垂直城市--深圳

crazyboyxzy

新浪新闻：http://news.gd.sina.com.cn/news/2011/04/08/1124153.html


摘要：本月，深圳最新的第一高楼、备受各方关注的京基100将正式封顶，并将在今年的大运会前投入使用。此外，未来新的第一高楼平安金融大厦也正在紧锣密鼓的建设中，预计将在2015年落成，并至少是全国的第二高。

crazyboyxzy

高点、更高点、再高点。
　　

拔地而起的摩天大楼俨然已经成为深圳的一个鲜明城市特征，众多外来游客对此印象深刻。而向天空生长，实际也暗含了这座年轻城市的一种无奈。 本月，深圳最新的第一高楼、备受各方关注的京基100将正式封顶，并将在今年的大运会前投入使用。此外，未来新的第一高楼平安金融大厦也正在紧锣密鼓的建设中，预计将在2015年落成，并至少是全国的第二高。鳞次栉比的高楼拔地而起，成为深圳城市建设的一道亮丽风景线，为深圳日益增添大都会的风情与韵味；但高楼构筑的钢筋水泥森林，也对整个城市生态带来了深远的影响。

crazyboyxzy

高楼加速

　　总部高楼 扎堆南山

　　2010年8月24日，深圳的高度纪录被再次刷新。这一天，随着深圳市罗湖区蔡屋围在建的深圳京基金融中心大厦第74层核心筒墙体混凝土浇注顺利完成，京基超越地王大厦的高度，深圳沉寂14年的高度历史被打破。正式建成后的京基金融大厦主体高度将达到441.8米，这也将是内地第二高楼，仅次于上海的环球金融中心。

　　到目前，深圳城市发展中的三座“第一高楼”都坐落于罗湖。

　　最早的国贸大厦不但是深圳改革开放的标志，创造了“三天一层楼”的建设奇迹，邓小平等国家领导也专程登上大厦远眺香港。而后起之秀的地王大厦直接带动了蔡屋围金融区的发展。正在建设中的平安金融大厦坐落于福田区的C BD，那里将成为深圳今后金融发展的主要集中地。

　　继罗湖、福田之后，南山又将成为深圳新的高楼密集区。根据南山区的规划，华润集团将位于香港华润大厦的总部及注册地搬迁至深圳湾，华润25家直属企业中的15家内地总部也会随之迁至南山的华润总部大厦。未来，除华润总部、华润万家总部外，根据深圳市政府最新制定的央企引进责任分工，还将有8家央企区域总部落户于南山区。再加上位于蛇口的招商地产总部、华润的15家企业内地总部、华侨城等，南山的央企全国以及区域总部数量，将更为惊人。相较之深圳的其他区域，南山成为深圳聚集央企区域总部的密集地，也将是深圳另一高楼林立所在。

crazyboyxzy

土地告急 向上生长

　　按照国家《民用建筑设计通则》的规定：公共建筑及综合性建筑超过100米的被称为超高层建筑。
　　在市规划国土委一位相关负责人眼里，深圳高楼风起云涌，背后有其深刻背景：高层建筑可以带来一定的社会经济效益，通过空间上的集中发展，可以提高城市运作效率，减少市政建设投资和缩短建筑工期；通过高层建筑还可以丰富城市景观层次，适当的超高层建筑会成为城市地标亮点。

　　“更为重要的是可以节约集约利用城市建设土地，缓解当前用地紧张状况。”对于土地资源日趋紧张的深圳来说，这才是最核心。

　　根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》草案的披露，目前，深圳未利用地4360公顷，仅占全市总面积的2.23%。未来深圳基本生态控制线外新增建设用地潜力不足150平方公里。

　　而伴随着城市经济社会发展转型，粗放外延扩张的土地利用模式呈现出巨大的惯性，未来一段时期全市各类用地需求高达300平方公里。巨大的土地缺口相当吓人。

　　市规划国土委主任王芃曾多次对深圳的土地资源紧张问题忧心忡忡：“全市新增土地供应已经到了一个临界点。”如不进行建设用地清退，到2020年深圳实际可使用建设用地规模仅约78平方公里。

　　更多的摩天大楼成为一种时尚之外的实用性选择。

　　“密度很多人不关注，(但)城市的密度是很重要的，不然我们没有足够的城市用地。”香港大学教授叶嘉安先生是著名规划专家，他在比较深港时说，深圳和香港有很多相似的地方。比如说有关城市空间发展都很像香港，高密度也都很像香港。他建议，深圳在城市规划方面应继续借鉴香港的高密度开发模式。

crazyboyxzy

前海中心 更高更密

　　有专家认为，相对于香港、东京，目前深圳的城市密度依然很低，在一些区域，还可以更高强度地开发。

　　寄托低碳示范区梦想的光明新城已成深圳目前的重点开发区之一。在光明新城的规划中，有一个焦点便是提出了“垂直城市”的设想，将在轨道交通6号线沿线安排三组体量巨大的高层建筑，高度分别为200米、150米、100米。

　　这三个超高建筑群的总建筑面积将达到140余万平米，相当于两幢地王大厦。每组建筑可居住至少几万人，建筑内可以提供完善的生活、商业、文体配套设施，甚至有可能出现学校和医院。这三组建筑在设计理念上打破了现有的城市容积率限制的框架。

　　在一些规划师眼里，这种在部分区域进行超高强度开发的模式，可以保证在其它区域更从容地进行低密度开发，从而实现“密则密不透风，疏则疏可走马”，使得整个城市错落有致，将土地的集约利用与公共绿地共享实现了有机结合。

　　市规划国土委有关负责人告诉南都记者，目前在深圳城市规划中，对于具体地区主要通过法定图则或城市设计中高度控制的相关内容对建筑高度分布进行引导。总的来讲，城市中心地区由于高强度开发，整体建筑高度会相对较高。

　　备受关注的前海将是深圳未来的中心。这里是粤港澳世界级都会区建设中的重要节点，将规划建设成为深港现代服务业合作区，也即未来“珠三角的曼哈顿”。在此前前海概念规划国际咨询之际，就有专家建议，这里应当效仿东京和香港，进行高密度开发。
　　此次，市规划国土委对南都记者透露，前海地区计划按高强度混合利用方式进行开发，其总体高度将会较高，高层建筑数量也会较多。其中还将分布地标性建筑，以塑造丰富的城市景观层次。

crazyboyxzy

高楼生态

　　总部经济 激增高楼

　　高楼首先是地标性建筑，对于城市整体的提升和区域的形象将起到重要作用。早期的国贸、此后的地王大厦，都成为深圳不同时期的象征。拥有“第一高”头衔，将是一笔巨大的无形资产，无论对于自身建筑的招商、经营，乃至于行业地位，都有至关重要的作用。“第一高”也将直接带动租金上涨、观光旅游、综合开发等。

　　通过高楼的建设，将直接带动周边的定位建设。福田正是通过高楼的建设，来巩固和完善自身的C B D地位；而罗湖尽管面临众多金融机构外迁的尴尬，但通过京基100的建设，进一步强化金融区地位，并将与福田的C BD展开正面竞争；而南山的高楼，则更多定位于总部大厦，其中以央企为主的石油、天然气、新能源、铁路等垄断性、高收入行业，将直接给南山带来巨大的收益。

　　高楼的建设，也加速了城市化的步伐，提升旧城改造的速度。京基100无疑就是其中的一个典范，大楼的建设直接提升了蔡屋围的整体，将以往一个破旧的城中村改造成为现代化的社区，居民收入直接大幅提高。而近年来，深圳提出打造“总部经济”的概念，大力吸引众多企业总部来深圳。

　　对于许多财大气粗的企业，面临的最大问题是用地。与此同时，深圳一些企业也由于土地的限制而将研发总部、加工环节等外迁。而建设高楼，可复合式利用土地，大大提高容积，从而解决土地问题。众多高楼的建设，就是基于“总部经济”的氛围下纷纷上马。与此同时，深圳市政府也通过定向招标等方式，将土地优先提供给这些总部大楼。包括平安金融大厦等在内的一系列高楼，就是定向拍卖而得。

　　经济腾飞 攀比高度

　　从城市发展的角度来看，深圳的高楼究竟是多了还是少了？(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　哈尔滨工业大学深圳研究生院土木工程学科肖仪清教授专门研究过高楼的发展史，他表示，从经济性来看，虽然地皮使用率高，但高楼越高，建造成本就越高，不够经济，但高楼有其地标性的影响，因此从商家价值来考量，很多高楼也可以收回成本。高楼过于集中的大城市会因此带来很多问题，最大的问题就是人流疏散，高楼使人群密集，停车、竖向交通组织目前还没有完美方案解决，因此，欧洲国家并不提倡建设超高楼，超过200米的楼比较少。

　　中国经济飞速发展，在心理上有攀比的现象，世界高楼最集中的区域现在就是亚洲。1931年美国建成380米的帝王大厦，二战之后建成431米的世贸大楼，美国集中建设高楼的时期集中在上世纪40-60年代，那也是美国在二战之后经济发展最快的时期，之后就建得少多了，高楼建设开始转向亚洲。亚洲国家高楼建设的国家首先是日本，在上世纪70年代开始大建高楼。

　　此外，马来西亚有452米高的双子塔，迪拜有全球最高的大楼828米。中国台北有508米高的台北101。不仅经济发达国家建，发展中国家也跟着建，朝鲜也有380米高的柳京大厦，以体现国力。
　　肖仪清教授表示，深圳高楼建设是从1993-1996年的赛格大厦和地王大厦开始的，建成后曾在全国产生很大影响力，但这个全国最高很快就被广州的中信广场超过，而之后全国最高楼的纪录不停被不同的高楼刷新，高楼不再是一线大城市的专利，天津、武汉、重庆等城市的高楼规划和建设也此起彼伏，按照当前的规划，重庆的高楼密度将是全国之冠。

crazyboyxzy

高楼竞争 如何运营

　　作为最早的第一高楼，国贸大厦在上世纪80年代风光无限后却很快走了下坡路，这一失败经历也被写入深圳历史的一页。但实际上还有很多高楼也同样面临难题。

　　近年来，赛格悄然关闭观光改成写字楼，地王的商业也是多年没有起色，深圳的高楼更多只是用于写字楼办公，而综合配套及开发还远远不足。在成为“第一”后，如何确保后续的成功运营，也成为摆在高楼管理方的一大考验。

　　众多高楼纷争，但“老大”只有一个。地王建成之日，国贸开始了长达10余年的衰落；京基100成为深圳第一高楼，却只能保持4年，2015年将拱手让出。在失去第一高楼的光环后，高楼也开始纷纷转型。面对旁边京基100的傲视，地王大厦近日悄然推出商务公寓发售，而在此之前，地王已经对底层的购物中心进行改造，将建成后使用了10多年的硬件重金翻新装修，并重新定位，调高品牌档次，将一度辉煌而后没落的地王商业再次激活。而老牌的国贸大厦也在2008年牵手深圳本土的天虹商场，引入商业“巨无霸”重新改造，开业后短短时间内迅速取得了不错的效益。

　　“选择进驻国贸，也正是看中了国贸深厚的历史文化底蕴，这块金字招牌也是一笔重要的财富。”天虹商场相关负责人表示，从目前的经营状况来看，市民对国贸还是非常认可，虽然已经不再是第一高楼，也不可能重现改革开放初期的辉煌，但国贸在深圳老百姓心目中仍然具有不可替代的情感因素。

　　但实际上，以往的“第一”虽然失去，但作为历史的记录，同样有着重要的地位和价值。除了商业外，国贸楼顶的旋转餐厅多年来始终经营火爆。餐厅负责人介绍说，这个“旋宫”可以远眺香港，邓小平就曾在这里观光就餐。而借历史打情感牌，也成为旋宫经营的一大特色。

crazyboyxzy

高楼安危

　　台风地震 难撼高楼

　　从美国“9.11”事件，到去年上海高楼火灾，人们逐渐意识到摩天大楼在大灾难面前是如此渺小，甚至成了救灾累赘。当大火烧起，当地震来袭，当台风肆虐，谁来为拔地而起的高楼保驾护航？这似乎是一把悬在每一座高楼头上的达摩克利斯之剑。

　　2001年“9·11”事件中，世贸中心大厦被毁，直接冲击了曼哈顿乃至纽约的高楼，商租价格一落千丈。而在当时的上海，金茂也同样面临许多企业搬出、内部员工人心不稳的局面。位于高楼内的企业，在享受舒适、便利的同时，却承受更大的安全问题。如何确保高楼的安全？

　　南都记者采访了建筑设计专家、结构专家、开发商等，他们给出的答案是：人们心目中的雷暴、地陷等问题早在十几年前就已经不是问题，台风、消防等问题则是目前专家们需要实际解决的重点，而对于专家们来说，属于高楼安全的真正难题在于紧急事件的发生，而在和平年代，目前的技术完全可以保障一座高楼的安全。

　　哈尔滨工业大学深圳研究生院土木工程学科肖仪清教授是中国建筑学会抗震防灾分会结构减震控制专业委员会委员，是高楼安全问题的权威。

　　据肖仪清教授介绍，高楼的实际安全问题主要有3个：首先是抗延续性倒塌，也就是“9·11”世贸大楼遇到的问题；其次是抗地震；最后是抗台风。后2个问题其实不一定是严重的问题，以目前的技术，都能够成功解决。

　　除此之外，高楼的安全还包括恐怖主义导致的火警、爆炸、竖向交通等问题，因为高楼人群集中，遇到情况之后需要紧急疏散，而此时电梯不允许工作，因此人群的疏散问题非常重要，目前非常缺乏这一块的研究。

　　根据观测，在台风之下，高楼会摆动起来，严重时里面的人像在坐船，地王大厦顶楼监测的结果显示，台风下顶楼摆动的位差达到1米，但在规范之内。大楼内的人会感觉不舒服，因此研究人员根据此研究减震措施，肖仪清教授课题组研究的减震装置是一种主动控制技术，可以减少这种摆动，缓解楼内人的不舒适感。这种技术在日本使用得最多，可以抗台风之外，还可以用于抗地震。目前，深圳的高楼中，京基100是第一个采用该技术的高楼，该系统造价超过千万元。

　　为了控制楼体在风中的摆幅，京基100设计者还在大楼91层设计安放了两个风阻尼器，形象地说，就是两个大铅块，每个重300吨，是国内最大的。上海环球金融中心的主动阻尼器，每个才重150吨。它的工作原理是：当大楼在风中摆向某一方时，阻尼器会在电脑和电机的控制下朝反方向运行，从而减缓大楼的摆幅，类似于平衡天平的砝码。在深圳这样多台风地区，京基塔楼的设计抗风压能力不仅达到了深圳地标标准的7级抗震，而且还按抵御百年一遇台风的标准来自我要求，抵御12级台风不是问题。

crazyboyxzy

高楼防火 设避难区

　　目前世界最高楼为828米的迪拜塔。但专家和商人们一样清楚，楼不是建得越高越好，高楼的安全问题主要在于遇到意外事件该怎么办，因为超过100米的高楼消防梯上不去。

　　在竖向交通组织上，京基采用了分层转移方案，有高速电梯与低速电梯，分别对不同楼层进行分流，井道是分开的，避免一些楼层发生问题，其他楼层受影响。

　　而为了预防大楼失火，楼内的每根建筑钢管上都涂有3厘米厚的防火涂料。关于消防问题，则设计了避难层和避难区，与整体幕墙不同，避难层为百叶设计，可自动排烟。专门放消防设备，电梯控制中心，人们可以暂时躲避在里面等待救援。

　　避难间在上海金茂大厦的客房楼层有采用，在每层设有一个避难间，面积约20㎡，用具有一定的耐火极限的隔墙、楼板与其他部位隔开，并设置了自动喷淋、火灾报警和加压送风系统。超高层建筑中将独立的楼层作为避难区域。

　　京基100在18层及19层两层、37层及38层两层、55层及56层两层、74层、92层设置了避难区，用敞开楼梯将18层及19层、37层及38层、55层及56层连接成两层的敞开避难空间。

　　公共配套 亟须跟上

　　深圳市规划国土委回复南都记者时强调说，在发展高层建筑同时，也需要做好高层建筑抗震防火等方面的安全工作。而除了安全问题，巨无霸式建筑带来的还有城市风貌协调、周边公共设施配套等一系列棘手问题。

　　根据市规划国土委介绍，主管部门将提前在城市发展规划中作统筹安排，协调单个高层建筑、高层建筑群布点同周围环境、已有建筑、名胜古迹、城市风貌、市政公用设施等之间的矛盾。克服高层建筑使大量人口远离绿化地带、生活环境不如低层和多层建筑等缺点，设法增加每层绿化阳台、敞开式的公共休息层、屋顶花园等。

　　在建筑设计方面，对高层建筑带来的日照阴影和电磁波干扰的影响，对体量高大突出的建筑造型风貌和城市空间天际线的艺术效果，以及高层建筑群大量集中的人口对城市供应和交通的影响等多种问题，主管部门要求采取新的科学分析和研究步骤，以求得最佳设计方案。

　　而对于居民住房来说，高楼带来的问题可能会更多。“现在搞城市更新，通常把容积率提高，把多层楼改成高层，楼层高了，除了坐个电梯，业主到底能得多少实惠呢？幸福感肯定是降低了。”深圳建筑设计行业的一位退休高级工程师说。

　　统筹：南都记者 徐维强

　　采写：南都记者 周昌和 刘晓燕 徐维强 (南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark

jakter

很期待，马上快好了。。。

jrye

好事，虽然有些迟。

一直觉得，高度限制较大提升，容积率小幅提高，同时缩小建筑覆盖率，才是上策。

foolx

“密则密不透风，疏则疏可走马”这句话有失偏颇了,建高点很大程度就是为了增加公共空间,让城市不显得那么拥挤密不透风,故意而为之的太密太疏没有任何意义...

自然兄

前海地标会不会超过平安呢？ 10年后见结果！

van0714

毕竟是深圳地少，更加需要建设高层，节约地皮..
希望可以有700+，800+的出现..
现在京基一出，人们就记得它了，这样的广告效应，
相信深圳很多的大型企业也会想整一整..

校&长

这就是第一效应，华润，有种就超过平安