新会历史发展与现状

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珠西枢纽新城站前核心片区，强调高密度路网、高交叉口密度、小尺度街廓、高建筑覆盖率等空间形态。

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珠西枢纽新城的形态管控弹性较大、刚性不足，给予了开发地块较大的灵活性，但在市场导向下，开发主体为追求经济利益的最大化，导致新城的整体建筑高度单一、天际线缺少变化。

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现状珠西枢纽新城已建成的某商业广场裙房塔楼面积比为5:1，整体的空间形态较为松散。

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而目前《江门市城乡规划技术标准与准则》（简称《江门技术标准》），是根据传统居住小区制定的，而在城市重点地区的窄路密网街区形态，街廓缩小到原来居住小区中的街坊尺度，并不适用于珠西枢纽新城的空间管控要求。

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通过对珠西枢纽新城在城市设计方向的体检评估，原城市设计是以道路分级和交通分流为原则的“街道型规划”，采取“大街廓、稀路网”模式；

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在现行规划方面，存在规划地块尺度大、形态难精细管控，街廓形状不规则、土地利用效率低，建筑无序等问题；在现状建设实施过程中，存在地块建筑覆盖率低、建筑红线退距偏大，“大裙房、小塔楼”裙房塔楼比例失调等问题。

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针对江门市珠西枢纽新城在城市设计方面存在的问题，本次城市设计优化聚焦站前核心片区约3平方公里，强调由“街道型”规划向“街廓型”规划转变，关注街区空间秩序的营造，量化建筑、地块、街廓的关系，从基本单元、空间框架、开敞系统、管控体系等四个方面提出优化策略。

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珠西枢纽新城核心片区作为江门城市重点功能区，基本单元模数以适应商务办公、科技研发、商业服务等空间需求为导向。

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通过研究江门市现状建成的万达广场、奥园广场等商业办公综合体尺度，基本的办公塔楼标准层建筑面积约1200-1800㎡，适合在江门等三线城市的企业办公需求；但已建成项目地块尺度偏大，达到5-10公顷，导致塔楼仅占地块面积的5%-10%，塔楼面积占比偏低，空间利用效率较低，裙房与塔楼的空间形态也不协调。

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同时，通过比较其他站前地区的商务办公空间尺度，近2/3的高层建筑塔楼标准层建筑面积为1200-1500㎡，塔楼标准层面积与建筑基底面积的比例约为1:2-1:3，街廓尺度控制为1-2公顷较为适宜。

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综合分析珠西枢纽新城的基本单元空间模数，建议街廓开发尺度为1-2公顷左右，单个建设项目地块可控制在5000㎡左右，地块内的塔楼标准层建筑面积为1200-1500㎡，建筑基底面积为3000-4000㎡。

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在确定基本单元的空间模数后，通过推荐指标的塔楼与裙房的空间组合，形成适合江门城市开发建设的街廓尺度80m×120m，可灵活布局两组商务办公类建筑。通过小尺度的街廓模数研究，确定珠西枢纽新城构建“窄路密网”的基本单元。

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区别于规整方正的街道系统，设计保留北侧的大型湖面和现状两条河涌水系，形成珠西枢纽新城的滨水公园，作为自然生态的开放共享空间；

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在街道内部，则结合景观都市主义理论强调设计生态的方法，通过街区内的带状公园系统将枢纽站点、商务办公、科创研发空间与河涌滨水公园串联，并在联结处设置小型公园，形成带状公园网络，构建人工生态与自然生态融合的开敞空间。

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建筑高度，则考虑与枢纽站点、城市重要界面、开放空间、用地功能的关系进行设置，构建珠西枢纽新城起伏有序、标志突出的门户形象。