度 “暖箱”，通过风险分担机制，抢在别人前面开发出成熟的技术。非赢利的大学和研究机构是新技术最好的 “孵化器”¹¹¹。高新技术企业成长制度环境是低成本的创业、实验、倒闭、再创业社会支持体系。其中，房地产价格的高低具有重要的意义。房地产价格过高，小企业诞生和成长的几率就会降低。因此，在 “孵化器” 周围保持低地价的投资环境至关重要。
目前，广州没有一个地方具有高新技术成长的环境。本次规划提出在番禺东部化龙地区附近，建设规模达 50 万人的超级教育 —— 科学城。教育 —— 科学城以较低密度建设，在其周边控制大量土地，限制非相关产业的进入，抑制地价的过快上涨，为创新企业提供一个低成本、低风险的成长环境。
规划院有其学术属性，跟商业咨询公司不一样，这些规划往往带着时任管理者的学术态度，为他们的学术内容推销的目的的。
“跨越” 式成长不是指建设一些新的 “开发区” 或 “新区”，而是在现有体制之外，建设一座全新的城市。对比广州的珠江新城与深圳的福田新区可清晰发现，如今的珠江新城仅是老城传统功能的延伸。北京、泉州等城市虽规划了大规模的新区，但这不过意味着更大规模的功能 “外溢”，且会对老城产生更为强烈的 “回波” 效应。
这个很明显就是对之后几年出现的推销高铁新城的其中一个学术思路的回音罢了，但高铁新城没搞起来。
按他这么搞的广州，也搞不起来，
第一个原因是地安太多，
第二个是因为这篇文章纯浪漫主义，一点可落地的可能性都没有，因为他们的逻辑就是“给指标产业就会自然而然地发展起来了“。
我个人对省、市的核心功能搬走乃至搬去南沙是举手欢迎的，搬不动就是搬不动。
他们的核心认为：
1、广州依赖香港经济而兴旺；
2、广州有个所谓外溢——回响的结构（实际上这个是他们自己的学术模型，而非一个绝对意义上的事实。），所以需要超级新城；
3、由于他们核心是兜售自己的学术思想（而非真的要建设广州），所以要跨越式新城。
立论就有点问题，再加上这篇文章的撰稿者对实际经济建设比起林差了十万八千里，于是就会有为了凑他们的结论的大批大批的壁画，例如：
在这方面，采取跨越式发展的深圳经验值得借鉴。深圳的 CBD 预留在位于城市外缘（对于罗湖和蛇口两个最初的城市增长极都是如此）的福田区。同广州不同的是，它对城市其它功能的成长几乎没有影响，由于拆迁少，地价较低，**可以轻松忍受长期闲置的压力，这就为**赢得宝贵时间进行大量的前期研究。随着两侧城市的发展，福田中心区逐渐由发展的边缘变为核心，地价逐步上升。现在只要等 CBD 建设的条件成熟，便可以立即上马⁵⁴。
本次概念规划的一个战略性的判断就是，广州目前还没有达到建设大规模区域性 CBD 的发展阶段，过早开始 CBD 的实际建设，将会欲速则不达。广州应当将 CBD 的建设安排在未来的阶段，空间位置的选择也应当是未来区域的中心，而不是目前城市的中心⁵⁵。近期，应当将规划的 CBD“商务办公用地大部分改为目前市场情况较好的住宅和一般商业用地，尽快收回**投入的大量资金”，远期在南沙附近建设珠三角地区共享的超级 CBD。
市府到潭村和罗湖中心到福田更远一点好吧。
类似的壁画实在太多了，多到我都记不住。
当然，我不是说这篇报告里的全部内容都是不对的，颇多我都满同意的，例如向东南发展，例如广州的发展必须依托中国进入WTO带来的服务全国继而服务全球的路径，而非服务全球的路径。例如对珠海超远距离新城的批评（这个超远距离新城的问题未来5年还要再爆一次雷）。
这些都是对的。
文章的核心，可能占据了70%的篇幅，都在说跨越新城的事儿，过于浪漫化，也过于虚空望月。自然没有结果。
中规院？中规院又怎样？给GWY递折子的门道又不是他一家有，甚至他的折子还不一定比得上... 现实世界，还需要是多维度多角度连续博弈。
这点林的文章里核心不是”因为... 所以...“这种教条主义的东西，而是”A这么说，这么做；B那么说，那么做；C又说了什么做了什么“在这种多维度、多角度的共同博弈中，作为市1，怎么去向上管理，怎么去对下管理，把事情做出来。
当然，你说自资的人会在意这些，那么的确是他们需要在意的东西，但之外的人呢？例如另外的帖子里说的中科宇航呢？
就等于你们说东方宝泰的问题。”兴趣带来的注意力、注意力带来的聚集能力和消费力，消费能力带来更多的注意力和兴趣，从而走向稳定的成功。“这个兴趣店/首店的逻辑不但在宝泰还在很多地方已经完全实践出来。哪怕论坛或者你们的各类规自的朋友们不在乎又如何？又不是他们赚钱，不止一个按这个路线走的招商团队能猛猛赚钱的同时，建立自己良性的护城河就可以了。
噢，还说一句，这本书的部分内容受到当年的时代影响，有点事实性的问题，只要不是影响到结论或者逻辑上很严重的问题的，我觉得都不重要，很正常的。 |
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