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发表于 2017-3-14 10:34:43
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2016年我市房地产开发投资与商品房销售关联性分析
2016年，我市认真贯彻落实国家关于房地产市场调控的有关精神，采取分类指导、因城施策等系列政策措施，坚决抑制投资投机性购房，切实稳控住房价格，确保房地产市场保持平稳健康发展。回顾过去一年，我市经济发展进入新常态，房地产市场在新常态下呈现新特点。
一、开发投资的基本特点
2016年，我市房地产开发投资为2517.44亿元，比上年下降2.5%，占固定资产投资的比重为35.5%，占比较去年提高2.1个百分点。全年，房地产开发投资增速总体保持平稳，但月度起伏较大（注：2015年6月新增投资417.25亿元，比2015年月平均投资高202.10亿元）。
按房屋用途分，商业营业用房投资下降较大。住宅投资为1726.79亿元，下降2.9%；商业营业用房投资237.65亿元，下降23.5%；办公楼投资190.46亿元，增长1.0%。
按投资构成分，建筑工程和土地购置费均出现下降。建筑工程1565.70亿元，下降5.6%；安装工程242.40亿元，增长21.3%；设备购置42.30亿元，增长1.4%；其他费用667.04亿元，下降2.0%，其中，土地购置费466.69亿元，下降4.9%。
二、商品房销售的基本特点
2016年，我市新建商品房销售面积为3255.66万平方米，比上年增长23.9%。其中，住宅销售面积2931.06万平方米，增长21.4%；商业营业用房销售面积131.82万平方米，增27.7%；办公楼销售面积92.11万平方米，增长161.6%。
受销售市场回暖影响，我市待售面积下降。2016年底，商品房待售面积为445.93万平方米，比上年同期下降28.8%，待售面积比2015年底减少180.22万平方米，比2014年底减少323.65万平方米。
商品房去库存速度快于补库存速度，导致供求关系偏紧。2016年6月份开始，销售面积与新开工面积剪刀差持续扩大。2016年9月份开始，新开工面积增速低于销售面积增速。
三、开发投资与销售关联性分析
从供求关系的角度看，房地产项目开发在前，商品房销售在后，因此，增加投资是加库存，通过增加房源供应影响今后销售规模。另一方面，实现销售是减库存，通过减少库存影响今后开发投资规模。因此，两者之间存在一定关联，但由于开发项目周期较长（通常在三年以上），且开发投资和商品房销售分受不同机制和有关因素的影响，所以往往表现为长期趋势相同，而短期趋势出现偏离。结合我市房地产市场运行特点，综合考虑投资与销售之间相互关系，我们认为造成2016年投资与销售走势出现偏离的主要原因有以下几点：
（一）去库存过快引起以前年度投资形成的库存在近两年被消化
“十二五”时期，我市房地市场保持快速发展的态势，开发投资与销售均实现翻番，体现了投资和销售长期正相关的关系，但期间供求关系有所变化。2011年—2014年，房屋新开工面积大于商品房销售面积，表明供大于求，即库存积累期；2015年—2016年，新开工面积小于销售面积，表明供不应求，即库存消化期，这说明2011年—2014年投资形成的库存在近两年被消化。
从房地产金融信贷看，2016年，房地产开发贷款2772.61亿元，同比增长19.2%；个人住房贷款余额4002.58亿元，同比增长65.2%；新增个人住房贷款1579.06亿元，同比增长131.9%。企业开发贷款增速远低于个人住房贷款和新增住房贷款增速，说明销售市场升温并未促使企业进一步加大投资。
（二）开发投资的结构变动制约了销售对投资的传导
从企业角度看，库存管理是房地产企业开发经营的核心内容，表现为当库存下降时，企业会主动加库存，而当库存上升时，企业会主动减库存。简言之，销售通过作用于库存间接对开发投资产生影响。另一方面，由于开发投资作为销售市场的前端，其运行更多受到自身机制及有关因素的影响，因此，开发投资结构变动往往会制约销售对投资的传导。2016年，我市开发投资的结构变化主要表现在以下几个方面：
一是中心城区项目完工度高，致使全市投资出现下降。2016年，七个中心城区共完成房地产开发投资1701.01亿元，下降12.0%，占全市开发投资的比重为67.6%，较2015年下降7.3个百分点；六个新城区和两个开发区分别完成房地产开发投资466.31亿元和350.11亿元，分别增长15.5%和42.4%，占比为18.5%和13.9%，较2015年分别提高2.9个百分和4.4个百分点。2016年，七个中心城区施工面积增长5.6%，新开工面积增长3.2%，比全市分别低1.1个百分点和10.2个百分点；但同时竣工面积增长7.7%，比全市高6.6个百分点。
一般而言，中心城区开发成本高，房地产投资额较大，新城区和开发区成本相对较低，投资额相对较小。中心城区的施工面积和新开工面积增速均低于全市，而竣工面积增速高于全市，表明中心城区开发投资完工度高于全市水平，进而拖累全市投资同步下降。这一结构变化也是导致我市房地产市场出现施工面积和新开工面积增加，而投资额却出现下降的一个重要原因。
二是在建项目临近收尾与新开工大项目不足，造成投资接续能力不足。2016年，我市新增房地产项目138个，较2015年减少48个。其中，新增50亿元及以上房地产项目5个，较2015年少2个。从房地产项目结转情况看，结转到2017年房地产开发项目数693个，上年为774个，减少81个，结转房地产开发项目总体进度已达76.6%，说明大多数在建房地产项目已处于收尾阶段，因此投资接续能力明显不足。
（三）项目开工滞后于拿地及土地出让分摊的规定延后了销售对投资的传导
2016年，我市商品房销售市场持续火爆，导致商品房库存出现短缺，促使企业自发加库存，因此土地市场交易活跃。但由于房地产开发项目从拿地到正式开工存一定时间跨度，少则半年多则几年，而现行的房地产开发统计制度规定只有项目正式开工后才可报送投资，且项目拿地的土地购置费用必须分摊上报，导致开发投资中的土地购置费与土地成交金额出现错配，进而造成土地成本反映滞后。例如，在2010年—2016年中，2012年的土地出让金较高，但当年的土地购置费较低；2015年的土地出让金并不高，但当年的土地购置费较高。2016年的土地购置费也在一定程度上体现了这个特点。
四、有关建议
“十二五”时期，我市房地产业取得了长足发展，对我市GDP及地税收入的贡献不断增加、对居民就业的带动作用不断增强，房地产业总体呈现稳中向好、稳中有进的发展态势。因此，从中长期看，我市房地产市场仍有较大的发展空间。
另一方面，从宏观政策看，2017年将是供给侧结构性改革的深化之年，在稳中求进的总基调下，抑制资产泡沫同时还要去杠杆，保持金融市场稳定将是2017年重要目标。因此，预计2017年房地产市场面临的形势将有所偏紧。为促进房地产市场健康发展，确保开发投资平稳增长，建议从以下几方面抓好落实：
（一）加大中心城区开发用地供应量
近年来，我市中心城区开发投资增长有所放缓，同时占比有所下降，但中心城区开发项目土地成交金额大，对投资拉动作用明显。在当前投资拉动效果逐步下降的形势下，应加大中心城区土地投放力度，以缓解中心城区住房供需矛盾，稳定房地产市场预期，助推房地产开发投资实现平稳增长。
（二）强化摸排调度力促项目早开工
对已经拿地但尚未开工的项目开展有针对性调研，摸清重点项目工程进度，要加大督促和服务力度，确保已经拿地的项目按期开工建设，尚未开工项目和开工手续不全的项目要尽快办齐各项手续、尽早实现开工建设。同时要通过加快信息化建设步伐，构建全市土地市场“大数据”机制，广泛开展开放式研究，完善政策储备，提升研究层次。
（三）完善房地产预警预报工作机制
近年来，我局在市预警预报领导小组指导下，定期同房管部门开展工作对接、信息交换及走势研判，同时借助房管部门提供的商品房预售和销售备案等信息，联合房管部门共同抓好房地产开发项目申报工作。下一步，我们应进一步强化房地产预警预报领导小组工作机制与部门联席会议制度，并充实国土、公积金、地税和人行营管部等相关部门掌握的信息，系统整合房地产全流程数据，动态监测房地产市场运行，实时解读房地产市场走势，为市委市政府分类指导、精准调控提供决策依据。
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