大家不必为罗湖担心，十二五罗湖高楼必将王者归来

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罗湖区商业发展“十二五”规划





一、罗湖商业“十一五”期间的主要成就与问题........ 3

　　（一）商业成就..................................... 3

　　（二）存在问题..................................... 6

　　二、罗湖“十二五”商业发展的指导思想与目标........ 8

　　（一）指导思想..................................... 8

　　（二）发展定位..................................... 8

　　（三）发展目标..................................... 8

　　三、大力发展现代流通方式，增强行业竞争力.......... 9

　　（一）提升零售业的创新能力和竞争力................. 9

　　（二）推动餐饮业的规范化经营...................... 10

　　（三）推动批发和专业市场的特色化发展.............. 10

　　（四）加大力度发展连锁经营........................ 11

　　（五）推进社区商业连锁化.......................... 12

　　（六）实施商业区差异化经营........................ 12

　　四、推进“四城一镇”建设，构建商业空间布局....... 13

　　（一）建设以“金三角”为核心的金融城.............. 13

　　（二）打造以“万象城”为核心的顶级商业区.......... 14

　　（三）发展以“水贝—布心”为核心的珠宝城.......... 15

　　（四）规划发展“工艺礼品城”为核心的笋岗商务中心.. 15

　　（五）建设艺术小镇，打造滨水休闲环境.............. 16

　　（六）加快重点商业聚集区的升级改造................ 17

　　五、加大城市更新力度，强化商业设施建设........... 20

　　（一）全面推进城市更新项目........................ 20

　　（二）完善大型商业区功能.......................... 21

　　（三）逐步完善城市功能设施........................ 21

　　六、促进产业和品牌高端化，打造商业形象........... 21

　　（一）制定产业发展战略............................ 23

　　（二）加强品牌与城市营销.......................... 24

　　（三）创建时尚产业示范园区........................ 24

　　七、强化管理机制，完善商业发展环境............... 25

　　（一）成立专责领导小组............................ 25

　　（二）完善重点片区规划............................ 25

　　（三）加大财政支持力度............................ 25

　　（四）提供“直通车”服务.......................... 26

　　（五）实施容积率换空间............................ 26

　　（六）推行项目营运国际化.......................... 26
　（七）加强人才的引进与培养........................ 26

　　一、罗湖商业“十一五”期间的主要成就与问题

　　（一）商业成就

　　罗湖区是深圳经济特区开发最早的城区，也是引领深圳消费潮流的传统商业旺区，商业一直保持较快的发展速度，“十一五”期间成绩突出。主要表现如下：

　　1.市场规模高速不断扩大

　　“十一五”期间，罗湖区商业一直保持高于同期GDP增速的增长态势，社会消费品零售总额始终保持高于10%的增长速度，2009年社会消费品零售总额为539.08亿元，较2006年371.06亿元增幅明显，年均增幅13.3%。

　　2.商贸业地位稳中偏高

　　“十一五”期间，商贸业增加值随着市场规模的扩大持续增长。 2009年商贸流通业增加值539.08亿元，占第三产业的比重为68.0%，占GDP的比重2006年、2007年、2008年、2009年分别为62.6%、59.5%、60.8%、61.94%，商贸业在国民经济中始终保持较高的地位。

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　3.商业面积总量已经达到较高水平

　　截至2009年，罗湖区商业网点总数21377个，占全市商业网点总数的10.5%，较2004年年均增长4.3%；商业网点营业面积369.4万平方米，占全市商业网点总面积的比重为14.8%，较2004年增加151.1万平方米，年均增速13.8%，总量上已经达到较高水平。

　　4.商业网点聚集度高，呈规模化发展趋势

　　2009年底，500平方米以上大中型商业网点共1045个，营业面积高达300万平方米，占全区商业总面积的比例为75％；5000平方米大型商业网点107个，营业面积189.8万平方米，占罗湖区商业总面积的比重高达53％，商业网点规模化趋势明显。

　　5.商业网点营业效率不断提升

　　罗湖区餐饮和零售网点平均营业效率16865元/平方米，较2004年增加2578元，增幅18%，年均增长3.6%。

　　6.大型商业网点辐射能力强

　　截至2009年，全区5000平方米以上大型商业设施107个，营业总面积189.8万平方米，占全市大型商业网点总面积的15％；大型商业设施平均营业规模达1.86万平方米，仅次于龙岗区；拥有较大营业规模的大型商业设施聚集，有效的提升了罗湖整体商业的辐射能力。以万象城为例，约64％的顾客来自于罗湖以外的其他区，远高于福田区的中信城市广场（61.5％）。

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7.连锁化程度较高

　　截至2009年，罗湖区连锁商业网点共1957个，占全区连锁网点总数的9.2%，略低于福田区，较2004年增长2.7%，连锁化程度远高于全市平均水平。

　　8.新兴业态发展迅猛

　　十一种零售业态中营业面积增长最快的五个业态分别是购物中心、专卖店、折扣店、主题商场和便利店，较2004年增幅分别为392.1%、212.6%、134.5%、96.6%、92.2%。新兴的零售业态特别是本地培育出的大型主题商场发展迅猛，总量由2004年的6个增加到26个，营业面积增长32万平方米，增幅高达96.6%。

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（二）存在问题

　　1.商业旺区缺乏明确的商业形象

　　东门—人民南商业区是罗湖乃至深圳的商业旺区，吸引大批外地观光旅游者，成为深圳重要的城市客厅。但商业区并没有在国内形成一定知名度的独特的产品和服务项目，游客的消费情况并不理想。据全市范围内的一项消费者调查，在购买时尚商品时，消费者将东门—人民南作为首选地的比例并不高。调查结果充分说明，由于缺乏明确的市场形象，随着深圳其他各片区商业的快速发展，东门—人民南的商业地位正被逐渐削弱。

　　2.专业市场发展较慢

　　区内直接为生产服务的专业市场只有万山工业城内的珠宝市场，而且因为起步较晚，在与市内其他同类市场竞争时，规模和幅射力都受到限制。由于直接为生产服务的商业网点未得到有效的发展，在本地制造业转移出去之后，经济发展与制造业的关联被削弱，经济基础、经济增长的稳定性都受到一定影响。

　　3.社区商业连锁程度不高

　　在现有的社区商业网点中，属于现代流通渠道的商业网点（便利店、超市及其他连锁商业网点）约900多家，占比不足10%。该类网点面临着为主众多的传统商业网点的竞争，以食杂店经营方式为主的网点超过5000家，门店技术落后，服务质量不高，经营不规范，行政管理难度大，有相当部分无照经营。

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4.商业街区基础设施不足

　　东门—人民南是深圳的商业旺区，但交通等基础设施一直是制约其发展的重要因素。由于交通过度拥挤，大大降低了消费者购物的效率，也极大地响应了居民购物的心情；人流杂乱，严重影响其商业形象，致使高端消费外流，如西武在中信开业后受到冲击。

　　5.大型商业区配套不齐

　　罗湖现有商业区主要以市场主导自发形成，商业网点主要聚集在商业底商和商业群楼中，由于缺乏规划，商业基础设施配套不足，如缺乏交通引导、停车设施紧缺、休闲娱乐设施匮乏等，随着消费者消费行为的改变和消费需求的升级，这些问题日益突出，并逐步成为商业区发展和升级的瓶颈。

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二、罗湖“十二五”商业发展的指导思想与目标

　　（一）指导思想

　　以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观；围绕深圳“一区四市”的战略定位，以提升居民生活质量为根本，以扩大内需、转变经济发展方式为导向；结合城市更新和旧城区的改造，大力发展现代化商业设施，全面提升消费环境和商业聚集度；全面实施品牌战略，加大力度引进全球高端品牌，推进现代流通方式的发展，加快产业创新步伐，推动本地产品高端化，提升罗湖商业的竞争力；强化商业管理和体制创新，创建良好的营商环境，推动商业的现代化和高端化，提升罗湖商业的辐射力和影响力。

　　（二）发展定位

　　“十二五”期间，以“四城一镇”建设为核心，完善商业空间布局，鼓励发展现代流通方式和高端商业品牌，强化商业管理和体制创新，使罗湖发展成为国内外著名商业品牌齐聚、时尚现代、具备超广域辐射能力的国际消费中心。

　　（三）发展目标

　　1.加大固定资产投资：争取用10年的时间，新引入社会固定资产投资1000亿元；

　　2.再造新罗湖：到2015年，通过城市更新和空间整合，新开发金融、商业等服务业和总部经济产业空间1040万平方米；到2020年实现新开发经济承载空间2230万平方米，实现再造一个新罗湖的宏伟目标。

　　3.商业规模快速扩大：辖区GDP达到1600亿元，社会消费品零售总额达到1000亿元，较2010年增长约65%。

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三、大力发展现代流通方式，增强行业竞争力

　　（一）提升零售业的创新能力和竞争力

　　1.制定引导措施，推动零售业态合理有序发展

　　大力发展与消费者生活密切相关的便利店、专卖店、专业店和标准超市等中小型零售业态，鼓励其以连锁经营、特许加盟等形式改造传统的个体门店，促进零售业态的现代化；鼓励发展高档品牌专卖店、仓储式会员店、折扣店，以及专业类的厂家直营店、大型厂商直销中心、主题商城等新型业态，推动零售专业化和业态的多样化；适度发展营业面积6000平方米以上的专业店、主题商城，大型综合超市、百货店和购物中心等大型零售业态，避免大型零售业态的过度竞争和重复建设。

　　结合以上业态发展原则，制定空间和政策引导措施，明确各类型商业聚集区适合发展、重点发展和禁止发展的业态类型，对影响力较大的大型商业设施和重点项目做出空间安排，推动零售业态的合理有序发展。

　　2.鼓励业态创新和新型商业模式的开拓

　　鼓励企业进行业态创新和自有品牌建设，开拓新的利润空间，提升企业竞争力；发展网络购物，鼓励大型商业企业借助其品牌优势、标准化流程和信用体系开展网络经营；提倡发展以绿色商品为主的商业形态，大力提倡绿色营销，限制不符合城市环境要求的商品和营销方式；积极培育创建绿色商场和市场，以建设食品安全流通体系为重点，逐步建立绿色商品销售网络。

　　（二）推动餐饮业的规范化经营

　　加强餐饮业行业标准制定，推进餐饮业等级评定，促进餐饮业规范有序发展，提高服务水平。强化餐饮行业的整顿力度，提高餐饮业突击检查频率，严厉打击诸如短斤缺两、地沟油和营销欺诈误导等违法违规行为。

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（三）推动批发和专业市场的特色化发展

　　1.大力发展特色消费

　　以各种人无我有的休闲娱乐类服务消费项目为主要内容，以聚世界之精华为指导方针，以打造世界之“最”、世界之“奇”、世界之“独”的方式，发展与都市综合体现代化的整体环境相适应的特色消费，建筑物本身还要有“低碳”、“绿色”或者造型独特等不同的概念，把湖贝旧村等旧改项目打造为以特色消费为特点的都市综合体。

　　2.发展特色专业市场

　　专业市场是罗湖商业的重要组成部分，其发展事关国际消费中心建设的进度。加快以水贝国际珠宝交易中心为龙头的珠宝交易市场的建设，推进珠宝交易市场国际化发展，提升其在全球的知名度和辐射能力；加强东门片区宝华、新白马服装批发市场的品牌建设，打造诚信品牌，规范市场秩序，提高市场档次与经营服务水平。

　　（四）加大力度发展连锁经营

　　发展连锁经营，一方面要大力引进国内外知名连锁名牌，另一方面也要扶持总部设在本区的连锁企业。鼓励多种形式的连锁经营，既要发展直营连锁，也要支持加盟连锁、自愿连锁，通过推广各种不同连锁形式，形成连锁经营发展的浪潮。

　　支持连锁企业应用新技术、新设备进行管理和技术创新。鼓励连锁企业应用本地生产的商品条形码、冷链设备、时点销售系统、信息管理系统、储运保管和自动化、分拣设备、商场节能灯具等领域新技术产品，提升连锁业的经营管理水平，推动罗湖电子信息和先进制造业的发展。

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　　（五）推进社区商业连锁化

　　社区商业发展处于初级阶段，便利店、超市等连锁化程度不高，经营不规范，服务质量不高，在一定程度上影响着罗湖发展成为国际消费中心。大力推进社区商业连锁化经营，实行严格规范的管理，竭力为顾客提供宾至如归的服务，推动罗湖商业的整体发展。

　　（六）实施商业区差异化经营

　　商业旺区是罗湖商业的先锋和核心力量，随着国际消费中心这一伟大使命的提出，罗湖商业旺区的定位需要紧密结合发展国际消费中心的要求。挖掘并培养具有鲜明地方特色的商业文化，开展差异化、特色化经营；放眼全球、紧跟时代的变化趋势，大胆开展消费观念、消费内容、消费方式的变革和创新；推进商业市场适度规模化，以满足来自全球的市场需求；加快建设国际化消费环境，开展零售业的国际化经营，努力增强罗湖商业对世界各地的辐射能力。因而，商业旺区应该发展成为一个既具有鲜明深圳特色，又在消费观念、消费内容、消费方式上引领时代潮流，具有一定规模及对世界具有较强的辐射能力的国际化消费场所。

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四、推进“四城一镇”建设，构建商业空间布局

　　（一）建设以“金三角”为核心的金融城

　　1、发展定位

　　“金三角”片区规划改造的目标定位是深圳金融商业核心区，打造为多层次、多元化的时尚中心区，使之成为“中国的世界之窗”和“世界的中国之窗”。

　　2、发展导向

　　（1）在蔡屋围片区拟规划建设类似香港中环的400米以上的城市建筑群，形成深圳的金融和高端商业的“密集发展区域”；

　　（2）将人民南片区打造为深港两地和过境旅客服务，以购物、休闲、娱乐和商务为主导的都市型商业区（RBD），将人民南路打造成“营销深圳”的时尚品牌一条街；

　　（3）建设横跨广深铁路景观平台，塑造新的城市标志，给乘火车抵达罗湖的游客予以强烈的视觉冲击，使之成为罗湖乃至深圳新的“城市名片”；

　　（4）加快迎宾馆和工人文化宫改造，完善公共交通、餐饮、娱乐、书店、影院等设施，引进各种流行消费娱乐业态，建设购物游玩、休闲娱乐的时尚新天地；

　　（5）加快东门三期改造，扩大东门的商业空间，完善公共交通、餐饮、休憩、仓储等配套功能设施，打造大众时尚消费区。

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（二）打造“金三角”多层次商业圈

　　拓展华润万象城周边改造范围，打造蔡屋围金融核心区和高端消费区。按照香港中环建筑群的标准，集约开发建设蔡屋围金融业和高端商业“密集发展区”。支持、鼓励市场主体建造400米以上楼宇，打造代表深圳形象、媲美国际一流的地标型城市建筑群和最靓丽城市景观，建设深圳的“曼哈顿”。加快人民银行深圳分行发行库大厦和99层高的京基金融中心建设，力争2011年完工，进一步巩固蔡屋围金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心地位。实施占地5万平方米的蔡屋围7—10坊整体改造，发展大规模、综合性、现代化、高品质的商业，与华润万象城连成一片，强化高端商业的集聚效应。实施晶都酒店大厦、城建集团办公楼、滨苑小区等整体改造，建设超高建筑群，强化蔡屋围金融商务、高级酒店的核心功能。

　　加快人民南片区改造，打造深圳品牌集聚的中高档消费区。改造深圳酒店片区，建设集高端商务、商业、酒店及高级公寓为一体的都市综合体，打造人民南新商业广场。整合人民南片区的商业空间与资源，打造深圳女装等品牌一条街。改造罗湖旧村，建设大中华CEPA广场，大力引进中介服务机构，搭建深港两地经贸服务平台，进一步促进深港两地货物贸易、服务贸易和贸易投资便利化。

　　深化改造东门片区，打造大众时尚消费区。完善东门餐饮、休闲等功能，扩大商业面积，全面提升东门购物休闲环境。建议实施迎宾馆和工人文化宫整体开发改造，借鉴苏州工人文化宫建设经验，结合人民公园等水体景观和历史建筑，建设新的工人文化宫和露天开放、业态丰富、风格别致、以休闲为目的多元化消费娱乐环境，打造时尚新天地。加快湖贝旧村、罗湖老区委片区改造，借鉴日本六本木和上海新天地的设计建设理念，打造集商业购物、商务办公、酒店影院、休闲公园和配套公寓为一体的功能完备、环境优美的综合性购物娱乐中心。

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（三）发展以“水贝—布心”为核心的珠宝城

　　推进原中华自行车厂和特力-吉盟厂房改造，打造大型国际珠宝城，建设地标性建筑；以安莉芳厂房改造为突破口，全力推进布心工业区、石化工业区、凯利大厦等旧工业厂房改造升级，建设现代化、多功能的高档商务写字楼和时尚产业设计营销总部基地；大力推进金威啤酒厂改造项目，打造新兴商务中心，进一步完善购物、旅游、休闲等配套服务设施；大力推进片区建筑外立面、道路、地下管网、人行天桥等改造项目，不断完善产业基地的市政基础设施。坚持品牌化、集约化发展方向，将该片区打造为珠宝、服装等时尚产业的总部基地和设计营销中心。

　　（四）规划发展“工艺礼品城”为核心的笋岗商务中心

　　借鉴广州珠江新城规划建设，对整个园区统一规划，通过在地面打造有深圳标志性意义的都市综合体群，地下空间的合理有效开发，形成集地面商业商务中心、地下商场和停车场等设施齐备的两层空间产业集约化土地利用格局。

　　统筹规划建设品牌商品展示交易中心、专业会展中心以及高级酒店等商务服务中心，努力引进商贸物流企业、连锁企业、中小企业和品牌总代理企业总部；重建改造深业物流中心，重点建设国际采购、大宗商品交易中心；重建改造梨园路以北至长城物流中心项目用地，重点建设国际家居装潢采购交易中心；改造提升笋岗工艺品城配套功能，鼓励支持旧仓库区升级改造为专业市场，继续治理周边环境，不断完善片区道路交通。

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（五）建设艺术小镇，打造滨水休闲环境

　　实施改造梧桐山村中心街外立面、休闲广场、道路景观，建设梧桐山民间博物馆；整合风貌街、民间博物馆、兰花基地、景观河、绿道等资源，打造生态文明、文化盎然、创意勃兴、短途休闲的城市乐园；引进和培育一批行业领先优势的文化创意项目和人才集聚创业,营造浓厚的文化创意氛围，打造文化创意艺术小镇。

　　营造“碧水绕城”水系，践行河道治理与河道堤岸公园化、绿道化和休闲化的治理理念，加大河流治理和河道堤岸绿化改造力度，打造辖区从东到西（梧桐山河→莲塘河→深圳河）、从北到南（深圳水库排洪河→布吉河）“三横二纵”五条河道沿岸的步行栈道和绿化景观，实施河道生态恢复改造，辟筑滨水绿带和步行道；推动河套地区环保、旅游、创意等产业发展所需环境建设，打造优质的滨水休闲消费空间，提升现代化城市的空间品位。

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六）加快重点商业聚集区的升级改造

　　1、清水河新兴服务业集聚区

　　集聚发展电子商务、物流配送、能源及生物技术研发等新兴服务业和产业实体：大力开发地下空间资源，将笋岗与清水河片区的地下空间连通，形成地下连片型商业和城市配套设施布局，建设大型地下商场和停车场；优化设计地面与地下人流、车流的立体交通体系，建设公共设施；建设高端汽车橱窗展示大道，集中展示新能源汽车、高端汽车；打造汽车研发设计、汽车精品文化中心和汽车交易、汽车金融保险、汽车证照等服务中心；建设面向高级酒店服务的冷链服务中心、支撑城市商贸活动专业服务中心、深圳品牌全球采购中心、城市消费监管运营控制中心和城市急需品快速服务中心。

　　2、深南东地铁商圈

　　深南东商圈区主要包括地铁综合换乘站、黄贝岭村、新秀村、三九大酒店和秀南工业区，占地约1.3平方公里。深南东正在规划建设地铁2、5、8号线综合换乘站，且黄贝岭旧村准备实施拆迁改造，规划建设约150万平方米，结合周边的深圳古玩城、京广中心等，深南东的商业价值和潜力凸显。统筹规划建设深南东商圈，以大型地铁综合换乘站建设为契机，在地铁上盖物业，整合黄贝岭旧村改造和周边的商业资源，整体开发商业空间，打造深南东时尚活力新商圈。近期加快推进黄贝岭旧村改造，打通其与地铁商业和深圳古玩城、京广中心步行空间，建设地上地下立体式的商业街区。支持深圳古玩城环境改造，打造深圳文化地标，建设国际级文化产业示范基地。中远期整体规划改造新秀村、三九大酒店和秀南工业区，拓展深南东商圈范围，优化城市空间和生态环境，建设集文化娱乐、美食购物、休闲活动于一体的一站式购物广场。
　3、莲塘互联网产业园

　　整合莲塘片区现有工业厂房资源，重点发展互联网应用服务业，尤其是电子商务，大力引进和培育电子商务服务企业、国内领军企业、B2C电子商务企业，构建能为广大中小企业电子商务应用提供一站式服务的供应链服务体系；促进电子商务与辖区支柱产业或优势产业融合，扩大产业规模，将电子商务打造成罗湖重要的新兴支柱产业，让电子商务成为罗湖的名片；加快产业园规划和改造，对高新技术产业第一园区、原富宝化纤厂区和鹏基工业区进行拆迁改造，将整个莲塘片区打造成互联网产业基地和深圳市最大的电子商务企业聚集地和网络销售、服务中心。

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五、加大城市更新力度，强化商业设施建设

　　（一）全面推进城市更新项目

　　坚持产业第一和功能提升的原则，加快推进城市更新项目，通过改造“四旧”拓展产业空间，向二次开发、三次开发要国际消费中心建设的空间、资源和环境，再造新优势，实现大发展，具体改造建设如下：

　　1、笋岗片区投资310亿元，共改造10个项目，规划建设建筑面积300万平方米，其中商业面积160万平方米，总部办公楼90万平方米，配套酒店公寓50万平方米，大力发展商业商务中心功能；

　　2、“金三角”片区总投资约450亿元，改造7个项目，规划建设金融产业面积10万平方米、商业70万平方米、办公140万平方米、产业配套100万平方米，共320万平方米，大力发展金融和商业的核心集聚功能；

　　3、清水河片区投资230亿元，改造14个项目，规划建设建筑面积270万平方米，其中商业展示120万平方米，企业办公楼80万平方米，配套服务70万平方米，着力发展新兴现代服务业的集聚功能；　　

　　4、水贝—布心片区总投资约122.8亿元，改造9个项目，规划建设商业16万平方米、办公20万平方米、工业研发116.9万米、总部30万平方米、产业配套11.7万平方米，共204.6万平方米，大力发展黄金珠宝、服装等时尚产业的展示、研发设计和总部功能；

　　5、深南东片区总投资约105.4亿元，改造黄贝岭旧村和建设地铁商业项目，规划建设商业29万平方米、办公10万平方米、产业配套111.5万平方米，共150.5万平方米，大力发展地铁商业、综合性购物中心功能；

　　6、莲塘片区总投资约60亿元，改造5个项目，规划建设工业写字楼70万平方米、产业配套30万平方米，共100万平方米，大力发展互联网和电子商务产业功能；

　　7、布吉农产品市场片区总投资约30亿元，打造深圳品牌产品的全球采购中心，规划建设深圳品牌产品综合展销区35万平方米，综合商务区15万平方米，综合配套区10万平方米，共60万平方米，大力发展深圳品牌产品的国际贸易集散地功能。