2004年的惠州地产的一篇报道，看下惠州变化有多大

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惠州，重回激情－－惠州楼市采风之二

地产侠
2004/10/20 17:43:37
惠州，重回激情
—惠州楼市采风之二
　　前言：上周发了惠州经济简况及在珠三角中定位，批评赐教者多，深表感谢，本周想就
其经济环境及社会环境简况与网友们探讨
█惠州经济环境分析
☆惠州的经济发展规模、速度和趋势分析
　　近几年来，惠州的经济发展较快，尤其是2003年的GDP总量更是达到了590.97亿元人民
币，仅次于广州、深圳、佛山、东莞、江门、茂名，位居第七，比上年增长了13.9%，创下
了1999年以来的增长新高；人均GDP为20758元，比上年增长了10.2%，位居全省第八；全市
财政收入、税收和居民年末储蓄总额也全面呈现出增长态势，分别为24.12亿元、95.61亿元
和379.55亿元，增幅是25.7%、25.8%和18.3%，为惠州房地产经济的发展创造了良好的基
础。
☆惠州的经济结构及主导产业分析
（1）三大产业构成比例变化情况
　　惠州的二、三产业呈较高增长态势发展，其中第二产业在国民经济中占有主体地位，而
第一产业的比重则持续下降和第三产业的比重小幅上升，现在已经形成了“二三一”的产业
格局。二、三产业的较快发展为房地产业的发展提供了良好的空间。
（2）主导产业重点分析
　　工业是惠州经济的主体，2002年惠州的工业增加值为281.62亿元，占第二产业的
93.12%，工业增加值对经济增长的贡献率为53.62%。
　　目前已形成了以电子通讯、电气机械、纺织服装和塑料制品为主，食品、化工、医药、
电力等行业为辅的工业体系，其中以电子工业发展尤为迅速。惠州市2002年规模以上电子工
业总产值达631.4亿元，占规模以上工业总产值73.2%，占工业总产值52.0%，电子工业产值
居广东省第二位，在全国位居前列。工业经济的发展，必然会形成对第三产业的巨大需求，
尤其是对房地产业的需求。
　　从地域来看，惠州工业的分布在呈以下特征：城区分布的主要是科技含量高的工业，而
郊县分布的则是劳动密集型工业。具体来说，就是惠城区和惠阳区以电子及通信设备制造
业、电气机械及器材制造业为主；博罗、惠东和龙门以塑料制品业和纺织服装业为主。
　　从工业组织结构来看，大中型工业企业是推动惠州经济发展的骨干力量，2002年大中型
工业企业资产总计336.3亿元，占惠州规模以上工业的54.0%，工业增加值111.7亿元，占惠
州规模以上工业企业的58.5%，利税总额34.8亿元，占惠州规模以上工业企业的76.3%。其
中，具有代表性的企业是TCL集团、德赛集团、麦科特集团、百路宝集团和华阳集团等五大
集团（五大集团详情略）及崛起的侨兴集团。  
（3）惠州经贸发展和外商投资状况分析
　　近年来，惠州外向型经济发展迅猛，现已形成了以港澳台及外商投资工业为主体，多种
经济成分共同发展的多元化经济结构。2002年，在惠州有港澳台及外商投资企业555家，完
成工业总产值799.1亿元，占惠州完成工业总产值的92.7%。
　　截止于2003年，有包括通用电气、花旗集团、西门子、索尼、东芝、三星、乐金、壳牌
等世界500强在内的、来自35个国家和地区的企业在惠州投资。其中，壳牌在惠州的投资项
目是迄今为止在中国投资最大的中外合资项目，该项目投产后预计将增加下游及相关产业产
值725亿，使重石化工业成为惠州的又一支柱行业，惠州将成为广东的“休斯顿”。

☆惠州的重点开发区域分析
　　惠州拥有两大国家级的经济开发区，即大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术开发区。
这是当前惠州的重点开发区域，对惠州的经济发展和行业格局的变迁都将产生重大影响。
(1)大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准设立，位于广东省惠州市南部，毗邻深
圳、香港，属广东经济活跃的珠江三角洲经济区范围。其外围的大亚湾规划区也由开发区统
一管理，总辖陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线长52公里。
　　开发区的自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超亿吨的天然深水良港，以及大片
地势平坦的工业腹地，淡水和旅游资源也十分丰富，是中国南部沿海一处极佳的海陆结合
点，是发展临海型大工业和旅游业的理想之地。经过十多年的开发建设，开发区已经初步形
成了比较完善的港口、道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，同时投资软环境也日益优
化。中海壳牌、东风本田等一批大项目已相继落户，一座现代化滨海石化工业城正在崛起。
　　开发区的发展目标定位是：以石化产业为主导，电子、汽车零配件工业协调发展，并充
分发挥惠州港的物流聚集效应，将大亚湾建设成现代滨海石化新城区。预计到2010年，大亚
湾区将实现1000亿元的工业产值和500亿元的国内生产总值，其国内生产总值将占2010惠州
目标GDP的29.41%，由此可见大亚湾经济技术开发区在惠州未来经济发展中的重要地位，将
对房地产产业格局产生重大影响，使大亚湾及其周边地区变成房地产开发的热点区域。

(2)惠州仲恺高新技术产业开发区是1992年11月经国务院批准成立的全国53个国家级高新技
术产业开发区之一，由仲恺中心区、平南工业园、惠台工业园和松山工业园组成。高新区位
于惠州市西南面,地处惠深高速公路与京九铁路(惠州段)之间,地理位置优越,交通十分便
利。高新区经国家科技部审定的面积为8.8平方公里，规划发展区为43.1平方公里。目前，
高新区内企业300家,从业人员近6万人。已经开发的土地“七通一平”工作已经完成,各种基
础设施配套,投资环境优良。高新区初步形成了以电子信息、新材料技术和机电一体化等为
支柱的高新技术产业体系，未来将以电子信息、生物工程、新材料技术和光机电一体化等高
新技术产业为发展方向,大力引进高新技术项目,形成产业经济规模，为惠州经济迈上新台阶
做出贡献。2003年,高新区实现工业总产值380亿元,占惠州工业总产值的27.38%，是当前惠
州最为重要的工业经济聚集区；技工贸总收入445亿元,出口外汇23.5亿美元，创造税收6.8
亿。当前，高新区的楼盘并不多，有些类似10多年前的深圳蛇口，但是由于高新区的快速发
展，必然会产生对居住区的需求，从而推动房地产业的快速发展，使仲凯在以后的发展中将
产生象今天的深圳蛇口一样的大规模的生活高尚社区。

█惠州社会环境分析
☆惠州基础设施分析
　　目前，广惠高速、惠河（河源）高速、惠大（大亚湾）铁路已全面贯通，惠州大道四期
工程已经完工，惠州过境公路已完成总量的50%，惠淡大道改造进展迅速等，这将加速惠州
经济的发展、城市建设规模的扩大。2003年末惠州境内公路通车里程7366公里，比上年增加
321公里，其中等级公路7171公里，比上年增加340公里；高速公路总里程282公里，密度跃
居全省各市前列，公路密度64.86公里/平方公里。此外，惠州将规划建设惠莞（惠州至东
莞）、惠深沿海（惠州至深圳）高速公路，打造一小时经济圈。惠州还拥有优越的海港。这
都将加快惠州的房地产经济的发展，活跃惠州的房地产市场。
　　当前惠州商业市场需求总体平稳增长，但商业规模同广东部分城市相比，还有较大距离
（见附表）。2003年惠州完成社会消费品零售总额181.67亿元，比上年增长12.8%。其中城
市消费品零售额128.49亿元，增长15.5 %；农村消费品零售额53.18亿元，增长6.8%。2003
年贸易业完成商品销售额305.6亿元，增长21.5%，其中批发额152亿元，增长13.7 %，城乡
集市贸易成交额70.3亿元，增长6.5 %。人人乐、丽日、万佳、民润等大型超市和国美、铭
可达等全国连锁电器商场相继落户惠州
☆惠州城镇居民收支分析
　　惠州城镇居民人均可支配收入呈增长态势，尤其是2003年随着中海壳牌石化项目的大规
模建设，惠州城镇居民人均可支配收入呈大幅度增长趋势，表明惠州城镇居民购买能力日趋
强势；同时惠州城镇居民人均生活支出也在增长，尤其是2003年消费支出大幅增长，表明惠
州城镇居民对中海壳牌石化项目带来的经济发展前景充满信心。此外，人均可支配收入与人
均生活支出的差额近5年来一直逐年增加，这将有利于大宗耐用品（如商品房）的购买。
　　2002年，惠州商品房平均价格是2349.42元/平方米，当年度城镇居民人均可支配收入是
10691.04元，后者是前者的4.5倍；2002年深圳商品房平均价格是6074元/平方米，当年度城
镇居民人均可支配收入是24940.68元，后者是前者的4.1倍。惠州的商品房均价与城镇居民
人均可支配收入之间的比例关系同深圳的相比，两者之间基本类似，这说明随着惠州城镇居
民人均可支配收入的升高，其房地产需求将同深圳一样持续走强。
☆惠州人口分析
　　惠州近5年来，惠州本地人口增长幅度不大，但随着中海壳牌的开工建设和2005年的建
成投产，外来人口会大量涌入惠州，再加上惠州经济的快速发展所带来的对商品房的需求，
必将对房地产产生巨大需求。
☆惠州市城市建设规划和重点区域规划分析
　　根据惠州“十五”规划，惠城区将进一步扩大城区面积，将城区周边的三栋、小金口、
惠环和陈江、水口（卫星镇）等纳入统一规划，加快发展。在城市的功能区建设中要突出重
点，科学布局，形成各自特色，防止盲目建设和无序发展。
（1）将高科技项目和工业项目重点安排到仲恺高新技术开发区，将惠环、陈江建设成为惠
州的高科技园区和工业园区；
（2）在河南岸、三栋镇和大湖溪一带，重点建设商业区和居民住宅区，完善小区的配套设
施和服务功能，搞好绿化和小区管理，全面提高城市的居住环境质量；
（3）在江北新区重点做好体育馆、科技馆、会展中心、博物馆、图书馆、群艺馆和少年宫
等场馆的规划和布局，为将来发展留足空间，将江北建成行政和文化、体育中心。
通过不断加快城镇化进程的步伐，提高城市化水平，促进城市化良性发展。到“十五”期
末，城市化水平达到50%左右。2003年初惠阳撤市设区后，惠州着手对城市定位与规划进行
思考，并聘请四家甲级规划院（中国城市规划设计院、广州规划院、同济大学、深圳新城
市）进行惠州城市发展概念规划研究工作。至今，具体规划方案尚未确定。
未来的大亚湾按城市功能区分，将规划为六个城市区域。南面滨海区和荃湾半岛是一个功能
齐全、客货两运的现代港区；东面的霞涌是一个旅游、商住区；霞涌和中心区之间是大型的
石化区，位于中部的中心区将是一个行政、金融和商贸的中心；西南的西区将是一个钢铁工
业城和高新技术工业区。西南海滨区、山区和海岛还有待规划。

酷爱高楼小子

轰动鹅城

回复 2# 酷爱高楼小子
那时候麦地和河南岸都还是城乡结合部，跟现在的水口一样

wo系红领巾

这么看，变化是挺大了，至少超了江门、茂名了

轰动鹅城

回复 4# wo系红领巾
而且超了好多

wo系红领巾

回复 5# 轰动鹅城


    哈哈，下一个再超就难了，东莞、佛山，像神一样的

duhz

花边岭的前世，跟今生比，差别好大

qwb

apaiboy

回复 4# wo系红领巾


    江门已经和惠州不是一个档次的了

东山小贝

变化还是蛮大的。

sheva16

话说那一年惠州还不堵车。。。。。。。。。。。。。。。。。